楼市“断粮”了，房价出现调整，能跌多少？孙宏斌透露“底线”

sanasnoz

从2022年开始，国内越来越多的城市加入到楼市调整的队伍中来。数据显示，今年1-6月份全国70个大中城市中，新房价格同比下跌的城市数量分别达到20个、24个、29个、34个以及49个；二手房价格同比下跌的城市数量分别达到了30个、39个、47个、56个、57个以及58个。其中不仅包括牡丹江、安庆、北海等三四线城市，也有济南、天津、武汉、太原、石家庄等省会城市。



与此同时，开发商的投资也在快速减少，根据官方数据测算，7月份房地产投资同比减少12.3%，为2022年最大的降幅，而新开工面积下降45.4%，为2013年一季度以来最大的降幅。对此，有房企高管表示，现在除了国有房企之外，所有开发商都在苦苦支撑，等待市场复苏。他们试图加快销售速度、降低成本、减少购买土地。
导致目前房地产市场出现持续低迷的情况的原因，就是房地产市场已经“断粮”了。房地产市场的“断粮”主要是银行的信贷资金已经不再向房地产市场倾斜了。第一，尽管各地纷纷取消限购令、降低房贷利率和首付款比例等，但央行为开发商设置的融资三道红线始终没有放松。



央行的三道红线是指：易除预收款项后资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金与短债之比大于1。央行的这三道红线把很多开发商融资渠道给堵上了。这主要是前些年，大多数房企都在疯狂拿地扩张，他们的各项指标都远远超过了央行的三道红线，而现在开发商要想再回到三道红线标准之内，已经是非常困难了。
第二天，央行又实现了“双限令”。主要是规定银行对房企贷款的上限比例，以及锁定个人购房贷款的上限。这主要是防止信贷资金过度流向房地产市场。第三，央行还规定了经营贷款、消费贷款等不得流入房地产市场。这样一来，房地产市场肯定是要“断粮”了，房价下跌以及房地产投资下降也在预期之中。



面对当前出现的房价下跌趋势，不少人都关心未来房价下跌的空间有多大？就在稍早之前，融创中国的创始人孙宏斌曾说过，如果房价下跌超过30%，那么很多房企也就不存在了。对此，很多专家和学者纷纷表示赞同，认为孙宏斌给出了此轮房价调整的答案，值得社会各界参考。
不过，我们认为，房价的涨与跌要由市场说了算，并不是由房企的成本线而定。比如，上世纪90年代，日本房地产泡沫破裂之后，房价一度下跌超过70%。此外，环京楼市的房价也出现过大跌，燕郊房价已经从2017年的高点3.5万元跌落至1.5万元/平方米左右；固安楼市也从历史高价3万元/平方米跌至1万元/平方米左右；永清房价也从1.6万元/平方米跌回6000元水平。也从来也没有听说过当地开发商都不存在了。



从目前越来越多的城市房价下跌，以及开发商投资降温来看，国内楼市已经出现了“断粮”的情况。这主要是受到央行出台的开发商融资“三道红线”，以及“双限令”等政策的影响。对此，孙宠斌等房产大佬表示，未来房价的跌幅在30%。
而我们认为，这是房产大佬们的一厢情愿，房价多少并不是由他们说了算，要与当地居民的购买力来说了算。如果房价被炒到了远离当地居民收入，大家都买不起房的价格，那又何止跌幅在30%呢？房地产泡沫破裂之后，什么跌幅都有可能出现。