从人口看楼市，原来是这样

sanasnoz

前一阵，一组数据被公布——主要城市城区人口密度TOP50。



一口气翻到底儿，有点失望。
哈尔滨主城六区，无一上榜。
再反观城市人口密度上，50城中哈尔滨位列第49，人口密度189人/平方公里，将将上榜。



人口密度，与人居舒适度息息相关。
在哈尔滨，各区的人口密度排行如何？



首先要区分一个概念。
人口≠人口密度。
人口和人口密度，不是一回事。
什么是人口？
人口指的是居住在一定地域内或一个集体内的人的总数。
什么是人口密度？
人口密度是单位面积土地上居住的人口数。
其是表示世界各地人口密集程度的指标。
二者的区别在于：
人口表示地区人口总数量的多少，人口密度表示地区人口的密集程度。
那么哈尔滨各区的人口密度，情况如何？

人口密度(人/平方千米)=人口数(人)/面积(平方千米)。

截至2021年，哈尔滨城市建成区总面积为508.7平方公里。



△来源：城市建成区
2010年，哈尔滨城市建成区总面积为336平方公里，2021年达到508.7平方公里。
10年间的涨幅为172.7平方公里。
5.31万平方公里的城市，主城市区面积占据10198平方公里，可建成区却不到总面积的十分之一。
地广人稀，是哈尔滨永远的痛。
人口稀薄，也就不足为奇了。



毕竟大部分区域还在发展和开拓，人口填都填不满，更不要说饱和。
即使繁华如主城区，也是如此。



哈尔滨人口排行：
南岗区＞道里区＞香坊区＞道外区＞松北区＞平房区。
南岗、道里、香坊，人口超百万；松北区，人口只有42万；平房区，10年才凑够24万人......
人口分布相当不均。
根据七普数据，哈尔滨主城六区人口密度为2070人/平方千米。



哈尔滨人口密度排行：
南岗区>香坊区>平房区>道里区＞道外区>松北区。
区域排名，真的变了！
为什么呢？



哈尔滨主城区人口密度的分化特点，可以从两个维度去论证。
区域价值、区域房价。
一、区域价值
南岗区，人口密度排名第一，高达7605人/平方千米。
为什么呢？
不了解哈尔滨的人，会认为最直观的原因是：
南岗区面积太小了，六区里总面积排名倒数第二。
只有182.87平方千米，比道里区小一半不止，甚至只有松北区的1/4。
面积小，又位于市区，人口密度肯定低不了。
但最核心的原因，是南岗区的成熟配套。
首先，哈西借助哈西客站密集的人员流动，交通优势十分明显。



地铁3号线、换乘1号线，将哈西板块与老城区串联为一体。
其次，哈西已经形成“七星连珠”的商业格局。

以哈西万达、金爵万象、西城红场、宜家等为代表，商业产业链日趋完善。

最关键的是，南岗区的教育资源韧性太强。



花园小学、铁岭小学、复华小学......各大优质名牌老校，都汇集在南岗区。
即便哈市名校分校遍地开花，也挡不住家长要钻进南岗的心。
教育，就是南岗人口流入的发动机。
毕竟交通差可以对付，环境差可以适应，但教育这件事，将就不得。
享有“成熟”标签的南岗，毋庸置疑已跑出了自己的赛道。



再来说说其他区域。
根据市内六区人口密度排名：
南岗区>香坊区>平房区>道里区＞道外区>松北区。
按理说，人口密度高的地方，房价也应该高啊。
但感觉香坊区、平房区，有些“乱入”。
其实，这有个误区。
人口密度高的地方，房价不一定高；高新产业人口密度高的地方，房价才会高。
香坊区，是性价比的代名词。
是哈市刚需群体们的香饽饽。
区域内东南、哈东两大刚需板块，为其留下了大量的人口。
区域内有地铁3号线、乐松、会展商圈、哈尔滨市松江学校、安通小学......生活配套齐全。
但区域内缺乏产业支撑，所以房价高不起来。
平房区人口密度靠前，主要是源于区域内地缘客群较多，属于内生型市场。
作为哈尔滨新区的重要产业支撑区和江南政策协同区，其占地面积只有93.97平方千米。



