8月楼市基本面 | 楼市“金九”是否会爽约？

sanasnoz

8月，天气炎热，购房者出门看房的积极性不高，所以8月是楼市淡季。但今年8月，LPR再次下调，受此影响上海楼市在淡季市场仍呈现出了交易热情。

新房市场

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新房成交量
8月新建商品住宅成交量约为1.03万套，环比7月下跌1.7%，同比上涨26%。虽然8月是楼市淡季，但本月成交量依然保持稳健态势，近一年晋级第三，历史同期位居第四，实力不俗。
为什么在本是淡季的8月，新房成交量还如此给力？
究其原因——
1、上海新房倒挂明显，购房者打新的热情依旧很高；
2、今年新房供应节奏非常快，供应量充足；
3、5年期以上的LPR报价再度下调提振市场信心，激发住房消费意愿；
4、房企为弥补因口罩事件耽误的业绩，成交节奏也加快。








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新房成交价
8月新建商品住宅成交价为61550元/平方米，环比7月下跌8%，呈波动下行的趋势。



这主要是受成交结构的影响。8月份新房成交的主力是刚需、刚改产品，同时郊区新房成交占比上升，导致整体价格水平有所下滑。
这点在新房成交套数榜单中可以发现，8月TOP10项目的均价都在3-7万/㎡，10万+的项目一个也没有，而在7月却有3个10万+项目入围前十。

二手房市场

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二手成交量价
8月二手住宅成交量约为1.95万套，环比7月下跌1.96%，同比上涨10.3%；8月二手住宅小区基价均值为56642元/平方米，环比7月上涨1.27%。






可以看出，8月上海二手房市场延续了7月的热度，成交数据近乎持平。
而且到8月份，上海因口罩事件积压的购房需求已经基本释放完成，不存在像6~7月那样有大量需求冲高交易量的可能性，但8月二手房成交量依旧来到1.95万套，这反映了上海二手房市场是真的火热。
在经过2个月的楼市停摆后，上海二手房市场快速恢复，成交量价趋于稳定，可见上海市场的韧性。
为什么8月的二手房市场如此有活力？
主要原因——
1、疫情控制得当，小区没有看房的阻碍；
2、5年期以上的LPR报价再度下调提振市场信心，激发住房消费意愿；
3、上海的落户政策不断宽松，也释放了大量房票；
4、上海市二手房住房贷款“三价就低”政策确有放松，购房者的可贷款额度有明显提升，首付压力大大减轻。

购房偏好分析

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新房市场购房偏好
新房成交关键词：郊区为主，外郊环间，500~800万居多，三房受青睐
相较7月，本月郊区成交占比增加6个百分点；

在成交总价段上，300-500万与500-800万占比呈不同程度增长，其中300-500万占比增加了2%，500-800万占比增加了3%；
在环线分布上，内环内和中外环间成交占比分布均减少了5%，外郊环间的成交占比随之增加。
总而言之，受供应结构影响，郊区、500-800万、外郊环间的成交明显增多。

8月新房购房偏好分布图

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二手房市场购房偏好
二手房成交关键词：郊区为主，外郊环间，300万以下居多，二房受青睐
相较7月，本月中心城区、半中心区半郊区、郊区的成交占比无明显变化；
在成交总价段上，300万以下成交占比下降3%，500-800万及800-1200万呈微幅增长，其余保持不变；
在环线分布上，内环内和中外环间成交占比分布均减少了5%，外郊环间的成交占比随之增加；
在成交面积分布上，仍然保持一致；在环线分布上，内环内与郊外以外略有微涨，其他环线基本不变。
总之，二手房成交结构分布较为稳定。

8月二手房购房偏好分布图

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总结与展望：
8月，在5年期以上的LPR报价再度下调的刺激下，市场信心增强，激发了住房消费意愿，带动了市场活力。
8月四批次新房供应，接档三批次，充足的供应保证了成交的畅通，此外80分以上的高积分楼盘有所减少，说明市场较为理性。
二手房方面，在经过6~7月的需求释放后，成交量价依旧保持前期水平，显露出了上海二手房市场的真正热度。
总体来说，8月上海市场活跃度依旧很高，加上市场情绪稳定，政策又不断在吹暖风，9月楼市有望继续维持目前交易水平，金9也有可能如约而至！
数据说明：以上数据采集时间为2022年8月1日~8月31日
数据口径：
＊新房指新建商品住宅，排除动迁房、配套安置房以及非住宅部分；二手房指二手住宅，排除非住宅部分
＊中心城区7个包括：黄浦区，静安区，徐汇区，长宁区，杨浦区，虹口区，普陀区；
＊半中心区半郊区1个：浦东新区；
＊郊区8个包括：宝山区，嘉定区，闵行区，松江区，青浦区，奉贤区，金山区，崇明区；
＊采样价格：
基于网签与内部评估系统，通过大量市场数据运算，并结合恒星小区价格，来修正二手楼盘成交价，从而更接近真实市场价格，反映整个上海的房屋交易情况。