直说了吧，今年楼市还有金九银十吗？

sanasnoz

中秋小长假过去了。
节前，我和一位好友叙旧，这位在行业摸爬滚打十多年的前辈发了一句感慨：
我们现在的目标只有一个……熬过1030。
翻译一下，就是熬过10月30号，金九银十的“终点”，也是从业者一年一度的“劫点”。
作为传统的楼市销售旺季，每年的9、10月份一直是开发商拼尽全力，向年度销售目标发起冲刺的两个月。
而今年，这个时间段显得更加重要了——
大半年下来，全国各地出台了无数松绑政策，气氛都烘托到这儿了，如果这届金九银十还没办法恢复元气，难保房企不会「继续」向社会输送更多优秀人才。
反正出来混，迟早是要渡“劫”的。

话说小长假过完，这届金九银十成色如何？
一个明显的趋势是：金九的开局，开发商推盘的热情淡了。
过去，每当9月份来临，朋友圈里、App的开屏广告里、楼盘销售的促销信息里……铺天盖地都是房企的营销广告。
可今年，确实有点冷清，朋友圈里的活动海报都没看到几张。
房企甚至连拿预售证都不太积极了。
我们跟踪了广州的数据发现，往年9月，房企拿预售证的热情基本是一年之中最高的；
但今年，从8月到9月，每周的数据都是一样的波澜不惊——





就算拿了预售证，好像也没那么着急入市。
我们粗略观察了下，这个月广州有动作的新盘，包括新货和加推一起，只有30个左右。
也就一个正常月份的水平，还不如五一的节点呢。
可不好好卖房，怎么回款回血呢？



主要是吧，现在大部分房企还在忙着化债呢。
卖出去的房，又不能马上回款，预售资金全部卡在监管账户里，别说挪出来救命，就是达到了规定的提取比例，银行也未必放行，那对房企来说——
就不如苟着，把更多精力放在债务重组和融资搞钱上。
毕竟谁都想熬到黎明之后。
今年金九银十开局一般，不少研究机构也总结了一些原因——
比如，对于楼市的信仰和预期被打掉了，信心不稳啦，购房者“买涨不买跌”啦，停贷风波的影响……
就有点老生常谈。
虽然各地呵护房地产的政策持续不断，有的强二线城市都开始尝试楼市的彻底松绑，但这些就像泥牛入海，没有真正激起多少水花。
真正的改变，存在于一些细节里。

比如，刚过去的中报业绩会上，还没出险的房企们，对后市的预判，竟出奇的一致……看好。
旭辉的林中认为：
传统的金九银十，会来。
虽然成色可能不如市场很好的年份，但9、10月的销售环比，较前两个月增长20%-30%，应该不成问题。
毕竟，目前行业的不利因素已经基本出清了，接下来地方政府的步子也会迈得更大一点。
而一向很有忧患意识的郁亮也站出来唱多了。
作为以往的“地产吹哨人”，郁亮第一次唱多是在6月底的股东大会上（具体可见《“市场触底”的喊话背后…》）。
而在中报业绩会和最近的媒体见面会上，万科又反复释放出积极的信号——
短期来看市场已经筑底，处在缓慢、温和的恢复过程中。
郁亮自称，过去的两个多月里跑了全国100多个项目，悟出了一个道理——

常识是什么？


永远单边上升是不可能的，永远单边下跌那也是不可能的；


所以市场好的时候不要贪婪，市场不好的时候也不要恐惧；


具备了做好产品的能力，才能够活下去。”

这是一个企业高管在给自家员工打气，也是行业的领头大哥，在试图重塑行业的信心。



说回来，在机构和房企的口水战之外，我们确实从市场数据中，发现了一些有意思的趋势。
首先，从宏观数据看，下半年的销售面积很可能企稳回升。
由于棚改货币化安置和疫情后的货币放水，近年来全国商品房销售面积一直屡创新高。

这当然是不可持续的。
根据克而瑞此前的预测，2022年将成为房地产行业的拐点，销售面积将降至16亿平方米，中长期来看，行业的规模将回落至13-14亿平米的区间。
一个可供参考的数据是，今年上半年，全国的商品房销售面积是6.89亿平米。
如果克而瑞的行业规模预测准确，那么，下半年楼市的销售面积大概会是9亿平方米左右。
比上半年稍好。
其次，从微观数据看，优质房企的单月销售，同比增速已经开始回正。
和前几个月的泥沙俱下不太一样，下半年，一部分国央企和优质民企确实迎来了销售的拐点。
克而瑞和信达证券的数据显示，招商、华润、建发以及金地、龙湖等房企，业绩单月同比增速已经开始转正了。





接下来，这些开发商更有希望凭借政策的东风，在金九银十实现弯道超车。

所以，现在，建议每一位想要择机入市的读者，都重点关注一下当地的二手房市场。
对于高能级城市，特别是一线城市来说，一个普遍的楼市铁律就是——
没有活跃的二手房市场，就不可能有活跃的一手房市场。
大城市的房价已经不低了，再加上限购限贷卡住了脖子，置换需求才是新房最重要的购买力。
也就是说，大量潜在购房者必须通过卖出手上的房产，层层腾挪名额和资金，才能进入新房市场选货。
如果二手房交易冰封，新房就是无源之水；而若能出现持续改善，那么，对于后续的一手房市场，会有毋庸置疑的积极影响。
在一部分重点城市，二手房市场的流动性确实在转好。
比如北京，自7月下旬以来，二手房成交面积接连攀升，规模连续5周环比增长——





这，也算是另一个回暖的信号吧。