楼市主旋律：继续下跌！懂行人：这3类房子请抓紧卖掉

前程无忧

9月14日，住建部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军，一番关于房地产的慷慨激昂的讲话，释放了重要信号。发言比较长，我们就不重复了，总结起来其实就是一句话：房地产还有相当大的规模。潜台词是，房地产的红利期远没有结束，潜力仍然无限。



高层给出这样的结论，并非无的放矢，而是有充足的依据：一方面增量市场，城镇每年新增上千万人口，这都会给城市的住房、基础设施、公共服务设施带来巨大的需求；另一方面，存量市场，棚改、拆迁、旧改，也会给房地产带来源源不断的发展动力。再者，直到今天我国的住房短缺矛盾，仍然未彻底得到解决。换言之，很多城市房子不够的问题，仍然存在。
不知道大家看完住建部高层的讲话后是何感受，结合当下市场的大环境，个人的第一感觉是：住建部高层亲自下场“托市”了。什么信号？第一，楼市下行态势，急需得到扭转；第二，房地产是支柱产业，是经济增长的驱动力，更关联着上下游近百个行业，不能一直衰败下去。
楼市现状如何？
不得不承认，下跌仍然是当前楼市的主旋律。国家统计局、中指研究院、克而瑞等机构发布的8月份、1-8月份全国主要城市成交数据和房价涨跌情况均显示，超过60%的城市房价仍然在下跌。



以中指研究院发布的8月份百城房价涨跌数据为例来看，8月份新房、二手房价格环比均大规模下跌，其中8月份新建商品房环比下跌的城市有69个，较7月增加22个；二手房价格环比下跌的城市有74个，环比增加5个。
众所周知，量在价前，8月房价继续下跌，这意味着成交量也必然不好看。数据证实，确实如此，8月头部10个重点城市二手住宅成交量为59721套，环比下降9.23%。除北京一城成交量有所上升外，深圳、杭州、南京、成都、苏州、厦门等9个城市8月二手住宅成交量较上月均出现一定程度的回落，厦门环比下跌18.92%，杭州环比下跌16.72%。
哪些城市房价在跌？
根据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，和历年同期数据对照发现：8月份，包括武汉、天津、郑州在内的38个城市房价已经跌回2年前，占70城的比例为54%；有27个城市房价低于3年前，也就是2019年8月的水平。包括青岛、济南、郑州、天津、石家庄、太原、哈尔滨、南昌、武汉、长春、呼和浩特等中心城市。



另外，包括郑州在内的6个城市房价已经跌回5年前水平。分别是牡丹江、郑州、安庆、石家庄、天津和湛江。其中，牡丹江比5年前低14.7%，郑州比5年前低8.4%。
根据诸葛研究院发布《2022年8月百城二手住宅市场均价报告》来看，8月百城二手住宅市场均价环比下降0.15%。房价下跌的城市主要以三四线城市为主。其中，衡水本月市场均价为7983元/平方米，环比下跌2.69%，位居跌幅首位。此外，中山、大连、淮安、连云港等城市，跌幅也都在2%以上。
房子真的卖不动了，居民存款多了10万亿
有人说，今年以来，房子卖不动是因为老百姓收入大幅下滑，没钱也没兴趣买房了。这话只说对了一半，没兴趣是事实，但说没钱，却是驴头不对马嘴。央行数据显示，今年上半年居民部门储蓄新增10.33万亿，比上年同期7.45万亿，足足高了2.88万亿。这么多的存款在手，老百姓可不是没钱了。



今年居民存款优于消费的情况，尤其是不敢投资买房，其实恰恰印证了一句话：有钱在手，一切无忧。
如果真要分析大家为什么不买房，个人认为主要是三方面原因：一是疫情不确定性，确实影响了很多家庭的收入。叠加有了过去这三年的经验，很多人也学会了多留现金的习惯；二是问题楼盘层出不穷，很多人一辈子的积蓄砸在房子上，结果却无法按时交房，购房信心大减，观望情绪浓厚；三是楼市处于下行通道，且很多城市房价跌回了3、5年前，再加上楼市向来“买涨不买跌”，所以有钱大家也不愿意再投资买房——买房不再稳赚不赔，相反，很多城市买房，不仅被牢牢套住，而且资产也在逐年贬值。不仅如此，媒体报道，今年以来，北京、青岛等多个城市均出现了“提前还贷潮”。
在当前楼市“继续下跌”的主旋律下，无房刚需和有多套房的人应该做何打算呢？首先，不管是对于刚需客，还是投资客，当下绝大多数城市都不是出手的好时机。房企争相降价促销，首套房贷款利率低至4.1%，叠加各种利好袭来，有人说，这已经是过去五年最得天独厚的条件了。话虽如此，但是楼市当前最重要的问题，尚未解决，那就是停工楼盘、烂尾楼盘复工交房的问题。这个问题，没有实质性进展，个人建议现在的新房，还是谨慎购买，尤其是很多开发商迫不及待打折促销的楼盘。



