明年起，楼市或重演2015年？棚改“新趋势”下，房价走向逐渐清晰

sanasnoz

回想过去10年，对于整个房地产行业来说，2015年不可不提。根据笔者身边一位从业超20年的房产经纪人回忆，2015年的楼市，火爆程度超乎想象，房价上涨速度非常快，几乎是“一天一个价”，买房的人也是趋之若鹜，无论是节假日，还是工作日，售楼处都是人满为患，与此同时，2015年也是房地产相关从业人员收入快速增长的一年，年薪过百万的房产经纪人比比皆是。为什么会这样？在笔者看来，对于2015年的楼市火爆原因，主要有以下2点不可避免。



1、2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，该通知明确表示将二套房最低首付比例调整为不低于40%，仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从2015年3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。由于2015年3月30日这一天的政策调控力度非常大，远超市场预期，所以，大家普遍称该新政为“3.30新政”。不可否认的是，“3.30”新政以后，购房需求被完全释放，市场购房信心十足。



2、2015年6月，国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，该意见提出棚改补偿模式由原来的实物货币安置并重转向货币安置优先，自此，棚改货币化成为主流，棚改由1.0模式进入到2.0模式。值得一提的是，棚改货币化为楼市去库存做出了巨大贡献，特别是三、四线城市，由于棚改货币化的推进，为三、四线城市的楼市带来了大量的住房需求以及购买力，想买房的人手里面更有钱了，楼市也就火爆了。



凡此种种，也就是2015年楼市火爆的主要原因。2015年以后，我国房价持续上涨，老百姓的购房压力不断增加，2020年，棚改逐渐退出历史舞台，2021年，楼市开始进入下行通道，根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，其中，百强城市的按揭购房成本更是降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。



2022年，楼市开启调控松绑模式，比如降低首付比例、放松限购限贷、下调贷款利率、发放购房补贴、降低公积金首付标准、提高公积金贷款额度等等，可以看出来，楼市放松力度丝毫不亚于2015年的“3.30新政”，与此同时，全国棚户区改造项目不断增加，比如河南省，在2022年的计划中，全年棚改安置房目标达到了10万套，再比如贵州省，贵州省2022年计划棚改6万套，总面积1041万平方米，截止到2025年，贵州省要完成233.7万套棚户区改造，数量不亚于2015年。



介于此，有不少人表示，明年起，楼市或重演2015年。换言之，在楼市松绑力度持续加码以及棚改数量不断增加的背景下，明年起，房价或如同2015年那般持续增长。



那么，事实真的如此吗？答案是否定的。首先，2022年的楼市松绑力度确实不亚于2015年的“3.30新政”，但如今的楼市基本面却与2015年大不一样，比如住房总量、人口结构、人口老龄化、城镇化率、城镇居民住房拥有率等等，均与2015年不同，2015年，以上几个方面均有增长空间，但现如今，增长空间已经微乎其微，也就是说，现如今，即便是楼市松绑持续加码，但房价上涨的动力已经不存在了。
再者，2022年的棚改与2015年6月份以来的棚改也是不一样的，以前，棚改货币化是主流，但现如今，棚改货币化只是一种方式，其它还包括新房抵旧房以及房票安置，特别是房票安置，已经逐渐成为棚改拆迁的主流，据不完全统计，从2022年1月份开始，全国共计20余城推出了房票安置政策，要知道，房票安置与棚改货币化安置具有本质区别，房票安置不会造成大量的资金流入楼市，也会减少人口流失，更能降低开发商的拆迁成本，对于房价拉动几乎没有任何刺激作用。



凡此种种，明年起，楼市是否会重演2015年？答案也就很清楚了，虽然发展趋势很像，但却有本质区别，在这样的背景下，明年起，房价走势也就逐渐清晰了，像2015年以后的那种房价快速增长，是必然不会发生的。