疫情冲击之下北海楼市成交量锐减，什么时候能反弹？

前程无忧

今年6月，北海新建商品住房共网签1504套、二手住房共成交691套。
7月，新建商品住房网签557套，二手住房成交319套。
8月，新建商品住房网签366套，二手住房成交214套。



惨烈。
毫无疑问——这是疫情的原因。7月12日北海爆发了一轮新冠疫情，全城随后静态管理，直到8月16日才解封——整整一个月不能出门，怎么可能会有乐观交易量？
问题来了：疫情是让楼市暂时停了脚步呢，还是从此走向衰退？
如果是前者，楼市还是好汉一条。
倘若是后者，早点收工洗洗睡罢。



7月12日，北海发现1例本土无症状感染者。14日，感染者新增162例。16日，再增232例——于是全城静态管理。也就是说，7月份的自由出行时间只有半个月。
8月16日，全市解封。但被困了一个月，不可能一出门就立即去看房。事实上，北海普遍恢复正常上下班是22日。换言之，8月份正常出行的天数只有三分之一，10天。
OK。
假如没有疫情、假定7月8月一手房（新建商品住房）网签能与6月（1504套）持平，那么：
a. 7月只有一半，一手房应该能网签（1504÷2=）752套，实际网签557套；
b. 8月剩三分一，一手房应该能网签（1504÷3=）501套，实际网签366套。
很明显——疫情确实明显地击垮了一手房。
再看二手房。
同样假定在疫情的情况下，7月8月的二手房成交量能与6月（691套）持平：
c. 7月只有一半，二手房应该能成交（691÷2=）345套，实际成交319套；
d. 8月剩三分一，二手房应该能成交（691÷3=）230套，实际成交214套。
有趣的结果出现了：在疫情的冲击之下，北海二手房成交量并没有降低多少。
事实上，7月8月是北海楼市传统的淡季，成交量通常是比不上6月的——因为暑期火辣辣的太阳、还有动辄下雨的袭击会明显抑制看房的兴趣。
如果加入这个因素，更惊异的结论呼之欲出：7月8月北海二手房市场，活跃度并不逊于6月。
另外，一手房的网签是有滞后的，比如7月初的网签可能6月份就卖出去了。
但二手房不同，双方谈妥就会立即去签约。它更有即时性、更能反映楼市的景气度。
因此谨慎起见，还需要再观察观察二手房市场的表现。如果9月份北海二手房成交量继续低位徘徊——那就表示楼市真的要走向衰退了。反之，如果二手房反弹明显，那就意味楼市又迈开了脚步。



这是去年的楼市成交曲线图。7月份一手房也是锐减，只有529套（今年7月是557套）。有人据此认为：今年疫情对楼市的冲击也不大嘛。
这样的判断是完全错误的。去年7月为什么大跌？原因是官方出了新规：一手房如果低于指导价（备案价）的90%，不允许网签。
开发商们措手不及。因为当时很多楼盘都是类似备案8000元/平方但卖价只有5000多——按新规，这些一律不能网签，除非重新报备房价。
没辙，只好申请大幅调价。于是8月网签就拉了回来。
二手房价格没有90%的限制，曲线很平滑。去年8月北海二手房成交632套，今年8月因为疫情只有三分之一的正常天数，结果成交214套——瞅瞅，是不是跟去年同期的活跃度非常接近？
所以，现在无需介意7月8月网签如何的大跌。再观察一个月，看看9月份二手房的成交量到底如何。那时，北海楼市是进是退，应该会明显了。
PS：解释一下这段时间发文减少，是因为对北海楼市进行全面实地调研，抽不出时间。简单地说，北海目前已经开建的楼盘有150个（房子已经卖完的不算），过半已经完成开发，彻底停工只有15%左右。楼市整体上没那么悲催，但开发商想逃出生天过上滋润的小日子，很难。在不违约的前提下，调研结果接下来能说多少就说多少。