官方频频表态，西安楼市风向要变！事关房贷、限购

前程无忧

9月刚开局，楼市就迎来了重大信号。
短短一周时间，两次重磅会议，释放共同信号，不得不说，房地产“救市”政策，在速度和力度上都进一步加快、加大。

No-Number-01

8月31日，国务院召开常务会议，明确：支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。促进汽车等大宗消费。







同时，设置了一个时间线，“接续政策细则9月上旬应出尽出”！


而上一场国常会就在8月24日：“允许地方‘一城一策’运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”。

一周内的两次会议均释放：支持刚需和改善住房，地方要用好一城一策。由此可见刺激住房需求的重要性和紧迫性。

看似重复的表述，背后也另有深意：下半年要把激活住房消费作为重要工作内容，去重视和落实，说明国家层面非常重视住房消费。


一直以来，对于刚性和改善性住房需求的支持，经常在各类高层会议上提及，这也意味着刺激住房需求的重要性不言而喻。


值得一提的是，关于灵活运用阶段性信贷政策的提法也非常罕见。“因城施策”是大方向，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策的提法则说明在当前各地落实一城一策的过程中，信贷工具是重要抓手。


可以预见的是，未来住房信贷政策或将迎来更大的调整空间。而事实上，今年已有部分城市率先对住房信贷政策进行了调整，西安也在其中。

No-Number-02

2022年5.28开始，西安公积金政策“瀑布式”松绑，降首付、提额度、银行审批放款进度加快……

调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。


第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。


调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。


更关键的是，目前的公积金贷款额只看基数，不看缴存年限和系数！


仅仅时隔3天，西安市公积金政策再次向买房人“倾斜”！6月1日，西安市住房公积金管理中心再发通知，其中提到：缴存人提取支持力度、延长缴存人提取时限、受疫情影响个人贷款不作逾期处理。

贷款利率方面也多次下调，6月份西安市首套房的房贷利率多数在4.7%左右，二套房贷利率则以5.15%为主流，最低5.05%！
而自5年期以上LPR降至4.3%后，西安最新首套房贷利率最低达到4.15%，二套房贷利率浮动不大，而且目前西安大部分银行房贷资金十分充裕，与之前排队等贷的现象有所不同，现在各家银行基本上是“钱等人”，放款周期也明显缩短。部分银行甚至表示，若前期手续齐全，可实现第二天放款。

限购政策方面也有一定调整，5月28日晚，西安市住建局发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，自2017年西安开启楼市限购，时隔5年，西安首次出台楼市调控放松政策。自2017年西安开启楼市限购，时隔5年，西安首次出台楼市调控放松政策。

本次调整主要包括限售年限缩短、限购放松、刚需家庭认定条件放宽、贷款额度提高、首付降低等方面，主要内容如下：


1、落户满一年不需要社保可以买首套
2、外地户口在西安社保满2年，可买首套







3、住房公积金贷款，单人最高可贷65万，夫妻双方最高贷85万
4、公积金首套首付20%（144以下），144以上25%；二套144以下25%，以上30%
5、新购买的商品房，网签满3年取得房产证可交易，新购的二手房产证满2年可交易
5、28周岁以上的单身人士和二孩及以上人群购房，属于刚需家庭
6、人才购房优惠政策继续加大

根据8·19新政，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。8月29日起施行，有效期5年。

随着金九的到来，传统的楼市热销旺季节点，政策端会不会还继续有放宽迹象？

No-Number-03

近日，在浙江义乌发布通知暂停公证摇号选房，配套使用的优先户政策也一并暂停后，有传言称，西安楼市也将取消摇号政策，盘活楼市！

网传图

但是从目前西安楼市情况来看，虽然现房、二手房市场热度有所减退，但和出台取消摇号政策的城市相比，热度还是比较高的。


截至8月31日，西安楼市共有20盘近4600套房源备案价公示。共计26盘4229套房源线上登记（备注：8月1日-31日开始登记项目），摇号开盘项目占比仅25%。


二手房方面，据西安住建局最新发布的《2022年8月份二手房网签情况》：8月份，西安市存量房（二手房）网签备案面积65.42万平方米，环比下降3.04%，同比增长14.95%；其中，住宅网签备案面积62.62万平方米（6472套），环比增长1%，同比增长15.36%。





因此不论是从目前西安楼市现状还是对相关人士询问了解到的信息，西安目前并没有这方面的政策出台，预计后期出台的可能性也很小。


而对于大部分购房者来说，更为期待的西安可以恢复“商转公”，尤其是前两年在利率高点买房的购房者，虽然LPR下调，但加点是不变的，因此商转公就成了最后一根救命稻草！







目前全国范围已有超过22个城市开发商转公业务，而城市公积金贷款资金的余额方面，根据西安住房公积金年报显示：2021年，西安发放个人住房贷款1432.79亿元，贷款余额968.52亿元，个人住房贷款余额占缴存余额的82.30%，资金方面，西安的公积金贷款资金余额具备商转公的条件。


但是从目前官方多次回复来看，西安暂时不会恢复“商转公”。


可以确定会出台的利好政策是二手房“带押过户”。





官方回复称：八月中旬济南市创新推出二手房“带押过户”登记新模式，我局（西安市自然资源和规划局）登记中心也安排相关工作人员进行学习研究。目前，我局登记中心正在积极协调住建、银行等相关单位研究”带押过户”的具体流程，制定“带抵押过户”的实施方案。待各项准备工作完成后，我局登记中心会在第一时间对外公告。
目前来看，西安二手房开展“带押过户”只等实行方案公布了。
写在最后：
楼市步入下半场，各项宽松政策频出，从西安楼市来看，购房门槛和成本再度下降，在市场触底反弹前，这个短暂的购房窗口期机遇已经浮现。
从购房成本来看，央行再度降息，房贷利率全面下调，首套房房贷利率已低至4.1%，比2009年房贷利率打七折（4.156%）的时候还要低，而且接下来还有望跌破“4”字头。
作为购房者，尤其是自住需求的购房者，不建议继续观望，可以趁着楼市下半场，各家开发商加速推货的机会，挑选自己合适的房源。