楼市，正在抛弃限购

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作者：子非鱼

01 | 苏州全面放开限购

早在中秋节前，市场就有一个传言：
除了一线城市之外，其他城市全面放开限购。
到目前为止，对于这个传言，无人证明，也无人证伪。不过，从这两天的市场的行动来看，的确有那么点意思。
9月14日，中国最牛地级市苏州直接梭哈，放开了全市范围内的限购，非户籍人口购房不再有社保和纳税限制。当然，非户籍人口购房套数还是有限制，只能买一套。
该消息第一财经记者从苏州工业园区、高新区相关部门处获得确认，童叟无欺。



在全盘放开之前，苏州其实已经进行了多轮放松，如同剥洋葱一样，一层一层扒掉压在身上的条框束缚。
本号梳理了一下苏州解开条框的时间线：
4月份，将二手房限售时间由5年改为3年，同月上调公积金贷款额；
5月份，二手房限售直接取消，新房限售由3年缩短至2年，非本地户籍购房者的社保要求也从24个月缩短至6个月。
8月份，太仓、昆山放开限购。
9月份，以吴江区为起始，吴中区、相城区、姑苏区再轮番予以松绑，对非本地户籍购房者，各区域取消了6个月的社保缴纳要求，可直接在当地购买一套住房。最终，仅剩的两个限购区域工业园区、高新区也在昨天放开。
至此，苏州全域限购完全放开。当然，限购套数依然在执行。
在苏州之前，上半年，福州、沈阳全面放开了限购，大连也几乎是全面放开了限购。佛山、东莞只保留了最后一丁点核心区域仍限购，其余全部放开。不久前北京的卫星城廊坊，也全部放开了限购。
在苏州的带动下，接下来除北上广深四个一线城市外的所有中心城市，估计都坐不住，扎堆全面放开限购，正在到来。楼市真正的大变局正在到来，也即楼市正在逐渐回归到不限购的时代。
苏州虽然城市别不高，只是地级市，但作为中国第一地级市，其影响力不亚于副省级城市，毕竟GDP排名第六，人口超千万，且还是当年的楼市四小龙之一。
连苏州都全面放开限购了，其他城市还有什么顾虑？
02 | 青岛跟进

果不其然，9月15日，青岛跟进了。
财联社最新消息，据青岛住房和城乡建设，对现行房地产相关政策进行适度调整优化：
1、继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策。
2、继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；
3、二手住房不再限购。



整体来看，青岛的举动介于激进与保守之间。
保守来看，青岛并没有效仿苏州全盘放开，仍保留了核心区的市南、市北（原四方区除外）两区。
限购区域内的新房，外地人住满半年可以买1套，本地人最多买两套，二孩与三孩户籍家庭，拥有多购买一套的权限。
从激进角度来看，二手房不再限购，这里的不再限购包含两层意思。一是外地人购买不再有任何限制，二是套数不再限制。
不管怎么说，相比于之前，青岛向前迈出了一大步。
和苏州一样，青岛此前也进行了逐步放松限购。
6月初，青岛的高新区、城阳区、西海岸新区打开了限购大门，取消了限购措施。原限购区域缩小至市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域。
现在，李沧区、崂山区也放开了，仅仅只保留了市南区、市北区（原四方区除外）。
03 | 相同的逻辑

苏州、青岛，跑步式的放松限购，其背后的逻辑是一样的：
房子卖不动，房价下跌，库存高企，二手房挂牌量高企。
克而瑞披露的数据显示，今年前8个月，青岛累计成交量同比去年下跌了27%，苏州累计下跌了38%。



房价方面，青岛的均价和北方大多数中心城市一样，过去几年都在持续下跌，当然下跌范围主要集中在外围区。
今年，青岛依旧在跌。根据国家统计局披露的数据，青岛是被纳入统计的70个大中城市中的34个房价至少跌回三四年前的城市之一。



数据来源：国家统计局
苏州方面，由于苏州没有被纳入国家统计局统计房价数据的70个大中城市范围内，只能看民间机构的数据。
中国房价行情网披露的8月份数据显示，苏州二手房价格环比下跌2.38%。
苏州目前新房也是打折遍地，中秋期间，绿城、华润、金科等开发商均开启了节日优惠购房活动。华润甚至开出了买房送大米的活动。
金科在苏州开发的印象平江花园推出“99金秋购房节”，精装房限时上架“一口价房源”，最高优惠可达70万元。
再看库存。在这方面，青岛最有话语权，苏州在青岛面前只能是矮个头，因为青岛的狭义新房库存量位居全国第一。
克而瑞披露的最新数据显示，青岛新房库存2426万平方米，全国第一。去化周期19.2个月。
苏州库存854万平方米，去化周期13.5个月。都超过12个月安全警戒线。



再看二手房挂牌，两座城市过去大半年都在激增。目前，苏州和青岛的二手房挂牌量均超10万套，是全国二手房挂牌量超10万套的13个城市之二。
在放松限售之后，青岛二手房挂牌量从3月到9月，增加了5.63万套，苏州增加了4.72万套。



数据：链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等
挂牌量激增，意味着炒房客们扛不住，在房价持续阴跌，没有预期的背景下，很多炒房客想要套现离场、落袋为安，部分炒房客则是割肉。
​以上四大烦恼，是苏州放开、青岛大幅放松限购的根本原因。
最关键的是，这四大烦恼已经成为中心城市的普遍烦恼，这就意味着苏州、青岛之后，必然会有更多城市跟进，全盘放开限购的中心城市会越来越多。
04 | 放开限购有用吗

放开限购有用吗？显然没用。
看看福州、沈阳、大连、佛山、东莞就清楚了，这些城市全盘放开或者大部分放开限购已经很久了，但他们的成交量依旧没有什么起色，房价也照样在跌。
很简单的逻辑，因为引发这轮熊市的原因在于：
第一，房地产市场的周期力量在起作用，商品房整体供大于求，再加上人口开始转向，城市化速度放缓，这些宏观大背景形成的扭转力量，最终扭转了楼市行情。
第二，购买力所剩无几。在国外与国内各类因素叠加下，经济增长压力加大，GDP已经失速，很多人的就业与工作受到了冲击，买不起房的人越来越多。
限购在这其中不是关键因素。要知道，2016年至2020年是中心城市限购最严厉的时候，但限购依旧没有挡住房价上涨，南方大部分中心城市都成功穿越了调控周期，房价始终没有回头。
现在转入熊市，只是放大了限购产生的副作用。所以，纷纷以放开、放松限购为抓手，开启了托举楼市的行动。
全盘放开限购，的确能够推动一波有效成交量，但市场所剩无几的购买力，限制了成交量的反弹力度。购买力不恢复，市场就没有复苏的基础。