房价已连涨4个月，到底是谁在“撑着”？有钱人进场“扫房”了

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种种信号显示，楼市仍然在继续探底。
9月15日，国家统计局发布的70城新房、二手房涨跌数据显示，8月份，新房价格环比下跌的城市数量较上月增加10个至50个，二手房增加5个至56个。其中新房价格环比下跌城市数量创今年以来新高。



全国百城的房价涨跌形势更糟糕，中指研究院数据显示，8月份百城新房价格环比下跌的城市有69个，二手房环比下跌的有74个，这两项数据，均创2020年6月以来的新高。
此外，8月份商品房销售额、土地出让金收入、房地产开发投资等，仍然维持在同比高位下滑，且丝毫未有扭转的趋势。值得一提的是，8月份四大一线城市北上广深远郊的楼盘，清一色都在打折促销。9月6日，第一财经报道，今年前8个月，TOP20房企中，有12家已降价甩货。降幅超过10%的有4家，其中金科地产降幅最高为21.9%。但即便如此，2022年上半年金科的销售额也仅有417亿，较去年同期的1021亿，暴跌近60%。



地产行业尚未走出困境，开发商深受销售、融资、还债的三重压力，多数都在积极打折促销。9月15日，有消息指出，一线城市广州更给限价松绑，“新规”明确，商品房销售价格下降幅度由之前的最多下浮6%，调整为最多可下浮20%。这意味着，官方允许的开发商卖房的最大降价幅度是20%。
基于上述分析，可以得出结论，近几个月，楼市的主旋律就是“降价”。
但让人没想到的是，数据层面的消息却显示，2022年房价已经连涨4个月了——从根据国家统计局披露的各月商品房销售额和商品房销售面积计算得出的结果绘制的图表可以看出，今年4月-8月，全国商品房销售均价已经由9325元/平，又再次涨破万元，8月份全国商品房销售均价为10499元/平，创历史新高。



开发商销售额大幅下滑，今年上半年居民房贷支出同比下跌54%，TOP30城市，1-8月份二手房成交量同比下滑超15%，凡此种种，怎么看全国房价都不可能是往上走的。但现实偏偏彻底颠覆了很多人的认知。楼市大环境虽然欠佳，但是丝毫不影响房价连涨4个月，而且还创下新高度。
到底是谁在“撑着”房价？有钱人进场“扫房”了
我们随便列举几个媒体报道的新闻标题，大家就能看出其中端倪：“北京豪宅卖疯了”、“广州千万级豪宅卖疯了”、“深圳豪宅逆市热销？冻资至少56亿，1615批客户抢筹604套新房”、“四年跳涨近5万/㎡!南京千万级豪宅，卖疯了”……
类似的报道还有很多，而且是TOP20城，基本上都有这样的报道。那么真实情况到底如何呢？我们以北京、上海、广州、杭州等地千万以上房子热销为例，做进一步分析：



北京：今年1-8月份8万+的项目已经签约4990套，748.91亿，均创下近五年记录。另外，克而瑞数据显示，今年前5个月，北京单套总价在1000万元以上的高端住宅项目成交量为2925套，比上年同期上涨了1%；同期，北京单价在10万元/平方米以上的高端住宅项目成交量为684套，同比上涨了12%。
高端盘、豪宅项目火爆热销，成交量大幅上涨，不仅引发有钱人进场疯狂抢房，还拉高了北京新房的成交均价，更让很多专注做高端项目的开发商赚得盆满钵溢。
比如北京中建的某高端项目，虽然销售单价超过了10万元/平方米、单套总价超过1000万元，但仍然吸引了2638组居民家庭报名参与摇号选房。中签率约为25%，相当于4户家庭抢购一套房子。
上海：链家发布的数据显示，2022年前7个月，上海二手房成交中，2000万元以上住宅成交套数569套，新房成交中，2000万元以上住宅成交套数2164套。不要忘了，上海今年可是静默了2个多月。这等于是4个月的成交战绩。尤其是解封后的上海，每天就有3.7套总价3000万的豪宅成交。
8月前20天，上海2000万-3000万元总价的豪宅成交了59套，3000-5000万元总价的豪宅成交了35套，5000万元及以上总价的豪宅成交了13套。何其疯狂。



