保交楼提速 楼市或将迎来重要转机

前程无忧

目前在各地保交楼政策支持下，竣工情况显著改善。但长期来看，只有房企回款改善，保交楼的持续推进才能有保证 。9、10月份是房企重要的回款节点，各地应为房企创造更为宽松的政策环境和回暖的预期氛围 。
城市与区域治理研究院 苏志勇

最近楼市两则重磅消息令人振奋：一则是9月7日郑州推出“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案，要求10月6日前实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工；另一则是9月12日，恒大集团董事局主席许家印在复工复产保交楼例会上称，恒大全国保交楼项目共706个，已复工项目668个，未复工项目38个，相关地区公司要在9月30日前必须全面复工，竭尽全力做好复工复产保交楼工作。
两则消息一个来自地方政府，一个来自企业；一个是烂尾楼现象最严重的城市，一个是烂尾楼项目最集中的企业，都是保交楼工作最难啃的“硬骨头”。地方政府和企业纷纷立下”军令状“，意味着保交楼有望实现实质性突破，对重塑楼市信心、扭转预期具有积极意义。在各地房地产调控松绑政策作用下，楼市或将迎来重要转机。

开启政策工具箱打通保交楼堵点

今年以来，从中央到地方针对房地产市场的利好政策层出不穷，据机构统计共有230多座城市发布了600 余次放松或优化调控政策，但实际效果并不理想。根据国家统计局9月16日发布的数据，1~8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9%。1~8月份，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。
房地产市场下滑，一方面由于疫情等因素导致居民消费能力下降，另一方面则是对烂尾楼风险的担忧导致居民购房意愿降低，保交楼成为影响楼市预期的重要变量。解决保交楼问题的关键，一是要落实责任，二是要解决资金来源。
首先要落实责任。7月28日，中央政治局召开会议，明确提出稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。由此可见，压实地方政府责任是落实“保交楼”的关键一环。地方政府不但负有保民生、保稳定的属地责任，对烂尾楼的形成也负有不可推卸的监管责任。在保交楼过程中，地方政府不但是政策制定者、执行者，也是受益者。
其次是解决资金来源问题。理论上保交楼的资金主要来自四个方面：一是企业自有资金（包括变卖资产或股权获得的资金），二是销售回款，三是外部融资，四是政府纾困资金。在持续高杠杆经营和成本上升压力之下，企业自有资金十分有限；销售回款在目前市场形势下也很难覆盖资金缺口；涉及烂尾楼企业大多存在信用风险，正常渠道的外部融资很难实现。在此情况下，政府纾困资金可能成为唯一出路。
8月19日，住建部、财政部、央行等部门透露，将通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。这一救助计划首批救助资金达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行联合成立全国性纾困基金，将以贷款的形式向地方政府发放，前两年利率为2.8%，中央财政给予1%的贴息，第三年利率为3.2%。按照要求，该基金只能用于保证楼盘的交付，并且针对的项目必须是资金周转困难，已售住房逾期难交付或已经实质性停工的住宅。9月14日，在中宣部“中国这十年”系列主题新闻发布会上，住建部住房改革与发展司司长王胜军透露，目前该专项工作正在紧张有序进行当中。
在国家层面，除了专项纾困基金外，资产管理公司（AMC）也是介入保交楼的重要力量。年初以来，已经有中国华融、中国信达、长城资产等多家资产管理公司参与救助烂尾楼项目。例如中国华融与中南建设、阳光城的合作，信达和平安信托对佳兆业项目的救助。
除了国家层面的纾困基金，各地方政府也陆续推出了保交楼纾困计划。目前已有36个城市提出保交楼措施，湖北、浙江、陕西等省份和郑州、南宁等城市设置了地方版纾困基金，其中陕西省、浙江省和郑州市纾困基金规模均为100亿元，湖北省50亿元，南宁市30亿元。目前郑州市纾困基金已全面启动，初步确定了8个项目作为首批救助对象，预计投资43亿元。8月31日，国务院常务会议指出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项贷款。

