楼市，两个大反转

sanasnoz

作者：子非鱼

楼市两个剧情大反转：
第一，苏州在取消全域限购一天后，又重启了主城区的限购，要求非户籍人口购房仍需6个月社保。



第二，青岛在取消二手房限购一天后，撤销了这条内容。
9月15日青岛发布的调控调整内容中有三条：
1、继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策。
2、继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；
3、二手住房不再限购。
其中第三条在昨天被删除，只保留了第一第二条。
过去两天中放松与大幅放松限购的城市有三个，除了苏州、青岛，还有济南。济南提出：
二环以内的市中区、历下区实施限购，其他区域不再纳入限购区域。同时，将限购区域内的社保之间直接缩短至6个月。
以上三个城市为何只有苏州、青岛的政策遭遇了一日游，济南为何没事？
原因在于苏州、青岛触线了。
尽管在中央召开的多次高级别会议上，多次强调，鼓励地方城市用足用好工具箱，但房住不炒始终是总基调。所有的行动，必须建立在“房住不炒”这个总基调之上。
苏州直接放开全域限购，青岛虽然保留了核心区的新房限购，但二手房全域放开了限购。这样的做法，显然与房住不炒相背离。
只能说，苏州、青岛的做法，太惹眼了。而苏州是最牛地级市，青岛又是副省级城市兼计划单列市，影响甚大。所以才有了一天之后剧情反转的局面。
其实，在苏州、青岛之前，已经有不少城市基本也是全部放开了限购，比如福州、沈阳等城市直接放开了限购，几个月过去了一点事没有。
南京、武汉、合肥，外围区基本不再限购，核心区限购的社保也缩减至6个月（南京、合肥）、1年（武汉），更为关键的是，三个城市都允许补缴。
这是一种很聪明，或者滑头的做法，在保留了限购之名的背景下，行取消限购之实。可以补缴，限购也就荡然无存。
而且，这样做最大的好处在于，给自己留足了回旋余地。一旦被训斥，可以立刻收紧。
从中心城市试探半年多的经验来看。各层级城市大体的救市红线应该是这样的：
1、一线城市，不允许放开任何区域的限购。
2、强二线城市，比如苏州、青岛、武汉、南京等这些城市，允许放开非核心区域，核心区域的限购必须保留，但限购的社保时间可以缩短至6个月。
南京、合肥仍保留的限购区域，社保要求都是6个月。青岛仍保留的市南区、市北区，社保要求也降到了6个月，这一条没有变动，说明是被允许的。
昨天调整限购政策的天津，也将限购区域内的社保或纳税时间缩短至连续6个月。
3、强二线城市以下，可以全部放开限购。
一句话概括，强二线与一线，仍需要维持限购之名，至于社保要求的时间，调整的空间比较大。
以南京、武汉为例，那么强二线城市整体的限购社保时间都可以降到6个月，而且允许补缴。这样做，其实就相当于完全放开了限购，只不过保住了限购之名。
有人说，这何必呢，不累吗？没办法，面子还是要维持。
一线城市，我认为接下来可能会在社保年限上有所调整。毕竟北上广深四个一线城市的房价，也在下降，房子也卖不动。
当然，苏州、青岛政策出台一天后，就被撤销或者删除，也不必懊恼，因为之前放开限购城市的经验已经告诉我们，取消限购根本没啥作用。
在昨天的文章中，专门就以福州为例做了说明。
福州在3月30日放开的限购，非户籍人口在市五区购房没有社保要求。但放开之后，成交量没有任何起色，反倒在8月份创下了新低。
据福州市不动产登记和交易中心统计，今年8月，五区（鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾）新房网签套数为1665套，是近两年来首次出现非春节月份成交量跌破2000套的情况。1665套新房中，普通住宅仅759套，是近10年同期新低，更创下同期首次跌破1000套的纪录。 ​



​库存与去化周期方面，数据显示，截至9月13日，福州五区可售住宅楼盘1934个，可售房源57413套，总面积约533万平方米。参考8月的销售速度，福州五区存量住宅去化周期约35.5个月。
房子卖不动，销量惨淡，房价自然止不住下跌。国家统计局最新披露的数据显示，福州新房价格环比下跌0.5%，同比下跌1%，也就是说福州目前的新房价格比一年前低。
二手房方面，8月环比下跌0.3%，同比下跌2.3%。也即当下的二手房均价比一年前低，而且还在下跌。
整体而言，福州的新房和二手房价格都至少跌回到了一年前。
​这些数据都在告诉我们，取消限购，不会成为各城市拯救成交量的法门。
从心理学的角度来看，也是再正常不过的逻辑：
限购，是告诉你，这里的楼市太热了。
取消限购，是告诉你，这里的楼市不行了。
所以，从这个角度来看，我总感觉苏州和青岛的调控政策大反转，有点欲擒故纵的意思在里面。先放开，然后突然又说核心区还得限购。
似乎在市场一种信号，核心区的楼市，一旦放松就可能过热，这里太有价值了，大家可以买。
然而，无论何种措施，都很难奏效。因为在购买力不恢复的当下，楼市没有复苏的基础。
换句话说，购买力一天不恢复，无论是取消限购，还是降低首付，都不顶用。而购买力想要恢复，其前提是GDP增幅恢复、就业率恢复，这些都无法一蹴而就，需要时间。