楼市方向变了，专家说，房价8000才算合理，“贬值潮”来了

前程无忧

2022年的楼市真的变了，对很多人来说，这会影响到老百姓的身价和财富。
其一、房价下跌的城市开始增加。根据国家统计局的数据显示，2022年7月份二手房价格下跌的城市是51个，对比6月份增加了3个，房价下跌的城市范围在扩大。
其二、8月22日央行开始新一轮的降息。短期贷下降至3.65，5年以上的中长期贷下调至4.3%。很多人其实已经知道，5年期对标的是房贷利率，主要是恢复楼市，抵抗疫情对经济造成的冲击，其实在年初利息已经下降了，在加上5年期LPR提前下调了20BP，首套房利率最低为4.1%。



第一条统计的80%的城市房价下跌，炒房客、刚需卖法那个人的房产已经严重的“缩水”，房价让老百姓“买房保值”的传统观念受到了冲击；而央行降息，对经济发展和楼市有很大的积极作用。对楼市来说，下降了35个点，对比5.56%的利率水平，每个月能少花900元左右，那么30年就是渐进30万，这对高位接盘者多么痛的教训。
很显然，现在不少买房人的房产已经贬值了，目前疫情还未明确，经济没有明显复苏，在这个时候，房产财富“缩水潮”会不会提前到来呢？



秒懂认为，大概率会发生。那么对买房人来说，潮水褪去之后，该怎么做好准备呢？
对一个国家来说，房地产的首要属性就是居住，其次才是投资属性，但目前国内的情况相反，房产现在投资属性太强，不少人买房不是为了居住，而是为了投资，毕竟早些年房价一直上涨，买房获得收益太大了。但目前情况已经发生了巨大的变化，楼市泡沫已经足够大了，风向已经开始呈现。那么楼市泡沫有多大呢？
1、房子供大于求，严重过剩
根据经济学家任泽平在中国财富报告数据显示，到2021年末，我国居民实物资产占比财富的69.3%，
其中房地产市场高达476万亿元，占GDP的416%。而在2010年我国住房市场市值一斤更有136.7万亿元，占GDP比重360%，在这11年的时间内，房子的金融性上升了15%。
同时，央行报告也显示，目前家庭负债主要是房贷，占据家庭总债务的75.9%，城镇居民住房拥有率是96%，其中30%的家庭有2套以上的房子，超过10%的家庭有3套房子。很显然，房产占据家庭财富比例过高，房子金融属性正在增加，一旦楼市产生什么风险，居民的财富面临变质的风险。
2、楼市需求量减少
如果说房价上涨是因为需求高知道的，那还是符合经济规律的，但目前的需求量则在下降，具有有两个方面的表现：其一、人口生育率下降，人口红利开始消失，在过去二十多年中，人口红利促进了楼市的发展，并且为城市的发展提供了充足的劳动力，也早就了海量的需求。但随着人口结果的变化，老年人，年轻人少的问题就开始出现，2021年，新出生婴儿有1062万，但60岁以上老人则超过2.6亿，人口增长率创历史新低。





此外，房子空置率屡创新高，国际上房子空置率通常在5%到10%之间，10%到20%是危险区域，但由于人们都楼市投机严重，在2017年有机构分析，城镇住房空置率是21.4%，控制套路超过7500万套，最近几年房子一直在增加，在人口减少的背景下，未来房子谁来接受呢？
3、楼市金融杠杆过高
2021年我国住户的杠杆率是72.2%，但在2020年这个数值是59.1%，那么为什么一年内增加这么多呢？最关键的就是房价和收入的落差，根据诸葛找房说的数据，2022年上半年房价和收入比是12，这意味这要买一套房需要不吃不喝12年，而上海、北京这样的大城市，房价和收入比则更高。因此，不少人是负债买房，并且这是普遍状态。
综上所述，无论是金融杠杆还是空置率，其实最近几年都呈现上涨的趋势，这不由得人们思考，到底该不该为楼市退潮后去做准备呢，对此，金融学者朱云来指出，就目前的房价来说，需要下降了8000元才合理的。为什么这么说呢？
还是因为房价过高，目前高房价已经对刚需造成了巨大的负担，高昂的房价和房贷让不少人不敢留在城市，不少年轻人连租房都困难，何况是买房，这更是奢望。
这些话还是有一定的道理，房子不是石油、黄金那样的不可再生资源，其只是经济发展的阶段性的成果，未来如果房产税到来，被高杠杆推高的房产，很容易成为负担。就现在的情况来看，未来有两个趋势是最明显的。
其一、地产未来预期低，挤破泡沫势在必行
目前国家频频提出稳定地产健康发展，几年更是不断地贯彻，比如说地价，已经开始随行就市，整个溢价率开始从45%下调到了15%。其次就是房价，未来解决房企库存挤压的问题，很多城市推出了优惠买房政策，甚至出台了限跌令，希望以此来稳定房价。此外就是对未来的预期，1到7月新房开工面积下降了36.1%，房屋竣工面积下降了23.3%，这说明房企现金吃紧，房企为了加快交房，只能减少开工。
其二、新房库存过多，房价上涨动力不足。
自2022年7月以来，楼市累计调控政策有600多次，更最终目的不是控制房价，而是为了去除库存，比如说，降低首付比例，降房贷利率，提供住房补贴等，但楼市销售额没有达到预期的目的。到7月末，商品房待售面积是54655平方米，同比增长了7.5%。其中住宅待售面积是14.1%，二手房形势也很不乐观，北京、南京、成都等城市二手房房源明显增加，环比增幅超过10%；
但从现实看，房价似乎上涨无力，二手房销量也在下降，这个时候的房子是过剩的，随着人口的减少，需求量下降，这个时候政策调控明显是无力的。
秒懂认为，现在的楼市已经变了，国家不会再支持地产快速发展，目前是最大限度地保持楼市稳定，达到楼市去泡沫化的目的，现在买房人和炒房客最大的问题面临房产贬值的难问题。比如央行行长吴晓灵指出，楼市泡沫的日子不多了，应该为楼市泡沫破裂做准备，这是未来每个人要面对的问题。