2022年8月全国房地产重点政策解读：保交楼稳楼市初见成效

sanasnoz

8月31日，国务院常务会议召开，其中，针对房地产方面，特别指出了支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。从政策表述看，进一步说明当前稳经济中房地产业的重要性。其中“信贷政策”是8月24日的国常会提及的，此次予以重申，但明确指出了“阶段性”，说明未来市场回暖或者再次出现过热苗头时，信贷政策理应有所调整，这也是“灵活运用”的一个体现。而8月31日国常会首提“保交楼专项借款”，更是本次会议的一大亮点。　据央视新闻8月19日报道，住建部、财政部、央行等有关部门将出台措施，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期交付的住宅项目完成建设交付。这也意味着，未来“保交楼”专项借款政策将会有所发力。
同时，8月22日，央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下调至4.3%。其中，1年LPR调降5BP，5年调降15BP，和之前的降息结构刚好相反，说明房贷利率明显被高估，需要扭转降息结构。同时，7月金融数据整体表现较弱，信贷数据远低于市场预期，也是此次降息的主要原因，将5年期LPR降低15个BP，稳房贷意图明显。
从各地稳楼市政策看，多城市继续深化松绑楼市政策，一线城市如上海、深圳开始松绑特定人群的限购措施。而也有更多城市，通过公积金支持、引导银行执行下调房贷利率，降低住房商业贷款首付比例，保障住房刚性需求，合理支持改善型需求。
一、各地践行“保交楼，稳民生”

自从7月28日中央政治局会议针对烂尾楼问题提出“保交楼、稳民生”后，越来越多城市开始加入“保交楼”的攻坚战中。郑州、宁波、咸阳、平顶山等城市曾先后召开房企座谈会，全面落实保交楼。
从保交楼的措施看，一方面是从企业端入手，对其资金紧张的问题进行纾困，目前来看，具体措施主要包含：设立纾困基金，如郑州拟设立100亿房地产纾困基金；与金融机构对接需求，如浙江省房协开展浙江省房地产企业与金融机构对接需求调研；实行领导责任制，如山西长治商品房项目实行领导包联制，50亿以上项目由市领导包联，平顶山、咸阳、遂宁等城市，建立了“一对一”帮扶政策；组织企事业单位团购，如四川眉山对一次性购买30套以上新建商品住宅给与相应幅度优惠；预售标准降低，如北京将申请办理预售许可的最低规模下调至栋。
另一方面，从保护民生的角度入手，“保交楼”政策主要从严格行业监管、信贷审批方面实现。如青岛多银行执行“楼盘封顶后再发放按揭贷款”政策，长沙明确预售资金实行“政府监管、银行监控”模式，山东威海在购房合同中体现商品房预售资金监管协议主要内容。值得注意的是，除了“保交楼”外，还有很多地方在房屋交易流程方面更为规范，如河南实行“交房即交证”此举是房企开发交付流程的简化，也是保障消费者权益的一种手段，以增强人们的购房信心。实际上，包括四川、甘肃、河北等省也都在此前有推出相关政策，今后类似做法将成为政策趋势。
二、稳楼市，公积金持续发挥作用

今年以来，公积金在稳楼市政策中发挥着居住轻重的作用。截止8月31日，今年各地共发布稳楼市政策频次近530次，其中有71%的省市都推出了相应的公积金相关支持政策，在各类支持政策中占比最高。8月16日，卫健委又发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，涉及公积金提取租房、公积金额度提高以支持多子女家庭首套房、落实差异化的购房政策等，充分利用公积金来支持国家的三孩政策。
公积金稳楼市政策从最传统的降首付、降低二套贷款的利率、提高额度等，到放松异地贷款的限制，开展组合贷业务等，再到“一人买房全家来帮”的家庭互助政策，及公积金同城化的推开，充分说明了住房公积金在稳楼市中可推行、可创新的内容相当多。
公积金同城化近期发展如火如荼，促进公积金异地合作，实现互认互贷，提高公积金异地使用便捷度，能有效提高低个贷率城市的公积金的使用。截止目前，西安和渭南，武汉和咸宁，成都和攀枝花等多个城市之间，签订住房公积金同城化合作协议，实现同城化运行。郑州住房公积金管理中心日前发布《关于“1+8郑州都市圈”住房公积金一体化协同发展有关事项的通知》明确，助力郑州、开封、洛阳、平顶山、许昌、漯河、新乡、焦作、济源“1+8郑州都市圈”经济发展，都市圈住房公积金实行互认互贷。
通过公积金同城化的实施，能打通各城市之间公积金调用，叠加异地贷款、提取公积金等方式支持购房者到相应城市购房，能有效打破城市间屏障，促进城市群或都市圈共同发展。维稳省会及周边城市楼市，同时也能带动各地吸引人才。

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