从“限跌令”到“鼓励房企让利于民”：中国楼市，风向微妙转变？

arrarpetahack

#头条创作挑战赛#


这是熊猫贝贝的第1291篇原创文章


2022年进入下半年已2个月时间有余，中国的房地产经济和楼市的领域，依然颇为平淡无味，寡淡萧瑟，这是现实，也不是什么不能说的敏感话题。



图片来源：中指数据
一线城市的二手房市场都承压，全国其他城市能好到哪里去？
各个新一线城市和头部省会城市，原本对于“金九银十”还有点幻想，结果中秋假期，疫情反复，看了几个颇为冷清的售楼部，了解了几个在不同城市的同行们项目情况，普遍反映，也不是太好，售楼处也没人。
总之就是没啥消息和动向就是了。但是有些关键的，微妙的动向信号，是值得关注的。
2022年以来，全国楼市低迷。
8月24日召开的国务院常务会议部署了稳经济一揽子政策的接续政策措施，其中提到，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
在“房住不炒”大背景下，各地均频繁发布宽松政策。政策包括限购松绑、购房补贴、降低首付比例、提升公积金额度等。
房地产市场，已经持续性的低迷一年多了，为了刺激房地产市场的发展，为了稳定房地产市场安全稳定的发展，所有的城市都开启了程度大小不一的刺激政策，可实际效果真的不理想，有目共睹，现实摆着，中国绝大多数城市和地区，房地产市场还在继续下行之中。
这其中，政策力量和市场博弈的过程中，有一个举措，值得重点说一下，那就是“限跌令”。
在近一年的楼市转折期中，限跌令并不鲜见，在多个城市，均有以口头、文件等多种形式出现过。与此相伴的还有限涨令，它们在不同行情下主市场浮沉。
限跌令这个事从2021年下半年开始就有过，到目前为止粗略统计（因为限跌的动作有部分城市是只操作，没文件的模式）全国范围内大概有超过20个城市出台了各种各样的限跌令。
保房价这个事情，虽然很多出于个人私利，一心想着等房价暴跌捡便宜抄底的主流观点所极度排斥，但是这个事情，绝对不仅仅局限于市场供需层面，而是涉及很多，牵扯太多。
不仅仅是面子问题，更重要的，一个城市和地区的房价稳定，很大程度上也是政治层面的要求和任务，市场经济环境没错，但是市场经济环境中的个体都是以自身利益优先的，如果在市场遇冷，政策冲击，还有行业调整的关键阶段，开发商群体为了自己回款效率，很容易出现行情踩踏，市场崩盘的风险。
有些群体，心里只想着房价暴跌捡便宜，房价下行能让自己买得起，哪里会考虑到市场崩盘带来的风险？
所谓人性，不过如此。
这里不是来为政府保房价的行为贴金，而是理性讨论，限跌这个动作，并不能真正解决问题，而是在房价和市场承压之下，一种治标不治本的缓冲手段，也算是政策和市场的博弈。
客观来说，这样“时间换空间”的博弈模式其实很容易陷入一种僵局状态，而僵局，往往又会引发其他的风险和问题持续出现，比如烂尾楼。
降价卖求回款不允许，市场又缺乏信心和预期，房子卖不掉，成本是刚性的，压力都集中在开发商身上，有良心有能力的还能撑得住，那没良心没能力的呢？
保房价这个主线不变以前，短期内僵局就解不开，逻辑并不复杂。
对于任何行业和经济体系而言，这就是“流动性面临枯竭”的极限挑战。
破局的关键就在于，房价还要不要保，这个关键没有改变，其实对于当前绝大多数城市和地区的楼市而言，难言短期出现转折。
就在这样胶着，僵持的局面下，一个微妙的，但是至关重要的转变信号出现了。
湖南一地发布稳楼市新政：鼓励房企自行制定让利措施！
这个信号和新闻，因为最近中秋假期，又发生很多热门事件，八卦新闻横行，并没有受到多少关注，也没有什么热度。
但是严格意义上来说，这绝对是中国房地产经济和楼市，开始破局，重要的风向信号。
这篇文章，就将基于现实，和各位朋友好好聊一聊这个破局信号，并以此为基础，研判趋势，展望方向。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。





