楼市，仍未企稳

sanasnoz

楼市寒冬仍然陡峭冰封，房企大佬说的企稳，不过是一厢情愿的说辞罢了！

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现在楼市松绑的程度就像妓女的裤腰带，越来越松，压根没下限。
8月份有35个地方城市出台了39次的楼市松绑政策，这些松绑的地方城市不仅有北京、上海、广州这样的一线城市，也有厦门和苏州这样的强二线城市。
救市早已经从三四线发展到了一二线。



楼市松绑不仅在频次上大力出奇迹，在力度维度也是深挖扩大，按揭贷款LPR利率下调带动房贷利率下降。
截止8月份，全国已经有30多个重点城市下调房产利率，现在执行的标准是首套房4.1%，二套房4.9%。
各位，这可是房地产历史上最低的房贷利率哦。
不仅月供降低了，首付的门槛也降了！8月份，全国有15个地方城市下调了首付比例，其中惠州、湛江等十个地方城市首套首付比例降至20%。
瞧，从首付到月供、从局部到全面、从三线到一线，这力度正是我们之前说的：大力出奇迹，没有奇迹再大力，直至有奇迹 ！
现在楼市松绑的力度，等于宽衣解带一丝不挂了，还在不停和你招手。问题是：你来吗？

2

看着楼市松绑的力度，你这瓜娃子一脸正经，内心却激荡不已。我去，这比之前便宜几十万啊！我去，会不会继续下降啊。
对于绝大多数购房者而言，面对现在的楼市松绑的情况，内心充满矛盾！
从8月份数据看，100个城市新建商品房成交面积2389万平方米，环比下降8%，同比下降32%（数据来源：CRIC）。结合我们长期的观察，现在楼市仍处于持续下降阶段。
如果说现在的下降有什么不同，就是降幅在缩小，大家可以看看下图的红色箭头。



现在楼市不确定因素太多，本来6月份楼市的销售数据和经济数据都有全面的拉升，但300好汉倡议书霸榜热搜之后，楼市销售量再次受挫。从目前成交数据看，底部震荡的特征十分明显。
不过，可以很肯定的告诉大家，未来楼市企稳也不再参考正负值的第一条绿线，因为销售额和销售量不可能攀升到正负值之上。我预判现在的行情，楼市能守住2022年6月、7月、8月的均值线就谢天谢地了。
看完全国整体的数据，再分别从城市能级角度说说8月份成交情况。
27个一二线地方城市住宅成交面积1306万平方米，环比增速-13%，同比增速37%；73个三四线地方城市住宅成交面积1083万平方米，环比增速0%，同比增速-25%
不难看出，之前楼市松绑是从三四线城市开始，力度之大、频次之高都是使其数据略好过一二线城市的原因。
那是不是三四线城市的楼市就筑底了呢？不是的。
这次楼市下行的周期已经持续超过12个月了，楼市要出现筑底或者企稳，至少要有6个月以上的数据保持稳定，才能说筑底或企稳。
仅从8月份数据来看，只能说三四线救市松绑的政策发挥了作用。
如果将时间维度向前推，从2022年1-8月份数据看，全国100个城市的成交面积比2021年同期都有下降。
其中西安、成都、上海下降幅度较小，这在全国楼市一片寒冬的背景下，算是不错的行情。



楼市有金九银十的说法，房企也选择在下半年的9月和10月推出新盘。现在楼市寒冬，房企为了活下去都在抢占这波周期。
各个地方城市新盘入市数量也都在增加，新盘的增加量与成交的规模相比，北京、广州、杭州、深圳等一线城市已经出现了短期的‘供过于求’的情况。
各个地方城市的库存和去化周期也都随着推盘量增加而发生变化。
之前比较热门的厦门消化周期已经延长至29.6个月，整个厦门都处于“供大于求、货多客少”的局面，这直接影响了厦门8月份的第三次土拍。8月最后一天，厦门推出了6宗土地，仅成交5宗，一宗流拍。
原本以为闽南扛把子还能豪横几个月呢，没成想哑火的不行，第三轮土拍惨淡收场。
厦门第三轮土拍仅仅是全国“供大于求”局面下的一个缩影。所有供需失衡，去化周期超过2年的地方城市都会面临厦门土拍的困境。
毕竟，量入而出是现在所有房企的生存之道。来，看看全国30个重点城市的供求情况。



