广州画了“三个圈”，将影响楼市20年

sanasnoz

城市画圈发展，不仅能对产业、市政资源配套进行重新规划布局，更能加速改写区域竞争逻辑。
这一次，轮到了广州。
9月13日，广州市规划和自然资源局印发《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引。
其中提到要在广州划定三个管理圈层，并明确不同圈层城市更新产业建设量占产居总建设量的比例。
广州画的“三个圈”，对楼市的影响极大。

01

先看三个管理圈层的范围：
第一圈层为广州环城高速以内的区域。主要包含越秀区、海珠区北部、荔湾区东部、天河区南部等老城区，面积220平方公里。
第二圈层主要包含海珠区南部、荔湾区西部、天河区北部、白云区南部、番禺区北部等，面积397平方公里。
第三圈层为第一、第二圈层以外的区域。主要包含白云区北部、番禺区南部、黄埔区、花都区、南沙区、从化区、增城区等。



2020年9月，广州第一次提出城市价值的三个圈层，并规定了三个圈层旧改的产住比要求。
其中对第一圈层要求最高60%，第二圈层40%，第三圈层不做要求。
2021年1月21日，广州市住房和城乡建设局印发《关于广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》，对三个圈层的旧改提出更细致的要求，明确吸引高端产业向中心城区聚集。
再到此次城市更新规划操作指引，广州三圈层的发展路径逐渐清晰。
和之前发布的圈层规划相比，三个圈层的范围未变，产居比建设稍有放宽，现在第一圈层50%以上，第二圈层30%以上，第三圈层自行制定。
这个比例更能体现产城融合、职住平衡的要义。



广州的圈层划分，并非依照行政区域边界进行，而是对目前的城市空间进行重新分割。
第一圈层横跨4个区，只有越秀一个完整的区，第二圈层涉及5个区均不完整，第三圈层7个区包括5个完整的区，外加白云和番禺2个不完整的区。
其结果是，第一圈层的面积仅占广州总面积7436平方公里的3%左右，是中心的中心、核心的核心。
广州最好的学校、医院、图书馆、展览馆，最高档的写字楼、商场与酒店，高度聚集在主城区。



目前，主城区面临人口过密、公共配套不足等问题，对发展形成制约。
第一圈层划定后，老城区将发生蝶变，政府会投入资金和资源，全面升级公共配套和对应产业，将老城区打造成寸土寸金的发展标杆。
根据广州十四五规划，广州要打造“一核两极三港多点”的产业格局，其中覆盖了近20个产业新城。
而第一圈层之内的新城，将获得更多资源加持。



第二圈层，处于主城和远城区的过渡地带，政府将有重点地进行建设，发展中心城区核心区以及广州南站、万博商务区、国际创新城等重点功能片区。
第三圈层，重点促进产城融合发展，构建城乡一体发展格局。
其中，紧邻第二圈层的番禺、黄埔和白云区以及佛山禅城、南海、顺德三区，将获得发展带动。
第三圈层远郊建立了南沙科学城、中新广州知识城、东部枢纽新城（新塘TOD）等高质量的郊区新城，颇有看点。



广州市规划和自然资源局日前发布《2021年广州市交通发展年度报告》，其中显示：
纵观十年人口与就业岗位变化，第一圈层（核心区）人口、岗位增幅分别为11%、27%，增速趋缓；
第二圈层（中心城区扣除核心区的夹心地带）主要承接第一圈层人口、就业转移，人口、岗位增幅分别达到101%、68%，增幅、增量均为各圈层最高，人口增幅明显高于岗位；
第三圈层（外围区）人口、岗位增幅均为52%，处于中高增长水平，增长高度协同。



第一圈层人口和就业岗位增速最慢，并非意味其价值就低，相反体现了其对产业和人口的筛选。
由此，第一圈层是广州未来的核心，是名副其实的中央活力区，不动产价值最高，人口含金量最高；
而第二圈层承接第一圈层的外溢，房价洼地将被慢慢填平，第三圈层则呈现多点组团式发展。

02

广州此次画圈发展，也是为了实现自己的国际大都市梦。
作为广东省省会，国家历史文化名城，国家中心城市和综合性门户城市，粤港澳大湾区区域发展核心引擎，国际商贸中心、科技教育文化中心；
广州想要实现升级，必须效仿全球一线城市，从摊大饼式发展到重回主城，将顶级规划和高配资源，向城市的核心地带倾斜。
伦敦、纽约、东京和新加坡等城市，近年来纷纷回归主城区建设。
这些国际大都市利用主城区的地段、圈层优势，融合商务行政、休闲娱乐文化、高品质居住、旅游观光、产业等多种功能，大大提升了城市知名度。



例如位于纽约的曼哈顿区，是纽约最繁华的核心功能区域。
有以金融闻名的华尔街，名牌汇聚的第五大道，世界戏剧艺术聚集的百老汇，商业、公园、艺术、建筑融合分布，城市魅力风靡世界。
伦敦用了半个世纪的时间，重新回归市中心，把过去地理位置非常优越但低收入人口集聚的洼地区域进行重新规划。
市中心核心区的区位优势马上显现出来，高科技企业和新兴互联网公司纷纷落户，越来越多的金融、科技和创意产业人才集聚，这比投入重金发展卫星城的效果更立竿见影。
而且职住平衡的实现，也减少了私家车使用，公共设施的服务效率更高，生活的便利度大大增加，人们的幸福感也因此提升。
广州此次画圈发展，重点提到职住平衡，也可以解决城市面积过大、跨区域通勤时间长的痛点。
未来，围绕广州核心圈层，广佛同城的发展也会更加密切。

03

最后，看看广州楼市现状。
当前，广州的落户政策有了放松，房贷利率也在下调，楼市的基本面在向好。



今年前8个月，广州二手房成交价虽在下跌，但中心区的二手房，价格相对坚挺，海珠、荔湾、天河等降价幅度小于10%；
远城区南沙、花都、增城、从化，平均降价幅度都在12%以上，降幅最大的是从化区，为13.3%。

来源：贝壳找房

根据克而瑞公开发表的数据，广州本地自媒体整理了近5年广州一手住宅房价涨幅板块。



一手住宅房价涨幅TOP6板块，主要分布在天河、黄埔、越秀、白云和荔湾区。
其中，天河公园板块房价涨幅已经超200%。
综上，在广州买房，回归政府规划的中心圈层，更为明智，这是广州最真实的楼市指南。