广州中秋楼市“哑火”，市场消息：新房限价放松，备案价最多可降20%

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本报记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

近日，市场上传出消息称广州新房限价政策再次松动。然而，据《华夏时报》记者了解，相关部门没有对市场消息做出相应的回应。

对此，有专家9月14日对《华夏时报》记者表示，限价放松政策，并不会以官方正式文件出台，而是在开发商提出备案申请时执行。此次广州新房限价放松，让开发商有了更多的自主定价权，可灵活增加开发商对不同房源的营销策略。

新房限价再度放松

9月12日晚，广州房产中介黄璐（化名）向《华夏时报》记者透露，广州一手房备案价不再控制在上下浮动6%以内，而是往上可以上浮10%，往下可以下调20%。

黄璐认为，“放松新房限价（政府）主要是想楼市（成交）升温，降价也不会降太多，（价格）也不会怎么升，就是将房子变成真正的刚需品。”

不过，有房产中介则对记者表示该消息有待核实。广州荔湾房产中介张德（化名）9月13日向《华夏时报》记者指出，现在市场上是有新房限价放开的消息，但是没有正式的官方发文。

对此，《华夏时报》记者于9月13日打电话至广州12345政府服务热线咨询，接听电话的工作人员表示，目前广州住建局的官网没有出台放松新房限价的文件，相关信息要以官网为准。

值得注意的是，中指研究院广州分院研究主管陈雪强在9月14日接受《华夏时报》记者采访时表示，关于限价政策，并不会以官方正式文件出台，而是在开发商提出备案申请时执行，虽然备案价可以往上浮10%及往下调20%，但前提条件是整栋楼的备案均价保持不变。

如果此次新房限价放开的消息属实，那这是继广州4月份新房限价放开后的再一次松动。早在今年4月，广州新房备案价范围变成可以上下浮动6%。

记者注意到，在广州4月放开新房限价时，相应管理部门也没有出台官方文件。

陈雪强指出，今年4月广州调整了限价政策，是继2月份针对豪宅项目限价松绑之后，对普通住宅限价政策的进一步优化。限价政策松动短期也带动网签成交数据的增加，4月第三周网签成交数据明显提升，但并没能带动实际成交的回升，从后续成交数据来看，备案价浮动的调整对促进楼市成交效果并不明显。

值得一提的是，今年2月10日，广州市住建局相关负责人回应广州限价放宽传闻：广州一直以来都实施严格的住房价格指导，但各个楼盘备案价是根据周边楼盘情况进行通盘考虑并实施动态价格指导，没有设置专门的价格红线。

广州新房限价政策的出台可以追溯到去年4月份。

早在2021年4月2日，广州市政府出台了《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），涉及住宅用地供应和监管、新建商品房限价、人才购房限售加码、加强房地产金融管理、加强市场监管和规范房地产市场信息发布等六个方面。

其中在新建商品房限价方面，《意见》规定：全市范围加强对新建商品住房价格指导，指导开发企业合理定价，对定价过高不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

彼时，有业内人士指出，该政策的出台主要是为了稳房价，该政策并非一刀切。

同样，陈雪强也认为，即使此次广州新房限价政策进一步放开，也难以带动广州新房市场的成交量。

“只是开发商可以灵活调整一栋楼不同房源的价差，让开发商有了更多的自主定价权，可灵活增加开发商对不同房源的营销策略，但对广州新房市场成交的带动作用并不大。”陈雪强说道。

广州中秋成交较上年降56%

针对此次广州新房限价的放松，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉9月14日接受《华夏时报》记者采访时表示，如果广州新房限价政策确实如市场所言进一步放松了，那这主要是基于目前的市场形势发生很大变化。一方面是高价改善盘卖的好，甚至供不应求；另一方面是低价刚需盘去化难。因此，就需要实时调整限价政策。部分盘可以实时涨价，部分盘可以降价促销。

“差异化的定价政策，针对不同购买力，可以达到精准营销，加速去化，既能实现销售规模，还能稳定市场预期，也能降低普通购房者的购房门槛。”李宇嘉说道。

值得一提的是，需要精准营销的背后，透露出广州新房市场去化难的尴尬局面。

广州中原研究发展部数据显示，截至今年8月末，广州全市新房库存量1165万平，去化周期17个月，而去年8月的去化周期为9.8个月，同比增长了73%。此外，8月广州新房网签6125宗，环比下跌3%，比去年同期成交下跌9%。

值得注意的是，广州新房市场8月的冷意，延续到了今年的中秋假期。据了解，广州今年中秋假期有多个楼盘进行了促销活动，如推出特价房源等，但成交量仍不如预期。

中指研究院数据显示，广州2022年中秋假期（9月10日-9月12日）新建商品住宅共成交4万平，成交面积较上年中秋假期（9月19日-9月21日）下降了56%，是四大一线城市中同比降幅最大的。

对此，陈雪强表示，“广州今年中秋假期相比去年，市场氛围还是差很多。去年中秋前一周就新批28张预售证，其中全新项目预售证就占19张，今年中秋前一周共有14张预售证新批。去年中秋假期新开盘项目也多于今年，今年主要以加推为主。”

陈雪强还认为，今年整体市场信心明显不足，消费者购房意愿及成交动力远远不如去年，购房者观望情绪浓厚也是导致今年中秋假期成交远低于去年的主要原因。

那要怎样才能促进广州新房市场回暖呢？

“目前新房市场成交乏力主要还是市场信心不足导致，一方面整体经济承压导致收入不确定因素增加，另一方面房价上升通道被阻断，彻底扭转了购房预期，以至于购房者转变为观望状态。目前广州新房市场大面积回暖动力仍不足，房企可借助金九银十传统销售旺季加大推货力度，推出更多品质房源，通过多样化、多组合的营销策略带动销售的回升。”陈雪强说道。