图片来源：头条图库



1

事件复盘：地方政府风向转变，开始公开鼓励房企让利于民，是怎么一回事？



湖南省浏阳市发布楼市新政，鼓励房地产开发企业根据房地产市场形势变化和企业实际情况，另行制定让利消费者有关政策措施。
鼓励房企自行制定让利政策，这是和主流城市或明或暗地“限跌保楼价”做法，可以说得上是完全相反的政策逻辑。
9月9日，浏阳市住房和城乡建设局、浏阳市自然资源局、浏阳市财政局联合印发《浏阳市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，以全面落实中央、省、长沙市关于稳住经济大盘和拉动房产消费的决策部署，促进浏阳房地产市场平稳健康发展。
《措施》共有八条举措，分别是限时发放购房补贴、支持非住宅有序去化、调整土地出让价款缴纳比例和期限、调整城市基础设施配套费缴纳节点、强化金融机构房地产信贷支持、强化商品房预售资金监管、规范房地产市场行为、鼓励房企自行制定让利政策。



图片来源：见图
很明显，这是响应国家上级管理部门的要求，积极实施稳楼市工作的一次政策发布。
其他几项稳楼市的举措没啥看头，基本上在别的城市救市手段里面都有类似的内容，关键就在最后一条：鼓励房企自行制定让利政策。



图片来源：网络
房企让利，这不就是变相的允许房企降价了么？毕竟，让利名头千千万，价格下调最实惠，是不是？
这波政策表达，完全可以看做的是“限跌令”的反转版本。
而且，湖南浏阳市并不是孤例：除了湖南浏阳之外，广州，惠州等多个地方，都放宽了限价涨跌的范围，广州将原本的备案价最多下调10%，放宽至最多可下调30%左右了。
当然，这还是根据公开信息统计的，其实在很多城市和地区，特别是二线以下的中小规模城市，别说限购形容虚设，就是限价，哪怕明文公布，有用吗？
中国东北地区的朋友们，应该对以上的这个设问，心照不宣，颇有共鸣吧？
东北三省省会，限跌令都拦不住开发商降价抢跑的动作，这不是秘密。
“鼓励房企让利”以政府政策的形式得到了确认，这个信号，非常关键。
虽然浏阳市无论是城市级别，还是楼市地位，放到全国大环境来看都存在感很低，但是政府主动公开，愿意改变“保房价”的思路，还是头一个。
万事开头难，开了头就不难了。
浏阳市，或许是为中国房地产经济和楼市的复苏，开了一个很好的示范带头。
英雄不问出处，关键还看能不能冲出来，是不是？



图片来源：头条图库
2

信号分析：中国房地产经济和楼市的这一轮托举，开始和时间赛跑



关键的转变，往往预示着形势的紧迫。
下面这张图，是全国商品房逐月成交量走势图。



图片来源：网络
6月份，依靠“各大城市集中松绑限购限贷”，才换回来“成交量爆发”。
但进入7月份，成交量再次被打断了脊梁。
——相比较6月，7月的楼市成交量急速下坠，足足比6月减少近50%。
“停工断贷风波”全网疯传，“楼市信仰底线”惨遭撼动。
8月份的相关官方数据还没有正式出炉，不过从民间统计以及行业内部的真实观察来看，恐怕要说触底反弹的乐观情绪，都没有，大概率在7月楼市风波延续之下，交出不尽如意的成绩单。
楼市稳不住，房价就是个笑话，再谈稳经济，那就是大笑话。
各地救市，调控松绑刚刚拉起来的市场，当头就是一盆冷水泼下，想要再拉起来，原本被半路打断的政策，别说直接效果了，就连边际效应，恐怕都要打个问号。
凡事都要分个轻重缓急，稳的任务下来了，10月份马上要开大会，对于各地政府而言，毫无疑问，这就是一个“识时务者为俊杰，八仙过海，各显神通”的关键冲刺阶段了。
稳楼市，进入了和时间赛跑的关键阶段，别谈困难，也别谈干扰，成绩说话：
不管是成交量，还是房价，总的保一样才有话说吧？
浏阳市，包括其他很多城市率先废弃“保房价”思路，或明或暗开始允许以价换量，盘活僵局的做法，就是在形势挤压下，必然的选择之一。
毕竟，先不论活得滋润与否，先活下来，先盘活，先跑量，已经在中国楼市初现苗头，毕竟，经济需要流动性支撑，只要流动起来了，产生的问题也比停滞僵持要好处理吧？