广州：2022年1-6月，广州千万以上豪宅成交1265套，创下历史新纪录。2020年全年才卖了1485套。
杭州：今年以来，杭州郊区不再摇号了，主城周边的房子也可以随便挑了，但唯独豪宅市场，一直高热不退——中签率不足10%的高端楼盘，比比皆是。而且很多动不动就全款验资，冻结资金。据不完全统计，今年上半年杭州共有14个楼盘推出了总价千万以上的房源，有16张预售证，整体平均中签率20%，其中有房家庭的平均中签率低至14.4%。
综合上述对北京、上海、广州、杭州等几个城市豪宅市场火爆情况的分析，不难得出结论：楼市分化加剧，连有钱人也有烦恼了：有钱都买不到房子。



到这里，很多人应该恍然大悟了：今年4月以来，全国房价连涨4个月，原来都是有钱人在为房价“撑腰”。普通商品房卖不掉，成交量锐减，没关系，高端楼盘根本不愁卖，有钱人动辄一把梭哈3000万、5000万，仍然能把全国房价拉到新高度。
那么这两年购买豪宅的主要是哪些人呢？据上海专注做高端楼盘服务的机构负责人透露，“购买豪宅的客户，2012年之前，做实业的较多，比如基建、矿业和有色金属等。2015年之后，大多是互联网人士、新能源从业者和网红。”
有人可能会说，豪宅火爆，是短期小行情。此言差矣！从北上广深杭成都天津南京等地的豪宅成交量和价格走势来看，几乎所有的热点城市的高端房产都是持续火爆，尤其是价格方面异常坚挺。以上海为例，豪宅项目单价5年内由10万出头一平，已经飙升到现在的二三十万一平。



豪宅热销，尤其是在今年楼市大环境不景气的背景下，还能走出一波独立行情，根本原因是什么？个人认为主要是两方面原因：第一，全球通胀高烧不退，叠加经济下行压力加大，有钱人也不敢乱投资了。悲观情绪不断蔓延的背景下，资金自然会形成一种避险行情：大中城市，尤其是一线城市的豪宅，就成了全国避险资金的终极去处。
说白了，经济越差，富人的投资越谨慎。尤其是证券市场、实体制造、电影、旅游、电商等行业，大家更不愿意投资。很多行业投资风险加大，但钱总要花出去，因为攥着手里，只会变毛。于是，一线城市的高端不动产，就越来越吃香。换言之，那些疯狂购买大城市豪宅的人，不是在买房，而是在进行一场资产保卫战。
市场不确定性加强，为什么这两年富人买豪车、买名表、买奢侈品的情况越来越少了？反而购置豪宅（不动产）的情况，大幅增加？根本原因是，从全球的历史规律来看，大城市的优质房产，才是最好的投资品之一。



第二，信贷政策宽松，不断释放流动性，高价值人群往往最先且最多受益，于是豪宅的购买力得到增强。不夸张地说，今年一线、新一线城市高端项目大受追捧，有些还迎来跳涨，就是信贷环境宽松带来流动性的直接反馈。
此外，全国楼市继续探底，但豪宅市场却独立火热，也反映出了两个问题：
第一，住房消费群体的分化越来越厉害：富人疯狂扫房，穷人只能望房兴叹。普通住宅为什么卖不动？我们说了很多遍了，跟大家的收入大幅下滑、新房供应大增、房价预期扭转有直接关系。说白了，普通商品房发展到今天已经迎来了拐点，住房早就供大于求。且由于房企融资不畅、销售不畅、还债压力大等多重因素影响，新建商品房停工、烂尾不计其数，正不断消化买房人最后的信心。
反观豪宅市场，早就脱离了传统的居住属性和单纯的改善价值。大城市的改善高端盘，是有钱人之间互相接盘的游戏，跟普通人没关系。
第二，降息、降准释放的流动性，对有钱人更友好。兜里只有几个钢镚，连三四线城市普通住房首付款都拿不出来的人，很难享受到信贷宽松带来的巨大红利。相反，在楼市大环境式微的背景下，即便普通人勉强购买了房子，可能也不得不被动接受房产不断贬值的处境。