楼市迎来“消费考验”？央行首次出手，下半年房价或遭遇突破口

前程无忧

说起楼市，相信大家最直观的印象就是房子卖不出去、烂尾现象层出不穷，甚至有不少购房者感叹房贷的压力越来越大，内心有点后悔买房了。
当看到这里时，你不得不承认这就是当下楼市最真实的现状。从2018年政策加严开始，4年大周期调整已经步入新格局，这一切看似很梦幻，但早已经在信贷资源上体现得淋漓尽致。客观来讲，影响房价的核心因素无非就是政策和金融，前者决定了买房资格，例如社保、户口要求，这一点在源头上决定了存量市场，表面上来看一二三线城市两极分化，但终究是人口趋势影响的。而后者决定了市场的上限，例如企业的融资资金、银行用于房贷的现金流，说白了这就是增量市场。



基于以上2个因素，我们得明白一个道理，那就是当下房地产经济迎来了翻天覆地的变化，不管是政策还是金融，触底的背后，老百姓的消费力成为了最后一道平衡市场的门槛。对此不少专家表示，楼市迎来了“消费考验”，主要有2点内容：
一是过去高杠杆、透支型的经济导致了市场经济的高消费，例如买房买车，国外的平均消费者年龄基本在35岁左右，反观我国却处于28岁左右的，最关键的是大多数人都是贷款消费。事实上这一点，在我国财政数据上有最直接的体现，截止2022年一季末，人民币房地产贷款余额为53.22万亿元，同比增长6%，国民储蓄率从51.8%降至45%。仅从这赤裸裸的数据来看，高消费者的背后其实就是信贷资源的支撑。



二是多重维度的外界因素影响，导致消费市场出现鸿沟，这里指的是小额消费。从长期来看，随着疫情的影响，实体经济首当其冲，不少实体老板房租、人力成本上涨，也许是为了生存，也许是为了更好地帮助同事，开源节流已经是不争的事实，这一点相信大家深有体会。
而短期来看，美元加息，人民币破7也是一个核心因素，在面对贸易差的冲击，国内国际经济双轨道已经是做得十分完美，但终究有影响。与其说是消费市场出现鸿沟，还不如说是上涨的动力远不如消费增速。简单来讲，就是花钱容易赚钱难，请记住这里指的是宏观市场，不仅仅是单个消费者，更多的是本地市场和国际经济。



从这2点趋势来看，上游资金没有了现金流支撑，而下游市场高消费的趋势不可逆转，请问此时老百姓该如何消费呢？答案只能是舍大取小，过去的大额消费都只能暂时缓一缓，例如有工作、有房子先将就一下，不追求风险置换。对此毫不客气地说，下半年大家能好好生活就是一件幸事。
正是介于当下特殊的局面，最近央行首次出手，多家国有大行自9月15日起再度调整个人存款利率，包括活期存款和定期存款在内的等多个品种，其中三年定存款和大额存单下调15个基点，这一点北京、上海等多地银行陆续发布通告中。



对此央行的目的，不少专家有不同的解读，但在我看来，这就是促进消费。下调存款利率最直接的影响就是老百姓存款利息降低，而为了追求稳定且高利息，相信会有不少人选择其他投资渠道，这就是经济学上常说的消费转移。
此时在回归到第一段，我国45%的国民储蓄率，对于长期而言，当下恐怕仍还是高位运行。平心而论，选择银行定期存款和买房的基本是2代人的选择，一般来讲就是父母和子女，在未来很长一段时间，是选择消费转移，还是降低消费，这一点直接影响到房价。若是后者，下半年房价或遭遇突破口，当断供抛房和被动买房的人混在一起时，商品的价值就容易产生泡沫，其中的含义，只可意会不可言传。



总的来说，在未来3年内，消费有很多途径，但赚钱却只有一个渠道，那就是努力工作。此时的消费考验，更多的是消费意识的转变，但不管最终的结果如何，一定要捂好钱袋子，降低回报预期，缩短投资周期，是当下每个人要去考虑的事情。