中央、广东接连出手，楼市正在起变化

前程无忧

原创 刘博团队
新一轮稳住经济大盘，稳住房地产市场的政策，正在加快出炉。
8月31日李克强总理主持召开国务院常务会议，听取稳住经济大盘督导和服务工作汇报。
会议再度提出：支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。



要知道，8月24日，国常会首次定调“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”；
并向若干经济大省派出更高级别领导挂帅的稳经济大盘督导和服务工作组。

资料来源：各省政府官网，中信证券研究部

仅仅一周之后（8月31日），李克强总理就再次主持国常会，听取稳住经济大盘督导和服务工作汇报，体现了国家稳经济的决心和行动力。
31日晚间，广东省快马加鞭印发《广东省加大力度持续促进消费若干措施》，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。



其中提出：
扩大保障性租赁住房供给，鼓励机关事业单位、国有企业等单位对现有符合安全要求物业改造为租赁住房，简化利用存量土地和房屋改建保障性租赁住房调整规划的手续，盘活存量资源。
进一步优化住房公积金使用范围，支持有条件的地市结合实际提高租房提取额度，简化提取流程。
新一轮稳楼市政策正在蓄力，箭在弦上！

01

先简单解释一下，什么叫“一城一策”。
首先，一城一策比因城施策的力度更进一步。
7月28日中央政治局会议的提法，还是“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”。
到8月24日，国常会的提法就从“因城施策”改为“一城一策”。
这一个月的时间，市场还发生了两件大事。
一个是8月16日，总理在深圳主持经济大省政府主要负责人座谈会，另一个是8月22日，央行降息，5年期以上LPR下降15个基点至4.3%。
可见，一城一策的力度，是建立在经济大省挑大梁和楼市金融政策放松的基础之上的。
这意味着地方政府要在信贷、土地政策上继续加码，和中央看齐，尽快将房地产从下行态势中拉回来。
其次，一城一策鼓励地方政策更多创新，方向是继续松绑楼市。
在首付比例下调、房贷额度提高、房贷利率下降等现有工具之外，鼓励更多创新工具。比如二手房带押过户，现房销售，团购买房等。
在这一导向之下，除个别关键城市之外，其他城市的限购、限贷等政策将会继续放松。
叠加近期5年期LPR下调和首套房认定标准放松，刚需居民购房成本将会明显下降。
与此同时，各地还在供给端加大支持力度，加大对房地产企业的流动性注入，力促保交楼、稳民生。
一城一策的政策目的只有一个，就是把“居民观望—房企无法回款—土地市场走弱—房地产投资减弱—停工项目增加—居民继续观望“的负循环；
扭转为“居民购房—房企回款—拍地—开发推盘—居民购房”的正循环，带动经济恢复运转。

02

具体到地方层面看，从房企到购房者，从土地市场到二手房市场，都有新政策出台。
河南：稳经济促增长启动供地新政。
浙江：召开经济稳进提质攻坚行动工作例会，尽快扭转服务业下行趋势，有效促进房地产市场平稳健康发展。
北京：增加供地批次、支持合理的改善需求。
从保交楼看，多地政府牵头，联动地方AMC、地方国企等国有资本，共同成立房地产纾困基金。
今年以来，包括郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等省市明确设立纾困基金，稳定房地产市场发展。



从上半年鼓励房企之间收购并购融资输血，下半年，国家以更直接的方式，让地方政府牵头金融机构，成立专项纾困基金形式，一对一解决房企流动性紧张问题。
从市场端看，一级土地市场，今年的集中供地由“三批次”增加为“四批次”。
这既可以分散房企的拿地资金压力，增加房企拿地灵活性，对于经济挑大梁的省份和城市来讲，还可以尽量多供地。



目前，包括深圳、北京、厦门、济南、青岛、重庆、武汉、成都、苏州在内的22个集中供地城市，明确今年会按照四批次供地，具有一定创新性。



8月，北京、上海、深圳、杭州、武汉、郑州等12个一二线城市发布了第三轮集中供地公告，9月将迎重点城市三批次土拍高峰。
相信第三、四批次土拍过程中，会继续降低限价、配建等条件，吸引民营房企参与土地拍卖。
二级市场方面，目前已有15个城市二手房指导价制度实质性取消，这为重点城市二手房市场保持强劲复苏提供支撑。



限购政策上，3月郑州打响取消限购第一枪，4到6月许多二三线城市跟进。
8月，上海临港新区优化人才购房条件，成为首个边际上放宽限购的一线城市，为其他一线城市逐步跟进提供了参考。

限售政策上，三四线城市大多已经取消或放松限售政策。
部分二线城市如苏州等，通过缩短限售时间，对二孩以上的家庭出售房屋不受约束等方式，限售政策略有放宽。
一线城市尚未见调整，接下来可能会松动。



此外，还有不少城市调整增值税免征年限、创新二手房“带押过户”，共同促进二手房市场回暖。
成交量数据显示，8月重点10城二手住宅成交量同比涨幅超2成，北京成交规模逆势上涨。
环比看，北京8月二手房成交12975套，环比上涨5.16%，成交量达到5月以来的峰值。



同比看，成都涨幅遥遥领先，本月成交14705套，同比上涨330.73%；
青岛位居第二，同比涨幅为81.87%，苏州本月成交5392套，同比上升18.92%，位居涨幅第三。



成交价数据方面，二手房均价环比涨幅前十的城市，以一二线城市为主。
其中，广州8月二手房均价3.68万/㎡，环比上涨2.87%，位居涨幅首位；
上海二手房均价6.83万/㎡，环比上涨2.26%，位居涨幅第二；
金华本月二手房均价1.98万/㎡，环比上涨2.12%，位居涨幅第三。
同时，深圳、北京涨幅均在0.8%以上，绍兴、宁波、扬州等长三角城市涨幅均在0.5%以上。



从二手房环比均价跌幅前十的城市情况来看，主要以三四线城市为主。
衡水二手房均价7983元/平方米，环比下跌2.69%，跌幅第一；
其次为中山，环比跌幅为2.68%；
大连二手房均价为16223元/平方米，环比下跌2.56%，位居跌幅第三。
从政策端看，预计年内房贷利率还有60个基点左右的下调空间，继续降低刚需购房者的买房压力。

03

目前，房地产市场确实已经到了筑底阶段。
政策持续发力，从中央到地方都支持一城一策。
不管是最低房贷利率，还是取消认房认贷，抑或是组织企事业单位团购买房，总之各地政策工具箱不设限制，鼓励组合创新。
从房地产销售情况而言，市场信心处在逐渐恢复过程中，重点一二线城市率先轮动，带动第四季度市场逐步恢复。
以北京和上海为代表的京津冀、长三角楼市已经开始回暖，而珠三角整体偏冷，特别是大湾区龙头深圳，二手房首付比和指导价仍未见松动。

2022年4-8月珠三角区域二手住宅价格环比涨跌变化

在国家和广东省的最新表态下，广东省各个城市接下来都要执行支持刚需和刚改的政策。
其中，最值得观察的就是深圳和广州，我们预测这次深圳可能也会有所行动，因为上海已打响了一线城市救市的“第一枪”。
但是深圳的力度有多大，有待观察。可以肯定的是，广州的政策力度会超过深圳，在广东省内而言，深圳的政策仍以稳健为主。
时间上九月或者十月，静待官宣！