统计局2022年8月70城房价解读，警惕市场全面探底，二线全面下调

前程无忧

统计局数据：
8月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个，比上月分别增加10个和5个。



8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。



7月份市场因为年中交付高峰期出现的大量停贷风波，导致市场在8月份再次出现了探底现象。房价下调城市数量明显增加。叠加疫情的波动，购房者入市谨慎。
二线城市在市场萧条下，在9月份包括苏州等城市开始全面松绑限购，有望缓解跌幅。
8月份房价数据特别值得注意的是一线城市出现了二手房价格持平，二线城市新房下调0.2%，二手跌幅扩大的现象。
新建住宅下调城市50个，二手房环比下调城市56个，都是年内最多。
8月新建住宅与二手房住宅市场都出现了下调城市数量又增加的现象，房价下调幅度有所加大。
整体看，在政策已经全面宽松的生活，市场还在寻底过程中，虽然越来越接近底部。但需要警惕烂尾楼断供等带来的房地产系统性风险出现的可能性。
从市场角度看，2022年9月份逐渐开始出现强二线城市全面松绑限购等政策，但市场需要看一线龙头城市，整体看，市场还在低位徘徊。



首先：市场依然在低谷
2022年楼市低迷，大量房企暴雷，影响了市场成交，2022年开年市场萧条。同时4-8月各地疫情管控升级，导致购房者对购房出现谨慎，所以市场成交量明显下调。
8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。
市场整体颓势持续。7-8月整体市场上涨城市数量和幅度都比6月有所下调。
主要原因有几方面
1：整体市场担忧继续出现烂尾现象，购房者越来越谨慎，特别是二三线城市
2：每年6月是开发商推盘高峰期，相对购房者数量也较多，但7-8月份因为今年多地气温较高，本来就是惯例的淡季，所以市场从6月的反弹有所波动
3：从价格走势看，一线城市没有明显的宽松政策，二三线城市购房者对宽松政策已经有所免疫。
4：另外疫情虽然大范围已经控制，但在部分城市依然有一定的影响，也影响了市场的继续上行。
第二：2022年政策全面刺激市场还未见底
8月截止月底，累积已经超过90城市当月发布了稳楼市政策接近120多条
在5月来，连续单月稳楼市政策超过百次以上，8月份楼市调控继续高位运行，各地井喷救市政策持续出台。
2022年截止8月，年内房地产调控已经超过700次（2021年同期只有420次）！同比上涨接近67%，2022年房地产调控继续刷新历史记录。
简单的总结2022年8月来全国各地房地产政策，调控政策松绑主要有几个特点
降息持续，最低首套房利率已经拉低到4.1
首套和二套房房贷利率下限降至4.1%、4.9%，房贷利率下限达2019年以来新低，各地房贷利率仍有进一步下调空间。
房贷利率下调，可降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。
保交楼政策持续出台，交付难待解
8月19日，据多家媒体报道，住建部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。
国常会强调地方“一城一策”灵活运用信贷等政策
限购限贷政策取消范围越来越大。
上海、西安和济南等城市放松限购政策，主要涵盖对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件，对住房被纳入保障性租赁住房管理的家庭新增购房资格，对国企员工、相关人才提供购房支持等政策。无锡、苏州、福州等城市限贷政策逐步宽松，主要涵盖降低商贷首付比例，降低个人住房贷款利率下限，开展组合贷款，允许商贷转公积金贷，第二套贷款认贷不认房等相关措施。
从一二线到三四线都开始发布房地产调控政策（多城市多次发布救市政策）。8月接近20城提高了公积金贷款额度和降低了首付成数。年内已经超过200城市有各种购房补贴。
公积金政策成为市场宽松最集中的政策方向。楼市政策松绑成为绝对主流，所有房地产政策都是宽松救市政策。
松绑城市级别越来越高，从一季度的三四线城市松绑为主，逐渐到了4-8月份二线城市成为松绑城市主力，其中包括成都、杭州、厦门、南京等热点楼市城市也加入稳楼市救楼市行列。超过30个二线城市最近2个多月发布了超过100次稳楼市政策，成为最近楼市调控主力。
发布政策不断升级，多城市不仅仅只发布一次政策，不断升级，政策内容不断加码。
政策内容不断升级，从一季度的各种针对限购政策，二季度来全面升级到针对信贷宽松的政策，包括房贷首付和房贷利息降息的政策越来越多，公积金政策已经成为稳楼市标配，前期的限售政策取消也越来越多，二套房认定标准变化，叠加各种人才政策，税费减免。
购房补贴城市越来越多，购房补贴额度越来越高。
多孩家庭成为定向放松的主要对象，全国超过50城市，在购房上包括武汉、泸州、杭州、东莞等在内的多个二线三线城市在发布的楼市调控政策中特别提及多孩家庭住房需求。杭州等热点城市针对多孩家庭摇号也开了绿灯。整体看，稳楼市政策力度越来越大！
整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。但目前看，市场的信心依然没有完全恢复，期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。
第三：楼市企稳依然艰难，期待更多稳楼市的政策
截止2022年8月，全国卖地最多的100个热点城市合计卖地金额只有8489宗，合计卖地金额也只有18571亿，同样在2021年同期，100个卖地最多的城市合计卖地9814宗地，卖地金额高达29738亿，热点城市卖地金额同比少了38%。
从土地市场走势看，房地产市场整体依然在调整过程中
首先：从100城卖地金额看，同比下调幅度明显，在2021年全（全市）2.97万亿的基础上，2022年只有不足1.85万亿，大部分城市土地成交均明显下调


从各级城市卖地数据看，2021年1-8月市场有6个卖地超过千亿城市，而在2022年1-8月只有杭州上海与北京。22城2022年首批次供地共计成交4969亿元，同比下降52.7％；涉宅用地成交面积则不及去年首批次的40％。
第二批次集中供地2022年仅仅成交5287.9亿
三条红线等依然严重抑制了房企融资，特别是私企开发商基本全面暂停，房地产市场全面速冻。房企融资难题，特别是私企还未真正解决。
市场需要更多针对改善需求的政策，特别是一线城市，目前看，大量的改善需求很难入市，导致市场并不景气。
后市预测，市场期待更多一二线城市稳楼市政策
相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场因为很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。
需要注意的是，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题，特别是针对烂尾楼业主，银行在放款和预售资金监管上存在一定问题，应该出台有针对性的扶持政策，避免断贷等极端情况影响市场难得的企稳。
预计2022年四季度市场有望逐渐降低，9-10月份市场依然会在低位徘徊。