市场下行，卖房要做好心理准备，无人问津属于楼市常态

sanasnoz

01、前言

正如我们预料的，楼市进入了第2轮全面救市，才刚刚进入9月份，很多城市都放开了限购，甚至有购房补贴。

前两天宁波试探性的放开了限购政策，后来杭州的建德也开始救市了，三孩家庭买房有补贴5万元。

在杭州的临安也憋不住了，如果你买的房子不超过300万元，那么就会得到1.5%的总价补贴，换句话说，有补贴4.5万元。

没想到，这一轮就是从杭州这座强二线城市开始，当然它也是新一线城市，那么陆陆续续各个前二线城市的限购政策也会放开了。



楼市里面那句话，一线城市和二线城市的房子永远缺，如果放开限购的话，一二线城市的房子要全国的有钱人都抢光。

其实这些话，都是建立在房价能上涨，并且持有房子的损耗，不会发生变化的情况下。

如果说，国内房价不涨或者涨幅比较小，而且持有房产再来点持有费用，那么别说二线城市了，就连那些一线城市的房子，也很难卖出去了。

就像现在的深圳楼市，深圳是全国公认的，比较缺房子的城市，经济实力虽然比不上上海和北京，但依旧是四大一线城市里面的。

深圳现在的房子成什么样了？

只是房价没涨而已，房子就已经卖不出去了，那么想想如果说在深圳再开征房地产税，深圳的成交量会是多少，深圳的房价要跌多少？

什么一线城市房子，全国有钱人都想要买一套，别把人家有钱人当成不聪明，房价不涨的话，会去买房的有钱人也不多，因为全国那些有钱人早就已经买房了，人家不缺自住房。

现在说，房价永远涨，尤其是拿着过去房价上涨的经验，套用到现在楼市的，基本就是韭菜。



要知道，国内楼市的逻辑已经变了，而且国内的房价存在一个很大的问题。

就是国外的房价人家一直都有房地产税，所以房子和收入之间差距不大，也就是房价收入比都比较低。

而我们这边是因为房子没有持有成本，很多人就可以随意的买多套房，炒房把房价炒的越来越高，所以我们国内的房价收入比，在同等级的城市里面，房价收入比是老美的4倍。

如果说国内在房产的属性里面，增加了一个持有成本的属性，每年都要交钱。

那么这就相当于彻底改变了房子的属性，房子还是那个房子，但是成分已经和过去不一样了，这个时候，房子的价值就会面临重估。

02、市场下行，卖房要做好心理准备，无人问津属于常态

高房价是否由“炒房”产生的？

这个问题看似简单，实际很复杂，还敏感，今天胆敢否定一回，请大家原谅，可以讨论，但不要直接骂人。

所谓的“炒房客”炒高了房价，我看是一个骗局，实际是不存在的，不排除有极少数人，通过买卖房产赚差价，但这种人在所有买房或投资房产人的比率看，完全可以忽略不计，理论上就可以定性，中国不存在买卖房子赚钱的“炒房”。

