量增价跌，楼市筑底的信号出现了？

前程无忧

上个周末，国家统计局公布了8月份的经济数据。
很显然，寒气还在传递中。
但有一组地产相关的指标，值得注意一下。
8月70城数据显示，一二三线城市的新房和二手的价格，全部出现普跌，而且跌幅还在扩大。
但是，全国8月份的单月商品房销售金额，比起7月，出现了小幅的回升。
行业内普遍认为，在金九银十的传统旺季，开发商会加大推盘力度。那么，销售额大概率会继续放大。
量增价跌，是比较明显的筑底信号。
当然，信号背后的变数还很大。
以价换量的时间会持续多久？未来楼市走势是L型还是U型？还没有爆雷的房企，能撑到回暖吗？
短期来看，就很看监管松绑的力度了。

但监管怕是已经被玩坏了。
前天，天津官宣调控松绑，但各种放松条款前面，满满的都是具体而琐碎的前置条件——
外地人的购房门槛可以从2年社保降到6个月，但“只针对本市就业新市民和大学生”；
改善性购房者可以获得额外的房票，但“仅限有60岁以上老人的家庭和二孩以上家庭”；
……
每一个前置条件背后，都是小心翼翼的，对“尺度”的试探。
最近半个月，强二线城市迎来松绑潮，光放松限购，就有至少六个城市陆续跟进。
其中，苏州悄悄给外地人发了房票，相当于全域放松，而青岛扭捏了一阵，还是把二手房不再限购这句话，在官方公众号上，说了出来。
这些都是GDP排名靠前，投资价值尚存的城市，松限的效果肉眼可见——
外地看房团的大巴杀入苏州，每日的网签量直线上升，眼看楼市就要从低迷中得救了……
没想到，接着扎堆出现的，是政策“一日游”。
16号，苏州宣布，恢复针对外地人的限购条件。
同一日，青岛的官方微信上撤下了“二手住房不再限购”的字眼。
很显然，在强二线城市救市这件事上，认识还没有真正统一，无法在市场预期上形成合力。
地产的问题，总在地产之外。

关于放松限购这事儿，再多说两句。
前几天，REDD传出消息说，目前二线城市放开限购是获得了首肯的，但是，一线城市被排除在外。
消息的真实度无法确知，但作为base在广州的楼市自媒体，我们观察到，广州市场上，政策微调的风声很大——
最近，黄埔区传出针对本区员工“定向发房票”的消息，再往前，南沙的放松新政也已经传了半个多月了。
但我们团队多方核实过，至少明面上，就真的还没有。
那为什么会有此起彼伏的消息呢？
从数据上看，广州的市场真的挺冷，而第三批集中供地，眼看着就要上了。

在地产纾困方面，郑州这个“排头兵”是越来越激进了。
9月13日，郑州相关部门在官网透露，将“紧抓货币化棚改机遇，与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款”。
这个数字，还蛮劲爆的。
针对一个城市投放3000亿是个什么概念？
在“棚改去库存”最盛的2016年，国开行投放给全国的PSL规模，不过7000亿而已啊！
所以，过不了两天，这个数据就又从官网消失了。
此前，郑州为了“保交付”，还闹出过更加劲爆的事儿——
郑州经侦全面出动，清查烂尾楼盘的资金流向，如果钱被集团抽走，会采取强制手段，要求集团把抽走的钱直接转到政府控制的专户上。
公权力的介入立竿见影，从全国的数据看，8月，停工楼盘复工的效果是很明显的——
8月份，虽然竣工数据同比还在跌，但和之前相比，无论是单月还是累积，跌幅都明显收窄了。

但对于单个房企而言，过度监管显然并不是一件好事——
如今融资如此艰难，旗下项目在资金使用上完全是存量博弈，如果这个城市把资金卡死，其他城市的项目就更危险了。
如果郑州模式成为标杆，可能是房企新一轮躺平的开始。

不过，在融资上，官方也在亲自躬身兜底。
碧桂园终于成功地把中票给发出来了。
9月16日，碧桂园地产2022年度第一期中期票据完成簿记。
本期债券发行金额15亿元，期限3年，最终票面利率3.2%，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
此前，通过中债登增信成功发债的公司，还有龙湖、美的和新城。
和之前三家不太一样的是，碧桂园发债背后有佛山两家城投公司的身影——佛山交投、佛山地铁投资。
碧桂园将相应的实物资产抵押给这两个政府投资平台，而两个政府平台为中债登的担保提供反担保。
简单点说，相比起宇宙第一房企手上那些随时可能贬值的实物资产，中债登更认可地方政府的信用背书。

其实，纵观全球各地，房价大都进入了下跌通道。
最近，澳大利亚8月房价录得40年以来最大的月度跌幅，美国7月房价中值出现11年以来最大的跌幅，而新西兰7月房价比起去年11月，下跌了11%。
而香港的二手楼价指数，大概是这样的——

（数据来源：香港置业）

我们不是这场大风暴中的孤独个体。
全球不动产市场经历了10年的趋势性大牛市，如今也已进入了全面调整期。
但唯一的区别恐怕是——
各国房价大都倒在央行快速加息，借贷成本迅速回升的过程之中，而我们，进入降息周期已经一年有余，首套房利率接近2016年的低位。

这不，前几天，各家银行的活期存款利率，也降到0.25%了。