楼市库存持续攀升，一二线新房去化周期升至警戒线

前程无忧

高温、疫情管控及楼市信心下行等因素，正让商品房整体库存步入新一轮上行周期。

据研究机构克而瑞统计，截至今年6月末，一线和二线城市新房商品房去化周期已上升至18个月警戒线；而三四线城市已达到24个月，同比增长97%。

“受‘停贷’问题影响，7月中下旬起，销售端微小的回暖行情也不见了，除了上海、杭州、厦门等核心一二线城市，其他市场新房变得肉眼可见的艰难。”一家尚未出现公开债务违约的千亿房企内部人士近期对第一财经记者表示。

国家统计局数据显示，今年7月全国商品房销售额为9691亿元，环比降低45%，打断了5月份以来的楼市复苏态势。伴随着需求端的不振，商品房库存量在攀升——截至7月末，商品房待售面积达到5.47亿平方米，7个月涨了3700万平方米。

福建一地新房去化周期达131个月

据国家统计局最新数据，截至7月末，全国商品房待售面积达到5.47亿平方米，同比增长7.5%，相比2021年末的5.10亿平方米，足足增长了3700万平方米。其中，住宅待售面积增长14.1%。

专业房地产研究机构克而瑞认为，全国商品房的广义及狭义库存量再次进入上行周期，一线和二线城市的商品房平均去化周期上升至18个月警戒线，二线城市存量显著上升，三四线城市去化压力当前最大，去化周期增至2年，显著超过平均值。

对比一年前的情况，由于2021年上半年各地楼市火热，不同能级城市的去化周期大多保持降势。截至2021年6月末，一二线去化周期平稳维持在10个月左右，整体库存风险可控，三四线城市平均去化周期仅为12个月左右。

克而瑞按照狭义和广义两种库存量数据来反映各地库存情况，其中狭义库存量指已批准预售的商品住宅中尚未销售的建筑面积，广义库存量的统计范围更广，指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和，这里面包括已拿地未动工项目和已动工未拿销证的项目，地域范围也包含了地级市下辖县市。

在克而瑞重点监测的40个典型城市中，截至6月末，福建连江的商品房库存去化周期排在首位，达到131个月，同比上涨183%。此外，黑龙江哈尔滨去化周期达到81个月，内蒙古呼和浩特及广西北海的去化周期达到62个月。

40个典型城市中，多数城市狭义库存去化周期同比上涨，武汉、徐州同比上涨超200%。

广义库存方面，截至6月末，30个被监测的二线城市广义商品房库存达到17亿平方米，66个三四线城市库存达19亿平方米，二线城市2021年下半年起库存积压明显，目前二线城市的数据较2020年初已经上升了近一亿平方米。

尤其值得注意的是，商品房库存及去化周期上升的同时，全国房地产开发投资走势是下行的。根据国家统计局数据，1-7月份，全国房地产开发投资7.95亿元，同比下降6.4%;房企施工面积85.92亿平方米，同比下降3.7%；房屋新开工面积7.61亿平方米，同比下降36.1%。

平台类公司拿地多、开工少

为何房地产开发投资数据下行，但商品房库存去化周期却上升？

按照“去化周期=商品住宅库存量/近3个月商品住宅成交面积均值”的计算公式，楼市最近3个月的成交去化面积对去化周期有极大影响，各能级城市去化周期的普遍上升，反映出近期楼市销售的艰难。

多位房企内部人士对第一财经表达了对近期楼市行情的悲观。“在一系列救市政策后，7月却没有出现预期中的回暖，我们内部讨论后认为今年下半年回暖可能性也不大，最乐观的情况是明年上半年出现复苏迹象。”一家闽系房企人士对第一财经表示。

“除了上海、杭州的新盘去化尚可，就连南京、苏州这样的强二线城市市场都不好做了，购房者现在很怕买到有风险的新房，我们的一线楼盘销售要花费大量精力去解释。”某前十房企的华东区域公司中层告诉记者。

在8月30日中南建设的半年业绩会上，中南建设董事长陈锦石对投资者表示：“新房市场的行情还没有见底，估计离回暖还有半年至一年的时间，和以往楼市周期不同，现在需求链断了，销售市场起不来。”

新房市场短期下行只是原因之一，克而瑞认为，各能级城市商品房库存高压是多种原因导致，如多城存在疫情管控因素；福州、钦州则受到前期供地过量的困扰。

此外，多个不同房企的人士对记者提到的干扰因素还包括长三角和川渝地区今夏的高温，长三角是房企最重要的“粮仓”，川渝都市圈则是西部最大的市场，不同寻常的气候带来了短期的阻碍，相信在高温散去后市场将有所好转。

从2021年下半年起，土地市场热度降低，地方城投公司成为土地市场的“托底”主力军，这一趋势其实推高了已拿地未动工的建面数据，推动了广义住宅库存量攀升。

克而瑞数据显示，今年前7个月，地方平台类公司获取了约40%的地块，在今年整体开工率下降的情况下，平台类公司拿地开工率只有16%，低于平均水平17个百分点。这部分土地由于没有及时开工，不能产生去化，但是却会被计入广义库存中。

此外，高库存城市的商品房去化压力还受到产品结构性因素影响，即某种面积段和户型占比过高，但市场认可度低。根据克而瑞统计，三四线五房以上产品的库存消化尤为困难，三房户型供需两热去化无压力，而一二房户型因为功能缺失，去化周期普遍高企。

面对房地产市场高库存的严峻时刻，各地都在出台应对政策。

今年5月，湖南曾印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，严格控制新增房地产开发用地审批。

8月中旬，杭州今年第三批集中供地地块出炉，相比此前几轮供地，此次供地的显著特征是供地数量大幅减少、供地范围向主城区和热点板块收缩，而库存较高的富阳、临安出现宅地“零挂牌”现象。

此外，为了打消购房者顾虑，多地都在谋划长期策略，比如今年已有合肥、福州永泰、济南等地在土地出让时提及“现房销售”，而内蒙古住建厅近日则称正将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。