楼市软着陆或加速到来？明年起，两类房提前做好贬值准备

前程无忧

按照当前的房价，年轻人如果不依赖父母的支持，全靠自己的力量付首付，不是没可能，起码也得30岁以后。按照2021年房产均价1万元/平、人均可支配收入3万左右的水平，即便夫妻二人合力，从22岁大学毕业也要连续工作12年才能勉强住进新房，当然，还有高出本金一倍的二三十年房贷利息也是一笔持续性支出。
以前都说买房保值、增值，但随着近几年楼市变化，逐渐失去赚钱效应，人们对买房的执念开始松动，不着急出手已经成为大多数人的共识，不仅如此，还有人大胆猜测：房价不涨即亏钱，因为持房是有成本的，房贷、物业费以及房屋本身的折旧都是成本，如果市场只能缓涨或停涨，不说其他，房贷本身就已构成压力。
按照这样的趋势，房产会不会直面贬值潮？对此，懂行人预测：今明两年的市场可能会超出我们想象，总结起来是2个信号：
其一，“地价助推房价论”不可持续，楼市开始挤泡沫？
房价在过去一二十年涨了5倍之余，大部分人都认为是炒起来的，没有人炒了，房价自然就会降下来，其实产生这样想法的主要原因，是房屋的长期持有成本几乎为零导致，特别是在日益走高的房价面前，房屋的成本更是不值一提。这也是大家普遍认为应该征收房产税或空置税的理由，也是调控思路的一大改变，从这个角度看，增加持有成本，大概率会比控制购买成本更有效果。
除了需求之外，核心成本也是研究房地产走势的变化因子，也就是人们通常说的“地价助推房价论”。以新房售价的成本构成来看，原材料、建造、人力等费用占比较小，通常楼面地价才占据大头，不然也不会出现一些纸板门、沙子墙的质量情况，由此可见，除去地价之外的因素变动几乎可以忽略不计。



不过从去年起实施集中供地新规后，对房企的拿地资金有了新的要求，同时对土地溢价进行限制，最高不超过15%，在这背景下，在后两轮的供地中，流拍和底价成交基本成为主流，再加上越来越多城市出手调稳房地产，降低了卖地条件，再按地价推导房价的论调已然不合时宜。再者，人们也不再认为房子越多越好了，毕竟房住不炒观念地深入人心，房产税箭在弦上，在恒定的成交量面前，即便房子供应再多，想要基于脱手，想把价格降到位。
其二，人口转向，是购买力下降的直接体现
近年来我国一直有“房地产长期趋势看人口”的观念，换言之人口直接与房价可持续性挂钩。以历史为证，从1962年起我国人口出生井喷，出现了一轮生育高峰期，年均出生人口超2000万人。伴随着这一批人成长到青壮年，步入婚育年龄，国民经济情况的逐步好转让房地产也同步成长，从而引出中国房地产行业的“黄金时代”。
不过，以女性55岁退休、男性60岁退休计算，婴儿潮一代会在2022年开始大量退休，越来越多人告别劳动力市场，意味着经济能力锐减，购房需求衰减，这也是今明两年房产或面临贬值潮的长期因素。
当然了，大家会理所当然认为，可以由年轻人后补上。但问题是，官方已经在8月份的文章中明确表示，2021-2025年期间人口将进入负增长阶段；且去年各省市的常住人口中，已经有16省市出现负增长。与此同时，去年我国的60岁以上人口占比达到了18.9%，已经进入到深度老龄化社会。综合因素影响下，需求减弱、劳动力不足将会成为未来市场的大趋势。



先是买房人变少，房价主动下降，后是主动下调土地起拍价，防止泡沫风险上升，可以说我国楼市软着陆正在加速到来，人口需求量的饱和、地价的降低，给了房价更多的平稳空间，这样一来，不仅投资性房产面临变相贬值，也避免了房企享受商品房定价权的违规做法。要知道，随着市场下行，过去财大气粗的房企债务频频吃紧，别说扩张了，活下去才成为最大目标。
规定显示，到2023年6月30日，所有房企要实现降档达标，否则很难恢复融资资格。所以在这节骨眼上，对涨价惯了的开发商来说，除了降价促销回款别无他法，为了尽快回笼资金，在房说君看来，促销潮、减价潮或在下半年展开，迎面而来的金九可能首当其冲。
需要注意的是，房价走势的大概率向下，同样会作用到二手房市场上，因为新房市场降价销售的情况越来越多，容易让购房者失去信心，那么，原本想低买高卖的二手房业主，利润空间也会大大缩小，只是不同城市的影响不同而已，重点在于广大的三四五线城市，这里的影响就不可忽视了，开发商促销的重点应该就是这些地方，但不管怎么说，明年起两类房的业主提前做好贬值准备。
第一类是无学位支持的“老破大”房子：现阶段不管大城市还是小县城，多校划片将是大趋势，越来越多小区没有固定学位，加上师资力量均衡化，如果说房子小总价低，刚需或许能接手，但如果面积大又不想卖得低，又老又旧的房子可能谁都看不上眼，贬值是无可避免的事；
第二类是城市结合部的房子，属于典型的既不繁华又落后的区域，常常聚集着很多打工者和原住民，但本身这些人收入都不高，房子也难买得起，为了吸引销售，只能通过不断的降低价格来吸引他们提前出手。但市场大环境摆在那，人们只会相信还有更低的价格，怎么破？



房说君有话说，其实经历了过去高房价、高消费、高杠杆，却低收入的环境，房地产接下来的路子只有软着陆，才能减缓背后资产贬值过程。毕竟房产不能衰弱下去，在品质质量上不打折扣才是可持续发展道路。
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