图片来源：头条图库
3

趋势研判：可控的前提下，全国房价或迎来一轮全面下行调整浪潮？



实际上，浏阳市这次公开鼓励房企让利，已经属于非常时期的大胆尝试了。
政策的有形之手，总归还是没有市场无形之手那么灵敏和效率的，这是事实。
一线城市广州，在8月份就出现了炒房客低价甩卖房产的动向，还引得一众自媒体议论纷纷。
一线城市二手房都在承压，那么基数更大的中小城市，肯定也好不到哪里去。
迟到总比不到好，亡羊补牢，犹未迟也。
浏阳市政府公开表态，允许房企让利，这或许就是中国全国新一轮房价有序下行的启动信号，政府都同意的事情，还有什么悬念？
要是市场好，供需两旺，何必指导房企“让利”？
价格下行，刺激市场，鼓励需求入场，这是好事，但是值得注意的是，就算各地政府再着急，还是有一条红线是必然要守住的：
房价下行的范围，必然要控制在不会对当地金融系统，造成系统性风险和猛烈冲击的前提下。
大家可以简单理解成温和，缓慢地挤泡沫，以实现房地产经济转型过程中，地方财政和经济时间换空间的目的。
虽然风险肉眼可见，但是这对于很多泡沫充斥，房价虚高，需求不足，又高度依赖土地财政的城市而言，这或许打破政策和市场博弈僵局，一个可行的选项。
当然，用结果说话，后续浏阳市的楼市是否会因为限跌思路调整而得到复苏，值得关注，事实上全国很多城市也必然会持续关注，特殊时期，有样学样，是成本和风险最低的有效方法。
如果效果好，那么全国推行，是必然趋势；
如果效果不好，那么恐怕各地政府和管理部门，还需要进行更多的尝试，想更多的办法了。



图片来源：头条图库
写在最后：

回到中国楼市最核心的问题来看，该如何研判后续走向？



当下中国楼市最核心的问题，其实并不复杂。
就是信心和预期层面的低迷和不足。
人从众，所有个体都是社会动物，群体行动和态度，对个体的带动和影响意义是非常重要的。
从经济规律和历史经验来看，买涨不买跌，是必然的。
所以，允许变相降价，房企让利，能不能实现中国楼市这一轮的顺利复苏？
这是一个好问题。
关键要看这个降价的幅度，以及对市场的把控，这很考验一个城市地方政府的经济治理能力和灵敏度。
一方面，降价直接能刺激真正的需求群体关注和入场，从而形成群体效应，短期的降价能够换来市场热度，这是最好的预设。
另一方面，如果一个城市的开发商出现大面积，群体性，普遍性的降价，而且地方管控和引导又没做到位，会出现什么样的情况？
经济学领域有一个概念，叫做“明斯基时刻”，就是失控状态的崩盘。
政策灵不灵，关键看政府，是个路子，但能不能走出来，有待观察。
不吹不黑，理性客观，这就是我对当前楼市这个信号的态度。
而对于市场参与者以及楼市群体而言，如果有耐心完整看完，加以思考，并且用文中的思路去观察和跟进关注自己所在的城市，那么如何行动，如何决策，应该不是什么让人纠结的难题。


以上，就是对浏阳市鼓励房企让利新政，进行的一次专题解读和分析，和各位朋友进行一个分享。
大会将至，稍安勿躁，保守内敛，关注动向，静候花开，才是正道。



图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
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