楼市3大信号来袭，“寒冬期”能结束吗？刚需是买房还是观望？

sanasnoz

今年楼市的持续遇冷牵动了很多行业的心，鉴于目前房地产还是国家的支柱型产业，必须要控制房价继续下跌，以及促进房产销售。为此，今年以来涉及降首付、降低房贷利率、放宽限购限售限贷、对三胎家庭、高学历高技能人才、农民发放购房补贴等政策全面出台，很多专家，大V，网友在唱衰楼市，受到了部分网友的质疑，因为目前有3个信号似乎预示着楼市即将回温，事实真的如此吗？到底谁说得更正确呢？我们一起来全面地分析下：



第一，百城房价上涨

根据中指院统计显示，今年1~8月份，全国100个主要城市的新建住宅价格累计上涨了0.14%，也就是说，即使今年楼市一路降温，但是似乎房价仍处于上浮状态。不过，看着这个单一的数据，很明显，这只是一个宏观概念，从细节上来看，我们可以发现，虽然1~8月房价还在上涨，但是上涨幅度收窄2.12%，收窄的比例比上涨的水平都大，是五年来同期最低水平。从单月来看，8月份已经经过了多地救楼市措施后，按理说，这个月应该是房价上涨幅度最高的，但事实是，8月的房价反而降了0.01%，甚至还是连降两月，这说明7月份的房价仍在下降状态，而7、8月正是楼市救市政策集中发布的月份，在此期间仍然不断下降，可见楼市的回温仍然需要等待。
并且，这不是说房价都在1~8月上涨，只是价格较低，且买房有各种优惠的新房，二手房方面相比去年同期的累计上涨3.35%，今年下降0.05%，降幅达到3.4%。二手房的降温，对于购买新房其实是有影响的，因为房价走低，大家买房意味着可能入手已经开始贬值，买房担忧将刺激更多人不敢轻易把血汗钱赌在房子上。



第二，百强房企销售额降幅收窄

8月份，百强房企的销售额下降止跌信号出现，降幅收窄，说明成交数量已经增加或房价重新涨回，但紧靠一个月想要填补企业们上半年的收益损失并不容易，因为从1~8月累计数据来看，降幅还处于高位。并且从企业数量上，千亿房企比去年同期减少了14家，也就是说，支撑销售额大头的还是头部的少数房企，财富还是抓在少数企业手中，这是典型的马太效应，越富有的企业越赚钱，继续积压中小企业，营造的是楼市回温的虚假繁荣。因为中小企业不断被挤出千亿收益的阵营，他们的市场份额被继续稀释，资金回笼困难，期房续建就会受影响，烂尾房的数量就将继续增加。



第三，央企率先实现销售正增长

楼市另一个被很多人津津乐道的回温迹象就是8月份，前50的房企中，降幅相较于7月的43.9%回调至下降31.7%，降幅收窄了12.2%。其中，央企实现了2022年首次正增长。但其实这个信号和百强房企销售额降幅收窄是异曲同工，都是只有资金背景强的企业复苏最快，收益最高，虽然说大企业是行业领头羊，只有他们先实现正增长才能让楼市触底反弹。理论上是对的，但是实际情况下，对于购房者而言，看着大企业回温了，知道他们有资金，能保证交房，自然会更倾向于买这些房企的房子，没必要选择一些持续走低的房企，如果不能改善这一买房理念，没有其他办法推动中小房企销售，只有大企业能受益，楼市房企之间的断层差距将在未来越来越明显。



综上来看，楼市回温拐点在短期内能到来可能还不是那么绝对，甚至很多阻力仍然存在，那这个时候，刚需入市的必要性其实没有紧迫，但也不是说大家不要买房，因为楼市遇冷，如果不能出现明显的改善，楼市刺激销售的政策会继续加码，而房地产关系的是整个城市的经济，包含重要的金融、实体经济，财政收益的领域，所以，房价不可能跌到谷底，一定有政府、市场兜底，而随着更多人结婚生育，三胎家庭增加下，楼市回温将是时间问题，现在积压的购房需求还是会在未来释放，早买房，拿到的优惠更多。
但受目前楼市冷静状态的影响，炒房思想要不得，因为从房价上涨水平来看，未来房价变化基本就是稳定和微涨，加上持房成本，以及跃跃欲试要出台的房产税，投资房产收获暴利只能是炒房时代的历史，所以，可买房，但是主要以居住为目的入手会更保险。

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