从库存量看销售周期，只有济南、上海、合肥、杭州四个城市小于10个月，其中上海和济南的供求比小于0.8，这也意味着全国只有两个地方城市在8月份是“供小于求”的状态。
而大连、厦门、福州、昆明等城市销售周期延长到了24个月以上，这也意味着在不新增的情况下，这些地方城市现有房源要用两年时间才能销售完，接下来这些地方城市的土拍也不乐观。
不难看出各地楼市都像禁欲的老僧，任凭松绑力度再大，任凭姑娘叫声再美，老道都捂住裤裆，闭目不言。试问，是老道不想嚒？不，是他不敢。





如果一个城市、一家房企出现问题是他们的自己的责任，现在整个楼市、整个地产行业全面下滑，这已经不是就着楼市谈楼市，就着买房谈买房能解决的问题了。
当水变浑浊时，拯救鱼儿不是给鱼喂食，也不是给鱼儿喂药，而是换水！现在的情况恰恰相反，水还是那个水，却总是给鱼喂药。

3

要说楼市销售数据，有什么实质性的拉升，也就是二手市场数据了。
这也不是松绑的结果，原本是为了一手新房松绑，没成想一手新房履约不行，烂尾第一，把有心买房的客户都赶到了二手房市场。
8月份，13个主要城市共成交971万平米，环比降低6%，同比由负转正，增幅1%，其中重庆、南京、苏州、青岛等地方城市二手房同比涨幅明显。
值得一提的是重庆二手房。



重庆楼市成交量一直全国排名靠前，2021年成交21.4万套。现在重庆二手房成交已经占到整体成交量的73%，也就是说成交10套房，有7套是二手，3套是新房。
这也没啥奇怪的，重庆之前的成交量说明当地的购买基数较大；再者，重庆是郑州、长沙之后，全国排名第三的烂尾城市；
两者结合之下，也就能理解重庆二手房销售量占比7成的结果了。当然，重庆5年内的次新房价格远低于新房，这对二手房成交也产生促进。
来，看看全国二手房8月份成交情况。



怎么说呢？
相比2022年的7月分而言，8月份二手房销售数据还是有一定拉升，但和2021年、2020年相比，大部分地方城市的二手房成交量都仅仅是过去的30%左右，仍未超过荣枯线。

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时间真快，一晃就快过中秋节了！
2022年也就还剩4个月，最后这四个月无论是地方城市还是房企，都会尽力促销和出货。在这样的前提下，后市松绑会持续加大力度，落实好一城一策。
从数据维度看，底部震荡筑底的苗头是有的，就看接下来是否还有不利因素出现，如果没有突发的不利因素出现，今年最后四个月销售数据会持续攀升跌幅收窄。
文章看到这里，购房者也不用慌张，即便数据攀升、跌幅收窄，其成交数据也不会超过往年的荣枯线，仍是在荣枯线以下蹦跶。
对于购房者而言，想买房也等不到房价大降的。今天武汉不就闹了一出嚒。
庭瑞阅江台的开发商后续清盘，房价由2019年的1.85万/平米降低至1.3万/平米，前期购房的业主一哭二闹三上吊，售楼处举旗挥拳高呼退房，又在武汉问政平台投诉开发商恶意降价，破坏市场营商环境，最后就被主管部门叫停了。
开发商被逼的没法子，发声明认错，大概意思就是降价销售无效，收到的购房款会原路退回。
你瞧，世间的趣事就是这样。
地方城市：房价，是你想降就降的嚒。
房企：我反省，我有罪，我再也不降价
已购买客户：房价必须涨，恶意降价罪大恶极
未购买客户：房价必须降，不降就是缺德黑心
你瞧，世间的趣事就是这样光怪陆离。你瞧，楼市企稳还有待时日。