其次，大家可能听过这句话，“未来持有多套房，未必是好事”。以当前房地产的状态来看，这话基本正确。一方面，楼市确实过了“只涨不跌”的时代，持有房产也看质量，优质资产，未来还有保值增值的机会，如果手中握着的都是劣质房产，那就只能等着资产不断贬值了；另一方面，房地产税这个充满未知的“大杀器”，随时可能杀到。根据专业人士的反馈，未来房地产税大概率按照一二线城市优先，且按照“累进制”征税，这意味着手中握有的房产越多，可能需要缴纳的税款越多。
有人可能会问，到底哪些是劣质房产？根据懂行人的反馈，主要是以下3类房产。按照懂行人的建议，这3类房产应该抓紧卖掉：



一是非核心地段的“老破小”
主城区“老破小”，曾经神一般存在的房子，近年来也逐渐星光黯淡了。究其根本原因是，棚改失势，老破小也跟着遭殃。2019年之前，老破小拆迁的价值很大。但2020年起，随着城市更新模式由棚改逐渐转向旧改，老破小的命运也就此改变。
目前来看，非核心地段的老破小存在三大硬伤，这也是导致老破小价值弱势的主要原因：1、住房整体质量不行，有些甚至无电梯、无物业、无车位，居住体验感差，价值提升慢；2、非核心地区老破小学区价值减弱，连生活品质也没有，叠加年轻人的购房观念发生巨变，老破小越来越不吃香了；3、房龄长，贷款年限短，加杠杆的空间小，接盘人群越来越窄。
根据搜狐焦点的报道，7月份，北京顺义区二手房成交量跌幅接近20%，郊区老破小首当其冲。近两年，老破小价格失守，还有一个重要原因是，新房供应大幅增加，对老破小造成了强烈冲击。



二是老家县城严重过剩的大户型房子
县城房价破万，早就不稀奇了，尤其是江浙福建海南等经济、旅游强县，房价甚至超过了3万元/平。但平心而论，全国绝大多数县城的房价都偏高。说白了就是，房价与居民工资收入严重脱钩。
过去这一轮，全国绝大多数县城房价上涨，并非是靠人口、经济、产业等内生动力自然拉动，而是主要依赖棚改拆迁刺激。很多拆迁户在县城购置了多套大户型房产，幻想着房价上涨获得高额收益。但殊不知，这类房产是最难脱手、最不扛跌的，市场稍有风吹草动，就率先下跌。当然，主要还是因为，县城里的这类房产严重过剩，尤其是很多总高动辄三四十层的超高层楼盘大户型房产，由于总价高，所以接手的人更少，投资价值几乎为零。
对于老家县城的大户型房子，当下最明智的做法是，留出自住的，其余的抓紧卖掉。而且要趁早，未来随着房地产税出台，这类房子可能成为征税的主要对象，每年的持房成本会大幅增加。
三是一二线城市的学区房
学区房的神话正在逐渐破灭。我们先说几个例子：杭州网红学区房，7月底的成交价是6.8万元/平，去年同期成交价格是12万元/平，跌幅超过50%。



上海黄浦的市民新村、浦东的梅园三街坊、静安的海防村等，今年的成交价格较去年同期，也跌了近万元/平。
深圳就更不用说了，学区房热度下降更快。界面新闻报道，深圳福田区千万级的“老破小”学区房，正在以数十万的幅度降价出售。比如最具代表性的长城大厦，一年时间，总价已经下跌了近百万。百花片区更严重，负责百花片区的中介透露：“百花片区二手学区房挂牌价格看起来变化不大，可是一些房源的实际成交价降了300万到400万元。”
今年以来，一线城市的学区房退烧较为显著，究其根本原因是，随着新政策的不断出台，家长们对于学区房不再趋之若鹜，投资学区房的风险也在增大。
比如上海9月份又出台了新政，要求教师要跨学校、跨学区流动，流动时间不得低于2年，其中骨干教师比例均不低于交流轮岗教师总数的20%。叠加，2022年起，所有参加上海中考的考生，也已迎来全新的录取模式，自主招生比例由40%降至15%，名额分配则从15%提高至42%，这意味着即便不是优质学区也能上好高中，家长们内卷的压力卸去了不少，对于学区房也就不再过度追捧。



目前有7个城市官宣“教师轮岗”，分别是深圳、北京、常州、南京、上海、徐州、烟台。教师轮岗可以说是教师资源均衡配置的重要手段，后续必然会有更多的城市跟进。其影响不可小觑。教师轮岗打破了优质学区对教师资源的垄断。未来随着教师轮岗全国普及，学区房的概念会越来越淡化——教师轮岗制度下，优质师资不再固守某一个学校，这意味着购买学区房也就像拆盲盒一样。当然，如果你足够土豪，买十几或者几十套房子，教师轮岗对你的影响也不大。倘若没那个财力，也不必再费尽心思地给孩子买优质学区房了，因为即便买了，也可能上不了理想的学校。
未来在教师轮岗制度下，优质学区房的确定性会大打折扣，这意味着家长们对优质学区房的信仰也将被彻底打破。优质学区房充满变数，价格大幅跳水也就成了必然结果。所以，如果不是土豪，建议这类房子还是抓紧卖掉。