上市公司1.66亿卖房，释放啥信号？专家：房地产有“硬着陆”风险

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经济学家马光远说过，“普通人在大城市一定要有一套房子，因为大城市的房子不只是房子，还是家庭资产升值的保障，更是一张入场券。”言外之意，有了这套房子，你才能享受到城市的各种优质配套，才能享受到城市发展所带来的红利。



这是一个极其朴素的道理。事实也证明，过去十年，坚定持有大城市房产，获得的累计收益，确实高过投资股票、黄金、债券等。海通证券研究表明，过去十年，投资房产的年化回报率高达13%-15%。尤其是在一二线城市，土地的供应是有限的，所以大家理所当然把房地产看作是对抗货币贬值的核心资产。
个人投资购买房产，赚得盆满钵溢的不在少数。尤其是很多一二线城市的原著居民，更是靠着棚改拆迁轻轻松松实现了“一夜暴富”的梦想。
但很多人可能不知道，现实中，真正的投资炒房大户其实是上市公司。上市公司手中到底有多少房子？我们只查到了Wind披露的2019年三季度末的数据，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，合计持有市值达13340亿元。要知道，这只是2019年的数据，放在今天，上市公司手中房产的市值只高不低。



上市公司热衷于投资房地产的逻辑，其实很简单，一方面实体行业竞争激烈，利润微薄；另一方面，过去多年的经验证实，投资房产的风险极小，且收益稳步平稳。更重要的是，当企业经营出现困难时，房产往往能起到兜底的作用。
这不，又有上市公司大手笔“卖房”了。中国基金报报道，8月24日晚间，四川长虹发布关于对外出售房产的公告，拟将分布于绵阳、武汉等地共31套存量房产在西交所挂牌出售，转让底价合计为1.66亿元。
从公告的信息来看，此次挂牌转让的31套房产中，既有普通住宅，也有商业、办公地产。地理位置主要集中在一二线大城市：绵阳（13套），武汉（7套），内江、长春（各3套），石家庄（2套），合肥、杭州及大连（各1套）。其中14套空置，17套出租，空置率高达46.7%。
这31套房产评估值合计1.66亿元，能赚多少钱？经测算，若按该价格全部完成出售，在扣除账面价值及税费后，预计对公司合并口径净利润影响金额为4091.22万元。增值率71.6%。



上市公司投资房产，大赚特赚，这已经不稀奇了，也没什么好说的。过去这些年，我国房地产迎来狂飙发展，房价十年间翻几番的城市比比皆是。就算是普通人如果买房足够早，买的地理位置足够好，房产大幅增值也是很正常的。
我们更关心的是，在当下这个节骨眼，上市公司大规模抛售房产，到底释放啥信号？
首先，企业发布公告时，无一例外都说“卖房是为了盘活资产，提高公司资源利用效率”。但明眼人都知道，上市公司卖房就是为了保壳，为了续命。
对此，其实玻璃大王曹德旺早就一语挑破了，“中国的上市公司手里都握有大量房地产，年底经营不好了卖两套，发不出来工资了卖两套，连年亏损了卖两套。所有的问题就都迎刃而解了。”
近两年网络上也流传着这样的调侃，“没有什么亏损是卖一套房不能解决的，如果有，那就卖两套”。



这话还要从国家针对上市公司的退市规则说起：1、连续两年亏损的（净利润为负），实行退市风险警示；2、退市风险警示后下一年不能扭亏的，被暂停上市。一句话概括就是，上市公司连续三年净利润为负，就要走退市流程了。
为什么卖房可以实现保壳？简单来说就是，卖房利得会计录企业营业收入，对修饰利润有很大帮助。尤其是很多连续两年净利润为负的企业，最后基本上都会以卖房来保壳。
事实上，近年来上市公司为了抹平亏损大规模卖房的现象，早就司空见惯了。据媒体统计，早在2016年，就有百余家上市公司加入到“卖房大军”中，房产转让价合计超过20亿元。
而2019-2021年这几年，每年都有不少于200家上市公司发布“出售房产”的公告。尤其是2020年，仅四季度就有100多家上市公司发布了拟出卖房卖地卖股权的公告。



从确认房屋买卖的收入来看，曾经被万千女人捧上神坛的碧生源卖房最多。为了“补血”提升业绩，从2018年开始，碧生源便走上了靠卖房来弥补亏损这条路。据不完全统计，2018年底-2019年底，碧生源依托出售房屋资产共获得超过8亿元收入。值得一提的是，为了扭亏为盈，碧生源甚至连北京的总部大楼都卖掉了。
而从出售房产的数量来看，上市公司海马汽车，才是最闪耀的那颗星。2019年，两次卖房合计401套。更被很多网友调侃是，一家上市公司手中的房产，抵得上一个开发商了。
深圳商报报道显示，今年以来，有不少于10家上市公司变卖房产。包括东北制药、高鸿股份、ST联建、赛升药业、广聚能源、云南铜业等。