内生发展，是其主要支撑。
道里区，有交通有商圈、有江景有生态。
尤其是其宜居属性，造就其房价之高与南岗区不相上下。

区域内公园众多，包括：斯大林公园、九站公园翠溪公园、丁香公园、金河公园、民生公园、群力城市湿地公园、音乐公园、雨阳公园、体育公园等。

但总感觉，还缺点什么。
没错，教育。
教育的缺失，是道里区损失部分人口的原因之一。
目前，道里老城区和群力东发展较为成熟，人口已较为饱和。
或许只有群力西的崛起，能成为未来道里区人口增长的潜力新区。
道外区，配套虽相对成熟，但缺乏新鲜活力。
整个区域属于专业批发型市场，受商业不景气影响，人口密度不高。
不意外，松北区的人口密度，居市内六区最低。
毕竟它是市区内最大的新区，总占地高达736平方千米。
相当于“2个香坊区”、“4个南岗区”。
但作为“五区叠加”、“北进西拓”的重点，松北新区一直被寄予厚望。
随着地铁2号线、智轨1号线的开通，商业配套、名校分校的落定，新区人口已越来越可观。



△松北融创茂
七普数据显示，10年间，松北新区增加了17.67万人，增幅达到74.59%，位列六区增幅第一。
楼市中，恰恰这样的地方，潜力不可估量。
8月30日，新区房展会首战告捷，成绩斐然：

5天时间共成交新房1524套，成交面积16.59万平方米，实际成交额15.03亿元。

市场经济+计划经济，给足了底气。

市场经济：有自然而然的市场扩容，属于市场经济。
计划经济：靠政府规划导向拔起来的区域，属于计划经济。

人口回归到房价上，也有规律可循。
二、区域房价
人口分化，侧面反应楼市的分化。



△哈尔滨人口热力图
“高热板块”——哈西和群力东，人口是顶流，房价也不例外。
12000+、13000+的房价，绝对是哈尔滨房价的扛把子。
吃足人口外溢红利的群力西，带着“中央活力区”的新地位，蓄势待发。
“中热板块”——东南、世茂、哈东、松浦，是近两年的“流量王”。
兑现力强的东南板块，已完成从刚需到刚改的进阶。
全员11000+的世茂板块，在新区中的改善地位，首屈一指。
商圈、学校、地铁齐全，人口密度自然高。
松浦、哈东，纯刚需上车第一站。
有小规模的人口聚集，“学、铁、商”也在一点点配齐。
一句话，性价比高。
“次热板块”——深哈、避暑城、利民东、利民西，面临着同样的问题：
产业现状薄弱，人口集聚没有形成规模。
从人口密度来看，哈尔滨的人居舒适度怎么看？
人口密度低，代表业主可生活在一个静谧和安逸的环境里，保证私密性和安全性。
由于人少，公共设备损耗低，社区维护更容易，同时也延缓社区衰老，房产相对更保值。
追求这方面的，松北无疑是首选。
人口密度高，证明区域内价值高甚至可溢出。
价值点或在学区、或在商业、或在生态，但往往购房成本较高。
追求高价值、高配套的，南岗、道里无疑排前列。
而综合一下，人口密度相对适中，还想有成熟配套和低价预算的，香坊区明显最优。
一千人有一千个哈姆雷特。
买房没有最好，只有最适合自己的。



哈尔滨的人口密度，能说明两个现象：
第一，哈尔滨人对留在市区仍旧有很大执念。
特别是前几年，哈尔滨人几乎不会去松北新区买房。
“休想骗我出市区……”
这是哈尔滨人固有的“地域歧视”。
但随着松北新区配套的日渐成熟，大家的固有观念也在被逐渐打破。
第二，买房半径收缩很明显。
上一轮楼市大周期，随便说哪个板块是城市中心都有人信。
潮水退去、泡沫消掉、楼市低速运行，大家都醒悟过来了。
从单中心城市向多中心发展，还需要很长时间。
当土地出让少、建设放缓，原本7年能成熟的板块，时间线还要再拉长。
生活配套一定是在人口密度增长之后。
所以，出于“本能”，都要回归市区。
再加上市区房价门槛不断刷新。
不少区域都已出现“价格边缘化”，更加速了市区人口回流。
最终，也就造成了——哈尔滨主城六区的人口分化。
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