支撑楼市高速发展的三大力量出现变化，经济学家称不会“硬着陆”

arrarpetahack

过去20多年，中国房地产市场总体上保持了⾼速增⻓的势头，并成为中国经济增⻓最重要的⽀柱之⼀。为改善民众居住品质，为促进经济增长，做出了不可磨灭的贡献 。
今年，房地产市场稍遇波折，在全球经济下滑的影响下，在新的产业还没能完全替代房地产之际，咱们又开始重启房地产。在央行一系列降准、降息及加大对房地产行业的融资支持之后，在各地方城市各种楼市宽松政策、各种买房补贴的刺激之下，我们认为房地产最困难的时间正在过去。
无独有偶，在今天的中信建投研报上也有相类似的观点出现，中信建投认为：

房地产政策趋势向好不变，销售有望逐步复苏，房企利润率逐步触底，但分化局面难以改变，个股选择仍是行业投资的重中之重。看好三高房企：高业绩、高有息负债增长以及高拿地强度的房企，这些房企有望在后续市场复苏及信用修复过程中明显受益。

房地产政策趋势向好不变，销售有望逐步复苏。
这基本上是确定的事情。
从购房需求的角度，二套房的购买除北、上、广、深四大一线城市外，基本上可以做到想买就买。
从降低购房门槛的角度看，首付可以低至30%了；房贷利率创出新低，首套房房贷利率可以低至4.1%。
从支持购房的辅助措施来看，买房给补贴、买房送工作、买房可以增加公积金贷款额度。甚至有21个城市出台了“一人购房全家帮”。
从房企融资的角度，央行多次表示，保持房地产行业融资合理充裕。同时还有两大配套措施来支持房企融资。一是为优质民营房企找到中诚信提供信用担保，二是直接投入政策性资金，以杠杆的形式促进“保交楼”。
所以，从这四个角度观察，基本上做到了全方位的保护，系统性的支持。这表明，房地产又到了重启的时间。
安信证券首席经济学家高善文博士在前几天的内部分享会上也谈到了房地产，他认为：

房地产⾏业的最坏情况应该已经过去了，流动性危机将得到有⼒的控制，房地产⾏业在很⼤程度上应该可以避免此前⼤家所担⼼的硬着陆的局⾯。

不管是中信建投的房地产研究团队还是安信证券的首席经济学家高善文博士，他们是从专业研究的角度进行的分析，很具体代表性。这这在家解开了担心硬着陆的心结。



同时，作为房地产行业领头人之一，万科郁亮在2022年中期业绩发布会也表达了看好楼市的观点。他认为：

市场收缩过度会积蓄修复动能

虽然房地产行业最困难的时间正在过去。但是，并不表示你所在的城市就到了买房的时间，这只是表明房地产硬着陆的风险解除。
尽管如此，房地产的发展仍将⾯临一波三折的压力，因为，旺盛的房地产市场需求中三大力量的变化不可与十年前同日而语。
这三大力量分别是：城市人口增长、改善居住、住房使用寿命。
城市人口的增长：近十年来，城镇化的提升过程中，每年有超过1000万人由农村迁移到城市居住，源源不断的人口流入对房地产市产带来了持续和旺盛的需求。国家统计局公报：2021年全国常住人口城镇化率为64.72%，城镇化高速增长进入尾声。



改善居住需求：老房子换成新房子，小房子换成大房子，近二十年来经济持续高增长，居民收入同样得到了大幅度的增长。收入增长之后，改善⾃⼰的居住条件便排在了首位，希望住的房⼦更⼤、更舒适⼀些，配置更⻬全⼀些。
住房使用寿命：2000年以前建的住房普遍是老旧楼梯房，近二十年来，随着城市建设及棚改的推进，随着部分老旧住房的损坏，不再具备使⽤条件。这同样为楼市提供了增量空间。特别是棚改、城市更新在各个城市的大规模推动，为房地产市场带来了大量的一次性购房需求。
2008年，全国启动棚户区改造，2018年的十一年间，全国棚改规模达到了4495万套。随后在2019、2020、2021年三年时间内又有大约350万套棚改完成。累计棚改住房超过4800万套，让1亿多人出棚进楼。



房地产市场从2000年开始蓬勃地增⻓，至今已有22年。城市人口增长、改善居住、住房使用寿命这三大支持楼市的支柱已经发生了极大的变化。
比如，住房寿命这一方面，2000年以后所盖的房⼦，原则上在2030甚⾄2050年之前，都不会进⼊⼤规模的淘汰和置换过程。改善居住还会持续，但是随着老龄化及出生率的新低，大规模的变化不再具有可持续性。
39.9元买不了什么，
却可以避免花300万买房后后悔，
别人上过得当，那些买房的坑你不必去踩。点击下图进入查看。

剩下的就是城市人口的增长带来的房地产需求这一硬指标了。
但是，我们从国家统计局公布的城市常住人口总量的变化来看，目前已经在顶部徘徊。
2021年我国年末常住人口数量为141260万人，城镇化率64.7%。上海市、北京市和天津市的城镇化率在80%以上。江苏省、河北省、湖南省、湖北省、山西省、重庆市等多地出现人口负增长。



也就是说，城市常住人口总量基本到顶，靠农民进城增加大量买房需求只能是一种理想状态。当然，农村流入城市增速大幅度放缓，但在城市之间的人口流动还在加强。特别是经济发展潜力大，营商环境好的城市，仍在吸纳全国各地的青年人才。
如果说要对上述内容做一个总结的话，那就城市增量人口基本到顶，2021年创下的17.6亿平米的年商品房销售面积基本到顶。但城市之间差异化之中，核心城市仍有机会。