楼市下行周期之下，好学生们的财报里，戳破了其他房企的谎言

前程无忧

昨天，我们推了一篇文章，大概活了不到八个小时吧。

如今关于地产行业和楼市走向的舆论场，真的很敏感，要不，大家还是加下我们的小号，以防忽然失联。







传统中报季过半，如今能够有勇气，不拖到最后两天再发报的，都是硕果仅存的好学生们。


这是全行业异常艰难的半年——


楼市还在市场底部反复确认，知名房企的暴雷声还频繁在耳畔响起，信任危机一波未平一波又起，几乎行业内的所有公司都不可幸免。


那些直到现在依然没有趴下的房企，已经足以成为同行中的榜样。


这一篇，我们来说说下行周期之下，它们给出的答案。


一个明显的趋势是——


告别全行业的快速增长期之后，大家比拼重点早已不是各项数字保持多快的增长，而变成了“有增长就很好”，甚至“下滑得比别人慢”。


比如说，越秀地产的成绩单显示：


上半年累计合同销售金额人民币489.1亿元，同比上升3.2%。


这当然是十分值得骄傲的。


但没有增长也没关系，业绩会上，中海地产的高层面对半年销售额高达28%的降幅，也能骄傲地作出解释——


这个下滑幅度不管与当地城市的总销售，还是与TOP10房企相比，都是更低的。


并且，其他核心经营指标，也是以“跑赢其他公司”为目标。


就拿归母净利润和毛利率举个栗子吧。


2022年上半年，中海的归母净利润同比下滑近20%，来到167.4亿元，而毛利率更是再次突破30%的底线——







作为头顶“利润王”帽子的中海，这些数据看起来有点拉胯，但只要和行业一比较——


据媒体不完全统计，今年上半年，就有50家房企预告亏损，就算是能勉强盈利的开发商，利润下降八九成的比比皆是。


那么，中海还能保持较高的利润厚度，就显得非常难能可贵了。







有意思的是，好学生们的财报，无意中戳破了其他房企的谎言。


很多开发商都大张旗鼓地表示，财报数据差，是因为上半年深受疫情拖累，工程进度被拖延。


但是好学生的财报里，营业收入就可以做到比上年同期基本持平，甚至出现大幅的正增长。


比如说，今年上半年，龙湖集团营收同比增长超过50%，越秀地产营收同比上升接近30%，而中海的营收也做到了基本持平。


为什么说这个呢？


业内人士都知道，从企业会计制度角度来说，一般在房子实现交付后，房企才能确认营业收入。


换言之，只要是全国性房企，大家面临的疫情冲击都大差不差，但好学生们就是可以做到按时竣工，正常交付。


甚至提前交付。


中海管理层在业绩会上透露，今年有三分之一的物业做到了提前交付。


另一位“好学生”代表——绿城中国的半年报也显示，2022年项目的平均交付时间，较合同提前了36天。







看来，疫情之外的那些事儿，才是真正的主因。







同时，我们也发现了房企求生存的一个重要经验——


只进销售良好的城市。


近年来，城市分化已经不再是说说而已，而成了不少房企的血泪教训。


就像我们此前在《莫斌说了几句大实话》所写的那般，一向深耕三四线城市的宇宙房企也不得不承认，公司误判了大势，对“部分市场”缺乏审慎原则。


而在这些区域的降价出清，导致公司在上半年的利润断崖式下跌。


而好学生们，早就已经用真金白银来投票了。


众所周知，中海对净利润有很高的要求，如果不符合集团标准的项目就不会进入。


什么叫“符合集团标准”呢？中海高层在业绩会上直接表了态——


一二线和强三线城市，才是主战场。


肉眼可见的是，今年上半年，中海在一线城市及香港的销售份额比去年同期提升了10个百分点，占比超过了1/3。







单是一个帝都，半年就销售了260个小目标。


而龙湖举了个栗子，说明城市间的分化异常剧烈——


今年前6个月，四个一线城市的土地出让金，就接近了300多个低线城市的一半。







所以，龙湖也表态说，将来战略会更聚焦、更坚定在高线城市的布局。


从另一个侧面来看，高能级城市要想卖地，只要能算得过账，还是有企业愿意接盘。


而低能级城市的土地……怎么说呢，不能光靠城投啊！它们也快消化不良了。







最后谈谈好学生眼里的未来布局——


虽然谨慎，但仍偏乐观。


民企退潮，央国平迎头赶上，在并购纾困的舞台上，他们是当仁不让的实力接盘侠。


中海管理层已经宣称，未来几个月会全面撒网，重点研究市场上的并购机会，至今已经筛选了400-500个项目，集团层面基本每周都在推进研判。


但能入中海法眼的项目，并不多。


另一边，越秀地产也对收并购市场表现出浓厚的兴趣。


董事长林昭远表示，对于一些不良资产，会考虑和AMC合作。


同时，当房价暴涨预期被打掉，优等生也开始重视其他业态，试图穿越周期。


他们发现，每一座购物中心或者写字楼带来的租金，都是源源不断的赚钱机器，一方面可以保证稳定的现金流；


另一方面，商业物业部分的毛利率，确实比单纯卖房要更可观。


就连以前一门心思做住宅开发的中海，也在着力布局商业发展，下半年将入市多个商业项目——







讲真，整个下半年，行业的继续出清不可避免。


但对于个体而言，这个行业的基数依然足够庞大，在大家习以为常的粗放式跑马圈地背后，依然有许多微小的缝隙，可以被看见，被挖掘，并且生长出新的参天大树的。


就像吴亚平说的，越是行业黯淡的时候，越应该往光明看，往机会处看。


毕竟，在这个节点上，方向比努力更重要。