第三轮集中供地潮开启，无锡、厦门两城明显转冷

arrarpetahack

随着重点城市第二轮集中土拍收官，8月末，无锡、厦门率先开启了第三轮集中供地。


购房者信心不足，导致楼市回暖期限拉长，企业流动性压力巨大，拿地意愿不足，无锡和厦门第三轮土拍热度进一步走低。


值得注意的是，9月将开启第三轮集中供地潮，截至目前，已有9个城市发布了第三轮供地公告，包括北上深杭等热点城市。


从无锡和厦门第三轮土拍情况来看，若销售端仍没有明显起色，那么即将来临的各城市三批次集中土拍，底价成交还将是主旋律。








8月的最后一天，厦门完成了第三轮集中供地出让，最终，6幅地中1幅流拍，平均溢价率由第二批次溢价率的1.4%下降了1.2个百分点至0.2%。


厦门开拍前一天，无锡也完成了第三轮集中供地。即便是地价下调，但无锡整体热度降至冰点，出让的11宗地块全部底价成交。


从热度变化来看，无锡和厦门均较第二轮有所下降。


[color=rgba(200, 131, 81, 0.96)]先来看厦门。


与第二轮相比，厦门第三轮土拍进一步降温。参拍的6宗地有1宗流拍，其余5宗无一触及地价上限，平均0.2%的溢价率创下厦门集中土拍以来的新低。


[color=rgba(200, 131, 81, 0.96)]岛内地块热度虽高于岛外，但是高溢价成交现象并未出现，竞拍热度也较此前明显下滑。从此轮参拍房企数量最多的两宗地块来看，分别经过3轮和2轮竞拍迅速落锤，成交溢价率分别为0.5%和0.2%。


厦门土拍遇冷，除了有市场环境遇冷致房企拿地谨慎以外，还与供地结构有关。


[color=rgba(200, 131, 81, 0.96)]此次供地集中在去化较难的岛外，最重要的是，此次土拍参拍资金门槛抬高，进一步打压了房企参拍热情。出让地块中有4宗地总价超20亿元，其中岛内两宗地的起拍价都在40亿元以上。对于房企而言，参与门槛偏高，整体投入成本较高，因此房企参与积极性不强。


从拿地房企来看，民企依然隐身，成交的5宗地块，有4宗被本地国企竞得，外来房企中则仅有中海落下一子，以43.5亿元的总价斩获思明区2022P15地块。


[color=rgba(200, 131, 81, 0.96)]同样，无锡热度也降至冰点。


与厦门不同的是，在第三轮土拍开拍前，无锡出台了放宽限购、优化“认房认贷”、降低贷款利率的各种利好政策，但这些利好政策并未能刺激土拍市场回暖。11宗地块全部底价成交，而且每宗地块参拍房企均只有1家。


[color=rgba(200, 131, 81, 0.96)]拿地房企类型也可以看出无锡此轮土拍的凉意。除了朗诗以外，拿地房企九成以上为本土城投类公司。


实际上，此次无锡供应地块条件并不算“差”，建面最大的两个区域新吴区和经开区，整体去化周期是无锡最低的两个区域，分别为19.2个月和9.9个月。


冷淡的市场环境以及较长的去化周期，仍是影响房企投资积极性的重要因素。








无锡和厦门第三轮集中土拍表现不及预期，归根结底仍在于当前楼市仍未走出下行通道。


实际上，厦门地价水平进一步回落，平均地房比仅为0.51，且房企价差均超1.5万元/平方米，利润空间可谓充足。而无锡成交楼板价均有所回调，部分地块甚至下调了30%左右，但整体盈利空间不如厦门。


[color=rgba(200, 131, 81, 0.96)]无锡和厦门两地商品住宅市场维持低位，无锡主要表现在上半年以来住宅市场成交低迷，而厦门则表现新房去化放缓之下去化周期被拉长。


今年以来厦门多次放松楼市调控政策，8月市场更是传出“首付比例下调、房贷利率下调”等利好消息，但由于客户购房信心仍未恢复，市场成交量延续在低位运行，当前规模下行趋势仍比较明显。尤其是近两月，因疫情冲击、天气等因素叠加影响，新房成交规模持续走低，[color=rgba(200, 131, 81, 0.96)]住宅消化周期进一步拉长。


据CRIC监测数据显示，自2022年开年以来，厦门的商品住宅消化周期就呈现出上升趋势，[color=rgba(200, 131, 81, 0.96)]截止2022年7月底厦门的商品住宅消化周期高达17.6个月，已经逼近供过于求的警戒线。即便是去化表现相对乐观的岛内，因2021年来供地量明显增加，当前有多个在售、待售项目，库存量也大幅走高，市场竞争也在加剧。


在楼市库存规模进一步增加，三批次成交地块在未来入市时或将面临较大的竞争压力。


[color=rgba(200, 131, 81, 0.96)]再来看无锡，住宅市场的低迷是本次土拍冷淡收场的原因之一。


自2021年以来，无锡商品住宅整体供求比为1.03，供求相对平衡。今年5、6月份成交量短暂小幅回升后，[color=rgba(200, 131, 81, 0.96)]7月和8月成交量再度走低，与去年同期相比分别大降72%和55%。


市场观望情绪在无锡蔓延，不少项目通过打折、加大优惠力度等方式加强促销，但销售量也暂未出现明显回升。在此市场环境下，开发商拿地热情难以被激发，[color=rgba(200, 131, 81, 0.96)]预计只有等到楼市率先回暖后，热度才能传导至土地市场。






9月将开启重点城市供地潮。目前，已有9个城市发布了第三批供地公告，包括北上深杭等热点城市，除无锡和厦门外，其余城市的三批次供地均将于本月开拍。


无锡和厦门率先开拍，也成为第三轮图片表现的一个重要参考，两座城市第三轮集中土拍表现均不及预期，核心是当前楼市仍未走出下行通道所致。这也意味着，接下来的供地潮各城市地市表现如何，与楼市成交规模能否稳步回升直接挂钩。


接下来，重点城市三批次集中土拍高峰期将要来临，土拍撞期之下，城市之间热度分化会更加显著，尤其是对于楼市表现相对较差的城市，本地城投“托底”比例或将进一步加大。