海岱财评丨供需两端齐发力，楼市政策调整将步入“深水区”

前程无忧

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国家统计局9月16日发布2022年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：8月份全国70个大中城市商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市涨幅回落或降幅扩大。其中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个，比上月分别增加10个和5个。新建商品住宅销售价格同比下降城市有49个，比上月增加1个；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，个数与上月相同。

山东纳入统计的济南、青岛、烟台、济宁4市中，济南、青岛、烟台新房与上月相比略涨，4市二手房均下降。与去年同期相比，济南、青岛新房环比上涨，4市二手房环比均下降。



从最新数据来看，房地产市场复苏仍有一定的压力和不确定性，但同样说明刺激提振住房需求依然是迫切的。

就在昨天，济南、青岛同时出台重磅楼市新政。为进一步支持刚性和改善性住房需求，两市纷纷宣布调整限购政策。



可以看出青岛市减少了限购区域，仅市南区、市北区两区实行限购。针对非限购区域，明确本地户籍和外地户籍都可以购买3套及以上住房，这实际上是以较大的尺度鼓励购房。针对限购区域，明确了四种放松的做法，包括多孩家庭增加1套、外地居民居住半年允许认购1套、二手房不限购、有卖房记录的也可新购1套。



济南房地产新政虽然表述字数不多，只强调了“历下区、市中区区域实施限购”，但实际是侧面表达除了历下区、市中区区域实施限购外，其他区域或二环外不再限购。

可以说这是济南、青岛两市从年初到现在最有力度的房地产政策了。而除了济南、青岛，苏州部分区域也放宽了限购政策，这进一步说明政策放松是大方向和大趋势。业内人士认为，二线城市政策放松将是近期的重要导向，对于提振交易行情和引导市场预期等有积极的作用。

据不完全统计，截至今年9月1日，全国已有超240个地方优化调整政策超650次。与此同时，国家层面也在持续释放利好。

8月24日，国务院常务会议首次提出允许地方“一城一策”运用信贷政策支持刚性和改善性住房需求。一个星期之后，8月31日的国务院常务会议再次就房地产领域作出了部署，提出支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策” 用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

仅仅相隔一周时间，国务院常务会议连续两次聚焦房地产，并且两度强调“一城一策”，这背后有什么深意？

首先，这是国家层面首次将房地产维稳基调从“因城施策”调整为“一城一策”，预示着将赋予地方政府更大的调控自主权，由地方政府对市场调控负责。同时，时隔一周两提房地产更加凸显了房地产在当前稳经济中的重要性。

此外，国务院常务会议还特别提出“灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”的要求。业内人士认为，这意味着政策面将在供给端加大支持力度，即通过加大流动性注入，力促保交楼、稳民生，进而切断风险传播链条，修复市场信心。

据了解，截至目前，至少已有南宁市、湖州市、绍兴市、石家庄市、萍乡市等多个城市陆续出台“保交楼”政策，通过成立房地产纾困基金、投放专项贷款等方式，力争撬动多方资金确保“烂尾楼”盘复工、在建楼盘不出现烂尾风险。其中，郑州市在9月6日召开的强力攻坚“保交楼”专项行动动员会上，明确提出“确保10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”的攻坚目标。

而随着政策层的持续发力，房企也在抓住有利时机。近日，包括恒大、建业等房企纷纷立下“军令状”，竭尽全力做好复工复产保交楼工作。业内人士认为，预计接下来“保交楼”政策措施有可能进一步升级加码，各地也会根据自身特点，创新丰富政策工具箱，其中包括扩大纾困基金规模、必要时设立代建代管机制等。

一方面是需求端的支持持续发力，另一方面，供给端也不断有新政纾困。这一系列积极部署，更加明确了当前稳定房地产市场的重要性。对济南、青岛来说，当前楼市调控政策已进入“深水区”，随着济南、青岛、苏州等新政落地，也将引发一波示范效应，预计各地将进入新一轮政策调整期，短期或将继续优化“认房认贷”政策，降低首付比例、降低房贷利率、适当放开限购等，特别是诸多二线城市，政策优化节奏有望进一步加快。

记者：方垒

策划：齐淮东