政企合力攻坚保交楼有序推进

本轮烂尾楼问题最突出城市非郑州莫属，全市涉及停工烂尾项目72个。今年6月郑州市率先推出问题楼盘攻坚化解“4+1”模式：即“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金等，成为破解烂尾楼问题的典型样本。9月7日，郑州市印发《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，明确提出通过实施“压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重组、严肃追究责任”等多种举措，于10月6日前实现所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。
一是全面确保复工。对有实力自主复工的企业，督促其尽快全面复工；对资产大于负债、资金出现暂时困难的企业，通过纾困基金、并购贷等形式，由政府平台公司果断接收，采取“新老划断”的办法，先复工再清算；对资产小于负债的企业，可采取代建方式，立即复工。
二是政府全力纾困。各区县会同相关单位，积极争取商业银行资金，做好专项借款配套资金、纾困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资。
三是做好破产重整。各区县遵循应破尽破的原则，鼓励开发企业尽快向法院申请破产，确保尽快完成资不抵债的楼盘项目处置；法院要加快破产重整案件办理进度，采取短平快的办法快速处置。
四是领导分包兜底。各区县主要领导亲自分包1~2个项目，属地主官履行兜底责任。9月8日，郑州市住房保障局召开保交楼吹风会，约60家房企负责人参会，就问题楼盘30天攻坚行动进行细化落实。



9月13日，郑州市印发《关于对拟使用保交楼专项借款项目开展全面审计的通知》，将根据国家九部委关于保交楼专项借款使用相关规定和要求，对全市范围内使用保交楼专项借款项目开展全面审计。截至9月12日，郑州保交楼专项借款申报项目共计95个，其中中原区6个，二七区10个，金水区8个，管城区8个，惠济区2个，经开区2个，高新区4个，郑东新区5个，航空港区3个，上街区5个，登封市7个，荥阳市10个，新郑市9个，巩义市3个，新密市5个，中牟县8个。
地方政府紧锣密鼓落实保交楼政策，房企也在通过各种自救方式确保开工复工。9月12日，恒大集团在官方微信公布了全国保交楼项目建设情况。许家印称，“目前全国保交楼项目706个，已复工项目668个，未复工项目38个，要求相关地区公司在9月30日前必须全面复工。目前已复工的668个项目中，有606个达到正常施工水平，还有62个正在恢复正常施工过程中，要求相关地区公司在9月30日前必须全部达到正常施工水平”。
河南最大本土房企建业集团也于9月9日召开保交楼专项动员会，明确保交楼工作将成为公司下一阶段工作重点，明确提出“加大销售力度，利用好政府纾困政策、精准分配资金、与合作方充分沟通、建立专班及动态计划”五项具体措施，全力做好在复工过程中的资金和组织保障。据悉，今年1至8月建业地产共分期分批交付44个项目，交付面积304万平方米，交付住房18292套，其中实现提前交付2106套。

预期转暖楼市将迎来重要转机

保交楼进度加速的同时，各地房地产松绑政策也是接连不断。近日青岛、苏州、济南等二线城市纷纷解除或放松限购，进一步支持刚性和改善型住房需求。9月15日，青岛宣布调整限购政策，缩小限购范围；同日，济南优化房地产政策措施，“继续对二环以内历下区、市中区区域实施限购”，实则是解除这两个区域以外的限购政策。
此前有市场消息证实，苏州市工业园区、高新区对限购政策予以放松，非本地户籍的购房者可直接购买首套住房，无需社保。此前，太仓市、昆山市、吴江区、吴中区、相城区、姑苏区已轮番松绑，至此苏州对非本市户籍购房者的限购全域放开。据机构统计，截至目前绝大多数二线城市都以不同形式放松了限购政策。
限价政策方面，近日有消息称，广州市已对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。意味着一方面开发商对所售项目有更大的价格调整空间，另一方面对购房者来说也将可能得到更实惠的价格。
在利率政策方面，年内随着LPR利率不断调降，目前房贷利率已经接近4%，达到历史最低水平。房贷利率的大幅下调意味着购房成本的降低，对刺激购房需求也将产生积极影响。
从国家统计局公布的数据看，虽然“保交楼”政策初显成效，但8月商品房销售仍较为低迷。房企整体资金状况依然偏紧，房企信用债当月环比在连续两月回升后再度显著收缩，但开发贷和住房按揭略有改善。8月70个大中城市商品住宅价格进一步回落，全国土地市场维持低迷态势，值得指出的是，商品房竣工面积环比显著回升，房地产投资降幅则进一步扩大。
植信投资研究院高级研究员耿欣欣分析认为，经济下行和疫情反复的当下，作为购房主体的刚需人群消费能力下降在所难免，其对住房价格和贷款利率更加敏感。对此，各地还应从服务好刚需和新市民入手，多出台能够降低刚需住房者购房和还贷负担的政策，在合理范围内降低首付比例、房贷利率，有条件的城市可以考虑扩大项目备案价上下浮动区间。
目前在各地保交楼政策的支持下，竣工情况显著改善。但长期来看，“无米难为炊”，只有房企回款改善，保交楼的持续推进才能有保证。9、10月份是房企重要的回款节点，各地应为房企创造更为宽松的政策环境和回暖的预期氛围。如加快预售审批效率，给予房企更大的价格制定空间，便于房企能够随行就市，加大回款力度，确保可持续的保交楼。
保交楼案例

