上海楼市，改变“信仰”的时刻到了

arrarpetahack

8月上海二手房成交量出炉，各方口径统计不一。


官方的数字是1.59万套，很多人也因此看空上海楼市。


但市场比较认可的数字，是在1.8万套-1.9万套之间。


相比7月份的2万套，变化不大。


而且，这个数字可以说毫无水分。


因为口罩事件影响，6、7月份的成交量包含了4、5月份的行情积压，8月份则没有这个问题。


市场的热度是肉眼可见的，金九银十，依然可期。





上海楼市，量在价先。


6月二手房成交量1.5w套，7月2w套，8月1.8-1.9w套。


三根阳线，改变信仰！


熟悉市场的朋友知道，月成交1万套是上海二手房的「地量」；


1.5万套，就是上海二手房的「行情荣枯线」；


而二手住宅成交量两万套以上，就是一个牛市的行情了。


现在的市场，就是在往牛市的方向靠拢。


到了9月份和10月份，秋高气爽，天气凉快，金九银十值得期待。

宏观层面上，7-8月国内经济和楼市二次探底，带来8月下旬开始的二次政策和货币放松。


8月22日大幅降LPR，五年期LPR又下调了15BP到4.30%，货币宽松的信号很明显了。


8月底国务院常务会议再次提出“应出尽出”，而且第一次提出各个城市可以调节信贷政策。


特别是货币层面还有进一步放松可能，利好核心城市。

具体到微观层面，当下的市场仍然是改善驱动。


口罩事件后，大家越来越看重小区品质。


包括居住舒适度，采光通风隔音；


小区物业，不仅仅是扫个楼道；


公共空间，绿地面积、会所……


而对地段的执念，会放下一些。


这其实很好想过来，因为对于大部分人来讲，窗户大一点，小区安静点，物业好一点，居住80%的烦恼就已经解决了。


至于周边的繁华，和你关系真的不大。


一个好地段，你要有与他匹配的消费能力，那才是有意义的。


所以，大量的人在卖掉老破小，搬入次新房。


而上海楼市的主力接盘侠——新上海人，对于地段更是没有什么概念。


你让一个市区土著搬到松江，他多半不愿意。


但对新上海人来说，松江也好，市区也罢，反正我要住新一点的房子，至少有要有电梯吧?车位也要充足吧 ？


年代久远、户型奇葩的老破小他们看不上，地段再好又能怎样？


房子终究是用来住的，你出去逛街的时间会有多久？每天大部分时间都还是在房子里、小区里度过。





当然，这是对于刚需来讲。


对预算高的选手来说，地段和品质，当然可以全都要。


所以，我们看到，上海的豪宅，两年来一涨再涨。


黄浦老静安的豪宅已经几乎翻倍，翠湖天地又有新的成交：







不过，现在豪宅的行情已经接近尾声，中产改善房源正在接过大棒。


多处中产房源价格创2021年以来新高。


比如普陀真如品尊国际、闵行古美同济融创玫瑰公馆；


普陀武宁的绿地海珀玉晖、普陀万里的中骏天誉，杨浦中原的盛世豪园；

甚至嘉定南翔的好世凤翔苑等等，价格都创了新高。







对很多人来说可能很难想象，外环外的嘉定南翔，凭什么卖到8w5的价格：


凭这里是嘉定最宜居的片区；凭这里距离市区最近；凭嘉定扎实的产业基础，聚集了大量的高收入人群。


而且，要知道，同是闵行外环外的莘庄标杆楼盘，TODTOWN天荟，单价已经上了14w。







这一轮，改善房源的价格上涨，还是很可怕的。


因为上海楼市的本质，还是缺好房子，好的新房不够卖，积分要求又高，大家还得去卷二手。


很多土著，好几套动迁房和老破小，本来放在那不动，结果口罩事件中对比来看，居住体验还是与商品房有差距的。


怎么办，换！


一进一出，老破小被大量抛盘，次新房趋之若鹜，价格自然上涨。

最后，还是那句话，房价本质上是货币现象。


给大家看一个天涯社区上很火的帖子，2006年的，现在还在：


当时山东有个网友吐槽超市1.5元的盒饭涨到两块，价格太贵了。


那时他所在的城市房价是1000-2500元之间，两室一厅月租金200元。







2006年，联洋仁恒河滨城的价格是17800元，天山仁恒河滨花园的价格是22000元。


现在是2022年，即便是三线城市，盒饭都要十几块钱一份了，仁恒河滨花园的价格是13w左右。


上海房子，作为国内的稀缺资产，价格翻个几倍，真的过分吗？


楼市里赚的钱来自于好几块，其中最大的一块就是货币宽松，赚负债稀释的钱。


大部分贷款买房的人都能吃到，少数财技高超的人，利用更高负债赚到超额回报。


一个人通过贷款买房，可以把个人的资产负债表做得很大。


随着通货膨胀，房产在增值，负债却被锁定，个人的财富就这么出来了。


十几年前上海一套200万的房子，100万的贷款，负债压力弄到心里忐忑不安。


今天再看一眼，房子1600万，贷款还剩几十万，一不小心就赚了1000多万。


正所谓全款买房打平通胀，贷款买房掘金通胀，就是这个意思。


别看上海房价这些年涨这么猛，其实也就是个与M2齐平的水平：


2000年，上海的新房均价是3300元/㎡，广义货币M2是13万亿人民币。


当下，M2是258万亿人民币，增加了近20倍。上海新房均价是7万/㎡，增长21倍。


买房无技巧，全靠买得早啊。


当然，中国的城市化进入下半场，随便买套房就能跑赢通胀很难了。


未来能跑赢通胀的就两类房子，一线城市的好房子和二线城市核心区的好房子。


因为只有这两类房子是稀缺的，其他的房子，抱着消费的心态去买，更好一点。

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