明年起，做好资产泡沫破灭准备？2大信号出现，楼市走向慢慢清晰

前程无忧

2022年以来，楼市的主基调就是“保交楼”，不少城市和地区都出台了楼市救市政策。在房价走势方面，房价总体走势以稳定为主，同时不少城市和地区的房价也都出现了下跌。根据统计数据显示，2022年上半年平均房价为9700元/平方米，虽然比2020年和2021年的平均房价都要低，但是总体水平还是比较高的，依旧接近万元大关。更重要的是，在今年上半年65个受监控的热点城市的平均房价在16000多元，这么高的房价，严重偏离了居民的正常收入水平，这也说明楼市目前存在泡沫。就像保监会主席郭树清曾这样评论房地产：房地产是我国金融风险方面最大的“灰犀牛”！

为什么房地产被冠以灰犀牛称号？根本原因还是房地产行业的金融属性太强、杠杆太高。针对目前的高房价问题，原央行副行长吴晓灵在清华大学演讲时也曾表示，留给人们在泡沫中狂欢的日子不多了，为潮水退却后做准备，是每个国家、每个人都需要面对的现实。对于吴行长的告诫过去很多人不以为然，但是随着最近两年房价下跌，房子越来越难卖，越来越多的人开始理解吴行长为什么要这样说了。另外，针对房地产行业存在的金融问题，央媒经济日报发表的一篇《守住不发生系统性金融风险底线》文章中明确指出：一方面守着金融风险不发生底线；另一方面要防范重点领域风险，尤其是房地产。很明显，目前房地产行业存在泡沫，只是这个泡沫目前没有破裂而已。
面对这么高的房价，很多人的正常生活都受到了影响，特别是对于准备长期定居城市中的年轻人来说，买房才是他们人生进入下一阶段的第一步。目前，房子不仅和人们的爱情婚姻挂钩，同时也和孩子的教育、公共医疗以及其他社会福利待遇挂钩，这些都让房子成为了人们生活中的必需品。由于房价太高，导致人们的财富都流入了房地产行业，根据央行统计数据显示，城镇家庭70的财富都集中在房产类固定资产中。但是居民的负债也都集中在房产之中，并且房地产市场的杠杆很高，金融性相比过去更大，没有泡沫风险或许才是谎言。
明年起，要做好资产泡沫破灭准备？

前面也说了，过高的房价让人们背负了太多负债，一旦房产泡沫破裂，最终影响的还是刚需购房者。房价下跌，房子贬值，势必会让人们的财富缩水，这让集全部财富买房的刚需购房者来说并不是好消息。那么，我国的房地产到底有没有泡沫呢？对于这个问题，咱们一起来分析一下：

首先可以明确的是，目前我国的房价已经严重偏离了居民的正常收入水平，原因很简单，在国际上，都是用平均房价收入比的高低来评判房价的高低。平均房价收入比就是总价房价除以一个家庭年收入的值，平均房价收入比越高，房价就越高，反之房价就比较低。在国际上，合理的平均房价收入比在3-6之间，而在2020年我国前100城的平均房价收入比就已经高达9.2，前70城的平均房价收入比更是高达13.3。也就是说，生活中我国前70城的居民想买一套房子，需要整个家庭不吃不喝工作13.3年。而在北京、上海和深圳这几个一线城市，买房更是需要几十年的收入。
然后是楼市负债率，相比于高房价问题，楼市高负债率更严重。根据统计数据显示，截止到2021年末，我国宏观杠杆率为272.5%，住户部门杠杆率为72.2%。什么是住户部门杠杆率呢？其实就是住户债务/名义GDP，这一数据在2020年末还只是59.1%。当然，这其中的负债并不是居民的房贷，房企的负债占据了一大半。在各大房企中，负债万亿都不算多，恒大和碧桂园的负债都在2万亿左右。据克而瑞地产研究院公布的统计数据显示，在2022年负债率超过100%的房企就有不少，比如阳光城（166.59%）、中交地产（211.4%）、富力地产（123.3%）、保利置业集团（103.83%）、首开股份（142.76%）。很明显，目前房企负债率太高了，整个房地产行业的负债率都保持着比较高的水平。

最后是住房数量已经过剩了。虽然目前很多人还没有房子，但是我国的总体住房资源已经过剩了。根据央行公布的数据显示，目前我国96.86%的城镇家庭都有房子，户均超过1.5套，其中更是有超过41.5%的城镇家庭有2套以上的房子。很明显，并不是市场中缺少房子，而是很多房产都掌握在少数人手中，也就是投资客手中。这些投资客投资了房产有的是用来出租，也有的直接将房子空置起来。根据西南财经大学在2017年做的空置房调查数据显示，我国城镇住宅总体空置率在20%左右，这已经是一个非常高的水平了。
通过以上3点可以看出，我国的楼市确实存在泡沫，这是不能否认的。当然，目前这种泡沫还在可控范围之内，但是大家需要注意的是，房子并不稀缺，是不可再生的资源，所以房子是无法和黄金相媲美的。虽然房子居住金融属性，但是这也只是暂时的，是经济发展的过渡阶段，一旦未来房产税出台，房子不仅不会再给人们带来财富，甚至还有可能成为人们的负担。随着楼市2大信号出现，未来的房价走向逐渐清晰，提前做好泡沫破灭准备，总比泡沫破灭来时才后悔好。

信号1：“房住不炒”或将成为永久性调控政策。“房住不炒”是目前楼市调控政策的底线，这对房地产行业的影响是非常长远的。房子是给人居住的，虽然这些房子具有金融属性，但是房子最终还是要给人居住的，如果房子没有人买，不管房子造价负面，也不管房子附加了多少福利待遇，这都没有用。目前我国的总体住房资源已经过剩，人们对住房的拥有率也越来越高，随着“房住不炒”慢慢深入人心，人们对住房的需求势必会减少很多。
信号2：房地产预期明显降低，高速增长已经成为过去式。目前楼市的各种政策都是围绕“稳房价、稳低价和稳预期”来实施的，也就是说，目前土地价格是房价都在可控范围内。根据过去两年的土拍行情来看，土地的总体价格降低了不少，这有利于房价的降低。而对于房价，由于目前楼市库存非常高，房子又不好卖，所以降价促销成为了目前房地产市场的主基调。最后对房价的预期已经不再是房价持续上涨了，目前大部分人都开始看跌房价。在房地产行业的投资规模上，现在预期也降低了不少。截止到6月份，上半年的房地产开发投资额下滑5.4%，房屋新开工面积下降34.4%。

总结：通过以上两个信号来看，未来人们对住房的需求会慢慢减少，同时房地产行业规模也将逐渐缩小。也就是说，未来房地产行业不会再像过去那样高速发展了，不仅政策方面不支持，人们对住房的需求也无法支撑房地产行业的高速发展了。目前楼市调控政策主要是以维稳为主，通过慢慢挤压掉泡沫让房地产行业软着陆。总的来说，房子正在慢慢回归居住属性，房子已经不再适合大众投资。