房地产市场——逃离三四线楼市

sanasnoz

总有人问我，三四线楼市怎么看？
不要问，问就是看空


四座大山已经锁死了大部分三四线城市楼市的发展。


大山一：人口流失度
经常看到新闻说，某某大城市又在开放落户，在抢人了。
抢人抢人，抢的是哪里的人？
三四线呗。


青壮年带着未成年都去大城市谋生，三四线城市人口缩减。而且流失的往往都是当地的精英，自带钱粮离开小城市去大城市，为大城市的建设添砖加瓦。


结果就是三四线城市的人口老龄化不断提高。
以浙江为例，60岁以上人口比例，杭州16%，宁波18%，衢州和舟山是25%。
以江苏为例，60岁以上人口比例，南京19%，苏州17%，泰州是28%，南通是30%。


大量的人口流失，损失的是城市的朝气。
毕竟只要有人就有生活和生产，就有自住住宅不断的更新周期和改善周期。
现在么，这些个体们的小周期都搬到大城市去实现了，徒留三四线城市一个返乡置业的可能性。


没有人口，就没人买房。


大山二：产业提升度
大部分三四线最高薪的岗位，是公务员、事业单位和银行。
小部分三四线有一些垄断型央企国企，也有一些贸易类的市场可以撑起个体老板群体。


但核心问题是，撑不起一个产业链。


如果没有产业链，只是产业链上的配套，就非常有可能被更高级的产业高地带跑。
比如那些招商引资更加厉害、有吸引力的省会城市们，招一个产业龙头，就可以把下属三四线的产业配套连人带技术的导入省会，美其名曰产业链整合。


既然没法提升产业，就只能产业降级，做好自己原产品提供方和消费终端的本职工作。
但收入呢？还能提升吗？


没有产业提升，就没有好的收入，就没钱买房。


大山三：规划实现度
楼市里，大家最关注的永远是规划，学校、医疗、公园、商业、交通，到底能不能落地，关乎到这房子到底能不能住。


以前，三四线城市规划的实现度还是挺好的，每个城市都是美美的，很漂亮很干净，宜居宜业做的好，甚至拉出去拍宣传片都是大片。


但，规划的实现，往往都是地方举债建设的结果，而举债的状态不少城市已经被定性为“过度举债”，当然举债后的还债，以前还是可以用土地财政来解决：卖两块地还债，如果债还是还不起，就延期，交个利息。
土地财政将会渐渐退出历史，地方政府也要开始降杠杆，有限的财政收入还旧债的利息已经压力很大，更不用说继续举债发展，负债率高的城市想借新债的话银行都不一定敢放。


规划如果不能落地，公信力打折扣，老百姓就没有意愿买房了。


大山四：政策友好度
三四线城市政策最友好的时代，就是棚改时代，经历了2013年以来的土地供应缩量后，直接往市场打钱，供需两头发力，顺带喊话带情绪，房价一波猛涨顶破天。


但现在呢？
1、地方政府缺钱，所以拼命卖地，就算市场崩了也还要卖，市场供应量越来越多，越来越多。举个例子，某三线城市一楼盘2018年底的竞品只有2个，2019年底变成了5个，2020年底变成了7个，2021年价格跌破地板都没人买。
2、地方政府不敢调整调控政策，就问菏泽的限售取消了没。在房住不炒的大旗下，地方政府不敢出鼓励政策，不敢取消原有限制政策，有限的操作估计也就是“限跌令”，但“限跌令”导致成交更加寡淡，有限的楼市人气进一步消散。


估计政策未来也不会太友好，逐渐成了共识。而且，不是有消息说房产税以后将会是三四线财政的基础吗？


不敢买房，怕跌。


所以，三四线楼市的小结，就是，供需关系不调，而且难以在短时间内调顺。大趋势预计将会是日渐消沉，这一轮周期的时间也许会很长很长。
当然，每个城市的特点都不一样，也会有一些三四线城市能异军突起，但占比能有多少，不好说；或者有些三四线城市跌到位之后，又凸显了价值，但是要跌多久，跌到什么位置，需要细心的研判；还有是，三四线城市中的核心价值地段，也还是能受到追捧，毕竟人口都不少，几百万人口追逐最好的那几百几千套房，也是有支撑。


但大的趋势，估计要参考下日本的前车之鉴。


文毕