保交楼案例之基金纾困

平稳基金助力蓝光平稳保交楼
8月26日，南宁市平稳房地产基金公布首批介入名单，其中包括蓝光、恒大相关项目。9月8日，平稳基金与蓝光集团就雍锦澜湾项目后续保交楼方案及项目公司托管协议、整体投资方案进行会谈，透露出一些关键信息。一是平稳基金已经提出保交楼的综合方案，待托管蓝光雍锦澜湾开发项目公司后，平稳基金就可以先行垫付后续工程款，确保竣工交付。二是双方明确蓝光雍锦澜湾项目有资金缺口，蓝光集团是保交楼的第一责任人。三是蓝光集团承诺提供项目外资产来弥补资金缺口。四是双方确定9月15日之前，蓝光对平稳基金方案及协议反馈意见。在协议未签订前，双方争取先由住建局托管项目公司。
平稳基金托管蓝光雍锦澜湾开发企业，在做好相应的风险保障措施后，平稳基金可以先行垫付后续新增工程款。与此同时，蓝光提供的项目外资产被平稳基金接管后就开始销售，销售回款用于支付平稳基金垫付的工程款。

保交楼案例之贴牌代建

绿城管理贴牌代建助奥园
2021年10月，位于广州白运行的奥园运河公馆因开发商中国奥园遭遇流动性危机陷入全面停工。2022年7月，奥园与绿城中国子公司绿城管理控股签署了战略合作协议，由绿城对奥园的项目进行品牌管理输出,绿城对奥园项目进行“贴牌代建”。绿城方面计算，奥园云和公馆项目只需8.1亿元资金就可盘活，且项目本身质地良好。目前，绿城的该项目组成员已经进驻工地。此番绿城与奥园牵手，对于绿城来说，不仅发挥了代建优势，也是其将品牌打入大湾区市场的重要一步；对于奥园来说，则盘活了因资金问题陷入停工的项目。

保交楼案例之AMC+央企救助

AMC携央企盘活佳兆业项目
9月初，广州南沙山海合悦项目全新示范区亮相，该项目前身为佳兆业悦伴湾，在今年6月底正式引入信达地产代建代管后迅速盘活。
悦伴湾项目是佳兆业集团2020年通过公开拍地所得，由于2021年11月，佳兆业陷入流动性困境，该项目全部股权转让给平安信托。根据信达地产发布的信息显示，山海合悦项目开发是其与平安信托深度合作，采用“金融机构接管+委托代建”模式，即由中国信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司操盘代建。业内人士分析认为，这是各方多赢的一种方式，项目做了风险隔离，并有央企背书，可以迅速盘活，有利于加速资金回笼，推动项目本身债务风险的化解。

保交楼案例之国企护航

深圳御龙华府引入国企“压舱石”
9月8日，御龙华府项目方深圳益田集团与安居建业联合发布公告：安居建业接受益田集团委托，在不改变项目开发主体的情况下，为项目提供工程管控至交付服务全过程全方位管理支持服务，为项目顺利交楼护航，共同为业主打造安居乐业的典范项目。
与一般的新开工楼盘不同，益田御龙华府是深圳市首批重点城市更新项目，关系到木头龙社区1300多户回迁业主的利益，而且木头龙社区的改造自2007年启动以来，已经历时15年，可谓一波多折，直至今年9月8日安居建业介入。
业内人士透露，安居建业实际上是深圳市政府为房地产业纾困解难、化解地产行业风险而成立的市属国有房地产平台公司，全力承接“三保一防”任务。在益田御龙华府项目中，安居建业将依托其国企资源及高质量专业管理能力，对项目所有预售资金进行监管，保障预售款专款专用，推动项目如期、保质、保量交付，充分体现央企责任与担当。