武汉楼市，跌懵了

前程无忧

作者：子非鱼

01 | 武汉房价下跌

作为华中地区第一城的武汉，可能不曾想到，自己已经成为了整个华南地区中心城市房价下跌的典型代表。
其能够成为典型代表的佐证，在于最近热传的两张截图：






第一张图是武汉房价下跌比较猛的几个楼盘。
第二张图表达得更清楚一些。
徐东的朗诗，也就是朗诗熙华府，去年开盘时的备案价是2.7万元，现在降到了1.88万卖。二环内地带，卖出了三环的价格。
跌得最离谱的还是后官湖的大别墅，从2.8万单价直接降到了1.1万，跌幅高达60.7%。
你以为这就结束了？没有，近日米宅团队梳理了一批武汉各种单价地王、总价地王、区域地王的楼盘现状，结果也是不忍直视：
南山领峯，2022年6月首开，高层带装修备案价31000，折后28000。
香港置地元庐，2022年5月首开，带装修备案价31000，折后29000。
南山樾府，2022年1月，带装修备案价30000，折后27000。
华发公园首府，毛坯备案价36947，折后29XXX起。
中海寰宇天下，带装修备案价30501，折后251XX起。
恒基旭辉铂悦园著，带装修备案价25686，折后22000起。
禹洲新希望雍禧兰台，带装修备案价19616，特价房12XXX起。
如此大规模的降价，最难受的不是开发商，而是老业主们，凭什么我买贵，别人买便宜。他们肯定不干，肯定要维权。
保利庭瑞就因扛不住维权，已经叫停了降价促销活动，并宣布销售行为无效，正在采取退款行动。



然而，房子卖不动，开发商降价促销乃是再合理不过的市场行为，岂会因为一些业主维权而搁浅。
去年武汉中海光谷东麓，开发商10.15日楼盘均价下降三千多，降价幅度约在20-30%，有业主闹事维权，被捕。当时东湖新技术开发区管委会回复称：“关于投诉人反映的降价问题，该行为未违反《商品房销售管理办法》相关规定。”
02 | 周期的力量，不可阻挡

周期的力量，不可阻挡，该降的还得降，毕竟泡沫太大了，库存太多了。
武汉为何会成为南方地区中心城市中房价下跌的典型代表？很重要的一个原因，是武汉的库存量太大了。
武汉目前的新房狭义库存量高达2104万平方米，位居全国第二，仅次于青岛。去化周期长达20.7个月。



更重要的原因还在于整个社会的购买力在下降，这是引发本轮房价集体调整的主要原因。
在外部复杂加剧的国外环境与国内不断散发的疫情叠加之下，经济不确定性加剧，很多人的工作与收入遭受了冲击。
这一点，不用罗列数据，大家都有切身的感受。疫情三年来，赚钱越来越难，大家都应该是心照不宣。
如果非要看数据，那就直接看国家统计局发布的数据。
从国家统计局披露的数据来看，我们的衡量制造业荣枯的制造业PMI指数，今年以来只有6月份在50之上，其他都在50之下，意味着制造业仍举步维艰。



来源：国家统计局
消费力方面，6月与7月增速回正，但仍处在低位。



来源：国家统计局
固定投资方面，增速一路下行，7月份只有5.7%。



来源：国家统计局
在消费力下降的当下，各行各业都不好受。
裁员潮、关店潮都在上演。企查查数据显示，上半年仅餐饮相关企业就注销了27.3万家。



各行各业几乎都有不同程度的裁员，即便没有被裁，降薪也是在所难免，就连一向高薪的证券从业人员，也没能幸免。
根据Wind数据统计，48家券商合计从业人员29.4万人（部分未披露半年度员工数据的按照期初数据计算），同比去年上半年增加了2.9万人。
当然，最难受的必然是房地产行业。
最近上市房企纷纷公布了半年报。宇宙第一房企碧桂园上半年裁员了22172人，禹洲、中梁裁员4000+，雅居乐裁员3000+，美的置业裁员2000+，时代中国、宝龙地产、合景泰富、祥生控股、合生创展裁员都在1000+。



降薪方面，房企同样是重灾区。



再看当下最大的房产中介平台贝壳。上半年贝壳的门店数量减少了1万家，人数从将近55万人减少到41.5万人，有超过13万人离开了这个市场。
这些数据，都是买不起房的人越来越多和不愿买房的人越来越多的直接与间接体现。
同时，还有相当一部分人为未来担忧，正在加速提前偿还贷款。从央行和部分商业银行披露的数据来看，当下买房的人越来越少，提前还贷的人反倒越来越多。
这样的宏观大背景下，再叠加自身超大规模的房屋库存，武汉能够成为南方中心城市房价下跌的典型代表，不是没有原因的。
03 | 降价潮才开始

房子不好卖了，降价当然会继续。
强悍如深圳、广州、杭州等城市，房价也在下跌。周期力量之下，没有哪座城市能够置身事外。



来源：乐有家



来源：广州中原地产
数据显示，上半年头部20家房企中，有12家房企开启了降价甩货模式。其中四家房企跌幅在10以上，金科领跌，跌幅为21.9%，碧桂园均价下跌15.6%，绿地均价下跌11.7%，绿城下跌10.2%。
从目前的形势来看，购买力回暖尚需时日，因为购买力恢复的前提，是经济增速回归正常，就业率提高，确定性增强。
后续房子依旧不好卖，哪怕苏州又开启了全面放开限购的措施，也不好使，购买力不恢复，什么方法都不好使。
这意味着，降价仍会是未来房地产的主题词。
在这种背景下，无论哪个城市，如果不着急购房，能缓则缓。
如果因为结婚、孩子上学、自己居住等的确着急购房，应当精挑细选。
首先得选房企，规避一些财务不健康的房企。其次选片区，分化的时代里，不但要挑城市，还得挑片区。尽可能选择人口密度大、去化库存短的中心地带，只有这些片区才抗跌。
以武汉来说，武汉人口密度最大的是主城7区（江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区），人口640万，占总人口的一半，但面积只占全市的九分之一。
具体来看，江汉区最大，每平方公里土地上容纳了2.29万人，其次是武昌、硚口、江岸，人口密度都在1万人/平方公里以上。



数据：武汉市统计局
从去化周期来看，最短的是硚口区、江岸区，都在12个月以内。江夏逼近12个月。其余都超过了12个月安全警戒线。



来源：中指研究院
以此来看，武汉的购房者如果着急买，江岸、硚口最合适，其余都得谨慎。
特别是人口密度小、去化周期长的蔡甸、新洲、黄陂、经开区等。