昆明市场为何刚需和豪宅更好卖？

sanasnoz

导语：
根据机构发布的销售金额TOP10榜单，昆明8月份刚需楼盘和豪宅项目销售热度更高，市场为何会出现这样的情况呢？

昆明什么样的楼盘好卖？

刚过去的8月，昆明新房住宅成交约3152套，成交量环比上涨7%，虽然销量上涨，但昆明8月新房均价约14109元/㎡，环比降了2%。
书香云海等多个位于成交均价以下的楼盘进入8月销售金额前10，对新房价格下拉作用明显。
而在8月销售金额TOP10榜单中，也出现了一个比较明显的现象。



△图源铭腾机构

一方面，书香云海、大华锦绣山海、筑友双河湾、卓越滇池晴翠、大华公园天下等项目，产品面积最小约89㎡起，套均成交价大约在115-200万，刚需属性明显。
另一方面，山海湾8号、华夏四季、龙湖揽境和华润悦府4个项目，除华润122㎡户型相对较小外，这几个楼盘产品面积均集中在143㎡以上，套均成交价大约在310-590万之间，而山海湾8号及华夏四季最大户型面积超过400㎡，豪宅属性明显。
昆明刚需和豪宅更好卖的现象，其实从今年1-8月的销售数据来看也很明显。
根据昆明房协发布的数据，今年1-8月，昆明市场上销售金额TOP10项目，除了近期冲进销量前列的书香云海和大华锦绣山海之外，其实与前面提到的8月销售金额前10项目也没有太大差别。



△图源昆明房协

1-8月热销楼盘中，销冠项目万科城最小面积也是89㎡起，同样配套有学校，也自带刚需属性；万科500里大平层产品建面约169-189㎡，套均总价也在400万元/套左右，融创文旅城尾盘别墅产品均价在600万/套以上，豪宅属性同样明显。
那么问题来了，为何昆明市场卖得好的楼盘，要么是刚需，要么是豪宅？

刚需有保障，豪宅也有市场

我们不妨具体来看一下，在市场普遍存在观望情绪的下，购房者通过现金投票产生的楼盘，会有什么样的共同点？



△数据来源铭腾机构/昆明楼市整理制图

在8月份昆明销售金额排名前10的楼盘中可以直观看出，刚需楼盘几乎都能保障刚需群体普遍看重的教育配套。
目前除了卓越滇池晴翠尚未签约学校之外，大华公园天下配建的明通小学、筑友双河湾配建的度假区二小均于今年9月建成开学；
学校尚未建的项目，书香云海、大华锦绣山海、美的云璟等项目也分别均签约了云大附中附小、书林一小和武成小学等优质学校。
除了学校配套方面的原因之外，书香云海以及大华两个项目优惠力度明显。
今年6月，书香云海对外报价还是1.4-1.6w/㎡，8月份成交均价约12035元/㎡，近期优惠幅度在2000-4000元/㎡；
大华锦绣山海和大华公园天下两个项目价格最高时均价也在1.5w/㎡左右，而近期的优惠力度最高也在3000元/㎡左右。
从需求及价格两个方面来看，这些能够保障教育需求的楼盘，在优惠力度较大时能够吸引一波购房者入场，也就比较说得通了。
在豪宅楼盘中，山海湾8号为会展片区核心区域大平层项目，观滇视野绝佳。
有消息显示，暑期山海湾8号省外客户占到了成交量近一半，成交量也比暑假前增加了一倍左右，从这方面看，省外客户度假、投资也成了昆明豪宅卖得好的一个原因。
除了山海湾8号，华夏四季、龙湖揽境同样也昆明市场上的资源型项目，都具有稀缺的视野和景观资源，而华润中心地处二环内，地铁、学校及大型商业配套齐全。
对于预算宽裕的购房者，这几个项目可以作为昆明城市核心资产进行配置，从投资保值、终极置业的角度而言，昆明豪宅也有市场。

市场要靠刚需和豪宅回暖？

可能大家已经发现，昆明8月成交金额前10榜单中，除了刚需和豪宅项目集中上榜之外，还有一个比较奇怪的现象：几乎没有介于刚需和豪宅之间的改善型楼盘。
这也从侧面说明，目前市场上改善项目的销售热度并不太高。
在上述8月份市场销售热度高的楼盘中，选择刚需类型的购房者大多为首次购房，而选高总价豪宅项目的购房者，购买力基本也不依赖于出售二手。
上一期《4折抛售，昆明二手房有没有那么夸张？》的文章我们提到，市场变化之下，昆明二手房更难卖了。
而这一波受疫情（经济）影响最大的是刚改/改善群体，需要出售二手房才能弥补购买力的一部分购房者，置换需求却受到了二手房流动性限制。
此外，改善群体的购房意愿也不如刚需购房群体高。
根据乐居新媒体发起的“楼市松绑后，2022年百城购房意愿”显示，昆明参与调查的网友中，大约44.1%的网友在今年有购房打算，其中改善群体大约只占到刚需群体一半左右。



△图源乐居新媒体

而在没有购房意愿的群体中，资金条件不充裕、观望中及等待购房条件优惠等选项占到了2/3以上。



△图源乐居新媒体

从昆明的购房意愿调查可以看出，昆明改善群体的购房意愿不如刚需，资金不足、持续观望也是没有购房意愿的主要原因。
如果市场二手房流动性短期内难以好转，昆明改善类住宅的置换需求也会难以释放，但二手房房市场的好转，更多还是需要新房市场回暖。
以此来看，整个市场也更依赖于刚需及豪宅市场的回暖。
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