楼市“3大信号”显现，懂行人预测：2022年起，房子或直面贬值潮

前程无忧

以前人们常说买房可以保值、增值、抵御通胀，但随着近年来的楼市变化来看，买房已经逐渐失去赚钱效应，甚至连最起码的保值都无法保证了。根据国家统计局的数据显示，2022年5月份，33个城市的二手房价格跌回至2年前，其中，不仅仅包括像牡丹江、安庆、北海这样的三、四、五线城市，还包括像哈尔滨、济南、青岛、呼和浩特、武汉、重庆、南昌、南宁、石家庄、天津等这样的省会城市以及国家中心城市。



介于此，不少人对于买房的执念开始松动，不着急买房更是成为大多数人的普遍共识，甚至还有懂行人预测：2022年起，房子或直面贬值潮，特别是在楼市“3大信号”越来越显现的背景下，笔者认为，懂行人的预测或将难以避免。那么，问题来了，究竟是哪“3大信号”会让房子直面贬值潮或将难以避免？接下来，我们一起来看看。



信号1：人口结构的变化，是楼市购买力下降的直接体现

众所周知，房地产周期变化，长期看人口，换言之，人口的变化将会直接影响房地产的长期走势。根据第七次人口普查的数据显示，截止到2020年末，我国60岁及以上人口达到了2.64亿人，占比18.7%，与2010年第六次人口普查相比，人口老龄化程度进一步加深。

与此同时，根据相关机构的统计数据显示，2020年，我国的新生儿出生总数约为1200万人，比1990年的2391万人减少了1191万人，比2000年的1771万人减少了571万人，比2010年的1592万人减少了392万人，更需要注意的是，根据官方的公开预测数据显示，2021年~2025年，我国的人口或进入负增长阶段。
一边是人口老龄化日益严重，另一边是新生儿出生人数逐年降低，两者叠加，说明了未来楼市的需求减弱、购买力下降是大势所趋，且不可避免。



信号2：金融支持与房地产相剥离，楼市失去了“输血库”

2020年8月底，央行以及银保监会等房地产主管部门联合部分房企召开了房地产座谈会，会上确定了“三道红线”新规，分别是：剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1，2021年，“三道红线”的试点范围再次扩大，几乎涵盖整个房地产开发行业。

根据“三道红线”的规定显示，2023年6月30日，所有房企都要实现降档达标，否则的话，贷款、融资等获取现金流的渠道都将会受限制，要知道，房地产开发是非常依赖现金流的，一旦失去现金流，房企运营将会举步维艰，甚至还会面临项目烂尾、企业破产的风险。可以说，在“三道红线”的影响下，金融支持已经与房地产行业相剥离，甚至可以说楼市失去了“输血库”，毕竟，过去多年，楼市的蓬勃发展，金融支持是主要原因。
更重要的是，2022年以来，楼市松绑成为常态，比如降低首付比例、下调贷款利率、取消限购限贷等频频出现，但无论楼市如何松绑，“三道红线”依旧没有改变，这说明了什么？很明显，说明了金融支持与房地产行业的相剥离已经成为既定事实，而且高层的态度是非常坚定的。可以预测，未来楼市，没有了金融支持，想要继续蓬勃发展，可能性几乎为零。



信号3：集中供地新规实施，地价推动房价或不可持续

不可否认的是，过去多年，楼市的蓬勃发展以及房价的持续增长，离不开金融支持，但同样也离不开地价的影响，地价的持续增长也是导致房价持续增长、楼市蓬勃发展的内核之一。但根据自然资源部2021年发布的政策新规显示，2021年起，22个重点城市将实施住宅用地“两集中”的政策，所谓“两集中”，指的是集中发布出让公告，原则上每年不超过3次；集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期，以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。（备注：“两集中”供地政策涉及的22个城市，分别包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及南京、杭州、厦门、福州、济南、苏州、重庆、无锡、天津、沈阳、宁波、长春、长沙、合肥、郑州、青岛、成都以及武汉18个二线城市。）
集中供地新规实施以后，对房企的拿地资金有了新的要求，同时对于土地溢价也有了新的限制条件，最高不超过15%，在这样的背景下，流拍以及底价成交成为土拍主流，与此同时，越来越多的城市为了“稳楼市、稳地价、稳房价”也开始降低卖地条件，所以，长期来看，地价继续推动房价或不可持续。



综上所述，笔者认为，懂行的人的预测：2022年起，楼市或直面贬值潮可能是大概率事件，且难以避免。对此，你怎么看？