为什么很多公司要拼死拼活保壳？在此简单科普一下。主要是三方面原因：第一，我国企业上市实行额度政策与指标限制相结合的审批制，这意味着很多企业上市之初，都费尽千辛万苦。目前主板市场也就3000余家上市公司。
第二，上市公司好处多多。融资方式多，比如增发新股、配售股票、取得银行信用等。更重要的是，上市公司可以获得国家政策扶持。
第三，上市益处多，退市（主要指被动性）危害也多。其一，声誉受损，在市场上的地位会大幅下降；其二，退市融资渠道受限，可能导致企业资金紧张，甚至可能引发资金流断裂，走向破产。
对于上市公司卖房创收，其实个人觉得并无不妥。一方面制度上并未禁止，换言之，卖房保壳是被允许的；另一方面，企业当初花费重金购房，就是为了增益，现在企业经营遇到难题，房产自然要发挥兜底的功能。作为企业而言，保住上市资格，好好活下去才是硬道理。



其次，房地产有“硬着陆”风险，上市公司闻风而动，提前卖房可能是为了落袋为安。
有些上市公司净利润两连降，且踩着“退市”红线，主动卖房，可以直接理解为是“粉饰利润”，为了保壳，这很能说得通。
但关键是，这两年有不少上市公司并没有“退市”隐忧，且经营正常，净利润为正，并不需要通过卖房来“补血”提升业绩。那么为什么这类公司，还要卖房呢？比如天喻信息变卖武汉9套住宅，总评估价值为1251.59万元。再比如深圳惠程，整年出售房产数量多达19套，遍布北京、南京、长沙、武汉等地。
对此，有专家给出了答案：其一是，房地产有“硬着陆”风险，很多城市的房产都有贬值趋势，这使得很多上市公司不得不提前行动，变卖投资性房产，加速套现，力求落袋为安。
事实也确实如此，过去一年多，房地产一直处在下行通道，就连深圳、广州、杭州这样的一线城市，房价也打破了“只涨不跌”神话。很多二三线城市，更是步入“量价齐跌”局面，投资性房产，这两年基本都是亏本的。
8月28日，钱江晚报报道，杭州有学区房去年成交价高达12万元/平，今年已经沦落到单价6.8万/平的局面了。虽然很多业主挂牌价8万/平，但基本上不可能成交。这意味着，即便是杭州这样的城市，短短一年时间，连最抗跌的学区房，也近乎“腰斩”下跌了。



叠加，上市公司又身处资本投资第一线、嗅觉异常敏锐，所以他们会突然作出“卖房”的行动，个人认为完全是对市场仔细研判后做出的最明智决定。上市公司加速卖房，其实就是在换投资赛道，前几年房地产是名副其实的“造富工具”，但近两年随着楼市调控尺度收紧，随着房地产各项指标迎来拐点，越来越多的专业机构，开始从房地产中撤离，或者说低能级城市的房产，置换到高能级城市。这对于个人投资者有很强的参考意义。
其二是，为了杜绝一些上市公司突击卖房求生的做法，退市新规中引入了“扣非前后净利润孰低者为负且营业收入低于1亿元”的组合指标。这这意味以往的突击卖房保壳的做法，难度大大增加了。
所以才出现了，很多上市公司实际上并未踩“退市”红线，但实际上很多企业经营早已是每况愈下，尤其是叠加疫情增加了未来两年的不确定性，所以很多上市公司在提前做准备。说得直白点，很多上市公司现在卖房，还是为了保壳，或者说修正业绩，提前做准备。前两年是“祸到临头”了才想起来卖房，现在是提前两年就开始“绸缪”。



我们该如何看待“上市公司大手笔卖房”？个人有三点不成熟的看法：第一，天下熙熙皆为利来。上市公司都有专业的投资顾问，基本上能精准把握市场风向。现在有些不需要卖房创收的企业，也突然做出卖房举动，个人认为更多的是对房地产后市的“不看好”。用房产专家的话说就是，“房地产有‘硬着陆’的风险”；
第二，一二线城市流动性很大的优质房产，仍然是居民资产配置的首选，因为它不仅有保值功能，而且还有兜底作用；
第三，金融市场的水很深，企业财报、企业经营状况、业绩等，原来都是可以粉饰的。作为个体而言，如果不擅长，还是建议远离，否则很容易送人头，交学费。