也就是说，绝大多数人的“投资炒房”，不是赚钱了，反而是花钱在房产上了，房产成了中国较大的货币蓄水池。

但“炒房”的概念要留着，它是高房价的“替罪羊”，让某些人相信，会和郁金香、普洱茶、藏獒等一样，早晚会降成白菜价的，这是他们的希望，

而真正的经济学，从来不承认“炒”能给商品带来长期高价，恰恰相反，投资或炒作，反而是商品价格下降和正常化是比较好，也是有效的方法。



任何商品，如果供不应求而价格上涨，就会有人投资、储备，增加生产和经营，就会很快增加市场供应，价格就会降就会正常；

所以，郁金香、普洱茶、藏獒包括蒜姜等，价格上涨和高价，都是“短命鬼”，不可能有长达二三十年的上涨和高价。

而中国人投资房产，都不是“炒房”，问题就在这里，都是真正的投资和拥有，绝大多数人，都是只买不卖的；

或者，都是买的多卖的少，所以，中国高房价难解决的根本问题，恰恰就是没有人“炒房”。

根据货币平衡原则，所有的商品，要对应所有的货币量。也就是说，如果不投资房产，大家的收入，还是要花到其它消费品去的，所有消费品，要对应所有人的收入和支出的。

明白了这一点，就知道二个很痛苦的结论。

第一个，只要今后收入再增加，货币量再增加，商品价格总指数，显然还要上涨。

第二个，如果不改变中国人喜欢买房，喜欢把收入用于房产，投资房产，房价要在中国下降，白菜价，只能是梦想，永远是头条热门话题，但永远都是解决不了高价问题。

再说明白点，所谓的“投资炒房”，就是中国人较大的消费需求。



回到市场来说，如今，房子销量腰斩，购房者“消失”了，是什么原因呢？

一、购房主力军活通透了。

这批90后，已经活通透了，对买房不再有兴趣。

他们觉得，房子只是一个居所，仅仅70年，房价高，如果没选对，砸在手里不说，而且还负债累累，得不偿失。

租房成为了主流，随时可搬，随心所欲，这是符合90后的态度。

二、经济下行。

对于买房，除了掏空6个钱包凑齐首付，还得背负三十年的房贷，疫情反复，工作和收入都不稳定，一旦断供，后悔已晚。

十年前，省吃俭用，亲戚朋友借一点，咬咬牙凑齐了首付，如今，普通老百姓的腰包扁了，生活能维持下去就已经不错了，根本没钱买房。

三、库存量达到天花板。

96%的城镇家庭已经拥有了房子，仅仅4%没有房，能买的全部都买了，买不起的依然买不起。

房子卖不掉，房子还在修建，库存量进一步加大。

政策的松绑，降低首付、利率降低，但购房者依然无动于衷，政策松绑“石沉大海”了一般。

市场下行，卖房要做好心理准备，无人问津属于正常事情。

03、房价的三个逻辑

楼市这个规律，适用于全国大部分省。

国内房价三个逻辑：

一线城市、二线城市、三四五线城市，也就是一线城市房价不涨，下面城市的房价上涨天花板就是有限的，不会超过一线城市的房价。

一个省的房价，基本上这个省的省会房价决定了这个省的房价天花板，除了那几个少数省以外，像是山东的青岛、福建的厦门、海南的三亚以外，其他都是省会城市房价是较高的，下面地级市房价弱于省会城市，当下面地级市房价过低的时候，省会城市房价也会被拉着往下跌。

一个城市的房价，基本上这个城市的改善房，就决定了这个城市房价的天花板，如果改善房的房价不大涨，下面普通二手房城市的房价，也没办法起来的。

如果说，这个城市普通二手房房价跌的比较惨，那么时间一久，改善房的房价也会被往低拉。

这是，国内房价三个基本逻辑。



另一方面来说，目前国内的老破小、普通二手房以后将会越来越没有生存空间了。

这段时间很多房产中介为了开单，于是各种宣传在大城市买老破小也行，只要买了房，以后就能置换了。但实际上，这已经是非常过时的想法了。

现在你在大城市里面买老破小，根本没有升值的机会，甚至你买普通二手房，都没有升值的机会。

大家可以仔细观察一下，从2018年之后的房价上涨，老破小和普通二手房基本上都没有动静，只有那些改善房和次新房涨的比较明显，其他的老破小和普通二手房连个毛反应都没有。

这里面包括像是北上广深这种一线城市，老破小的房价也没有上涨，而像是杭州、成都、西安等这一轮比较火的城市，老破小也是没有反应的。

而且大家还能发现一点，这些老破小，和普通二手房，在房价上涨的时候，它们不涨，或者涨幅很小，但是在房价下跌的时候，这些房子跌幅比人家正常的房子，还要跌的多。

改善房也许只要降价5%，就能卖出去，老破小和普通二手房，不降价10%，一点机会都没有。

04、总结

房地产搞成这样，核心的因素，是房地产本身就玩不下去了。

现在房地产经历的这些困难，只是把之前透支消费的东西，给补上而已。

以前房地产发展的基础，就是高杠杆，房企高杠杆，买房的人也高杠杆，大家都透支着未来的钱放到现在来用。

那么如果说，未来我们的收入还能快速的增加，经济快速的发展，那么这种透支未来用到现在的发展模式，就不会有问题。

但如果大家的发展变慢了，收入不增加了，那么这种透支，就是出来混的，早晚要还的。

我们现在经历的这些痛苦，本质上消化过去的杠杆下的狂欢而已。

楼市走到这一步，不是调控让楼市这么冷，而楼市本身就这么冷。而且楼市调控的本质，是为了保护楼市，不让楼市彻底凉凉。

大家想想，去年如果没有楼市调控给房地产刹车了一下，就放任各地楼市继续炒高，一直都不要管，那么再遇到今年老美加息，上海疫情的冲击，大家想想楼市会是什么样？

如果是那样的话，楼市连一点转圜的余地都没了，也就是传说中的硬着陆了。



很多人问，楼市好坏的区别在哪里？

楼市好的时候，大家都关心买哪里的问题，买哪个楼盘的问题。楼市不好的时候，大家都关心买不买的问题，什么时候买的问题。

大部分人在楼市好的时候，确实关心选筹，但是大部分人都选错了楼盘，往往都选择了售楼部比较好看、售楼部造价较高、售楼部小姐姐最漂亮，说的较多的那个楼盘。

太容易被忽悠，一被售楼部一顿忽悠之后，就上头，头也不回的交定金，不带犹豫的，马上订房。所以楼市好的时候容易买错房子，容易下定金。

大部分人在楼市差的时候，根本不关心什么选筹，去关心宏观经济去了，去关心新闻去了，连售楼部都不愿意去的。即便是再好的楼盘降价，之前非常想买的二手出笋盘，也不再关心。谁也忽悠不了他买房，谁也不能让他下定金。

所以近二十年来，我算是看清楚了刚需的那一套。行情好的时候主动做韭菜，行情差的时候又往往错过了购房时机。

一错再错，从没有对过，你要问原因，我思来想去，只想到一个原因，那就是刚需钱实在是太少了，买房的钱对他们太过珍贵。

在行情好的时候，他们是因为错误的买房理念，认为高大上就好，往往用有限的资金买了一个更远，价格贵，发展靠PPT的怨种盘，买了之后至少两年内还觉得自己买的房子好的不得了。

在行情差的时候，又怕房价还要降，自己的血汗钱，不能随便丢。

你说，他不做韭菜，谁做韭菜。