“人口杠杆”成楼市破局的核心？高层开始布局，20天后将出现征兆

前程无忧

当下楼市最火热的新闻是什么？无疑就是前段时间工商银行、建设银行等多家银行发布公告，从2022年9月15日起调整人民币存款挂牌利率，其中3年定期存款下调15个基点。
对此不少专家都给出了不同的解读，有的人觉得此举动是为了促进消费，原因很简单，钱放在银行有可能会贬值，还不如选择其他的投资渠道。而有的人认为是为了保证实体经济，如果一味地抑制消费，最直接受影响的就是基础消费，例如最近肉价、鸡蛋价格一直上涨。这一切看似没有关联，其实都是消费市场的预期在作怪，这好比楼市中的“买涨不买跌”。



客观来讲，此时央行降息的动作，首当其冲的就是老百姓，原因很简单，什么样的人愿意将资产存入银行定期，说白了就是不懂投资之道的农村群体，甚至连利率都算不清楚，这一点相信作为70后、80后的人深有体会。
既然这些人不懂投资，那降低存款利率对他们有影响吗？或者说能知道利息会降低吗？答案显然是不知道的，也就是说超过一半的人并不会转移消费，将会继续选择存款，这才符合这类人的心理逻辑。正是因为如此，央行降息说明了一个道理，那就是控制金融风险仍是第一位，其次所谓的信贷资源，也许从这一刻开始，源头将只可能源于国有企业。



与其说央行降息是为了破局，还不如说是给后续的“人口杠杆”铺上道路，这也将是接下来楼市破局的核心，至于如何理解这句话，主要有2点内容：
一是过去影响房价的政策、金融、人口3大核心指标，如今只剩下人口趋势。金融环境的现状，前2段的内容已经说得很清楚了。至于政策风向标，最近惠州降低首付比例；天津调整政策，外地居民、大学生连缴6个月社保即可购买一套住房；西安放宽限购。从这一系列的操作来看，均是刺激市场的举动，这也将是未来3年内唯一的风向标。
至于人口趋势，相信大家都知道负增长已经来临了，例如2021年我国新生儿数量1062万，死亡人数为1014人，人口净增长只有48万人。而从增速来看，2021年比2020年少了156万，而2020年比2019年少了263万。事实上这一点，国家卫健委曾表示，我国总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。



二是上游人口增长不足的背后，下游消费市场逐渐被掏空，如果继续放大趋势，市场大概率会出现一个真空期，那就是老人没有消费力，而年轻人基数也不够。众所周知，在我国整个债务体系中，住房贷款业务占比高达56%，也就是说100个人当中有56个人背负房贷。而平均房价来看，负债规模基本在120万左右。
有人说大额消费的降低，并不能代表市场变化，那最近的物价消费走向呢？从国家统计局发布的CPI物价指数来看，猪价同比上涨22.4%，鸡肉和鸭肉上涨6.6%和12.7%，蔬菜涨幅2%。从这些数据来看，就说明消费存量市场开始受限。



介于以上2点来看，这一次的人口杠杆的核心就是存量市场已经被透支，短期内形势并不会扭转。而增量市场的天花板却显而易见。与其说是人口杠杆，还不如说直接影响未来10年的消费市场规模。
回望整个楼市运转情况，央行降低、本地城市放开限购，甚至主动刺激市场，这些都是高层开始布局。俗话说得好，消费就是一点点挤出来的，需求只能被抑制，并不会消失。当前买不起房子是因为房价太高，并不是不需要房子，当降低落户资格，降低购房成本时，市场需求也会自然而然地出现。



总的来说，人口的背后就是消费，而消费的背后就是预期，这一点20天后将出现征兆，说白了就是10月份的楼市成交数据。在我看来，从这一刻开始，会有越来越多城市加入放开限购的队伍，房贷利率将持续低位运行，首付比例、购房资格将会是短期内市场的核心，先不说结局如何，但这一切的一切都是促进消费。