现在的楼市，放松楼市调控，从政策方面是一个大的调整

sanasnoz

01、前言

楼市的刚需，早就已经不够用了。

大家可以观察一下自己身边的人，真正一套房都没有，而且手上还捏着钱的人，有几个。

对于那些已经有一套房的人来说，他们买二套、三套的时候，就会很谨慎。

因为对于他们来说，他们已经有一套房了，第二套房肯定多少都会有点投资的意思，他们以前的房子只是说不够大、不够好，并不是不能住，所以当他们看到房价有下跌趋势的时候，他们的买房意愿就会很低。



其实，现在在那些一二线楼市里面，上演的戏码就是逼空，逼这些有能力买房的人，逼着他们去买房。

操盘者的思想是这样的：你们这些有一套房，想要买改善房的人不是想要观望嘛，不是在等嘛，我现在就把新推出来的改善房面积继续往大搞，把限价也给往高拉；别管能不能卖出去，反正新房限价要抬高，给那些房产自媒体输送素材，让他们天天些那种房价上涨拉，来给你制造紧张的情绪，来看你们还能憋多久。

事实上，现在大家对房地产的问题，有一个比较错误的认知，我发现大家谈论房地产的时候，眼睛都是看着那些一二线城市的，那些三四五六城市却被大家忽视了。

而实际上，这轮房地产泡沫如果真的破了，那么导火索不会是那些大城市，而是因为这些三四五六线城市的房价崩了。

大家从情感上，觉得国内楼市好像只有一二线城市，但实际上全国楼市，是包含了三四五六线城市的。



就像四大行，他们在一二线城市有网点，他们在三四五六线城市同样有网点。

国内楼市是一荣俱荣，一损俱损，如果国内三四五六线城市房价绷不住了，那么一二线城市的房价也不会维持住的。

大家对救楼市的理解，是救那些一二线城市的楼市，而实际上，救楼市从来都是救那些三四五六线城市的楼市。

就像2015年那次棚改去库存，当时的主要原因，就是三四五六线城市库存量太大了，要救那些三四五六线城市，所以才搞了一个棚改去库存出来。

但是没有想到这个政策出来以后，反而导致了一二线这种本来不需要去库存的城市，去了库存，而那些三四五六线城市，在短暂的去库存之后，库存量就又嗖嗖嗖的涨起来了。

02、什么是健康的楼市？

什么叫做健康的楼市。

健康的楼市，就不可能出现二手房房价比新房房价还要高的情况，二手房房价比新房房价高，本身就是一个畸形的楼市。

不管是看国外哪个国家，都不存在二手房房价比新房房价还要高的情况。

因为每隔几年，新房的建筑标准就会提高一次，也就是每隔几年，新房的质量就要比二手房更高一个档次；再者每年的人工、建筑材料，等这些成本都在上涨，不管从哪个层面来看，新房房价比二手房房价还要低，本身就是一个不健康的市场。

这种畸形的市场，本身就是无法持久玩下去的。

大家在买房的时候，一定要当心这点。只能跟大家说，如果你要买房，你要实现保本，你少贷点款。

因为你全款买房的话，你的资金成本会比较低，现在每年房租对比房价，回报率是在1%到1.5%左右，房价低的城市能达到2%左右，然后假设你买的房子，房价每年能上涨2%。

也就是200万的房子，每年上涨4万元，那么你一年的收益，也差不多是3%，勉强能保本。

但如果你是贷款的话，那么就要知道，要承担房贷利息的。今年还好，房贷利息大部分都降到5%左右了，去年6%那批还上车买房的人，才是比较惨了，光这个房贷利率，就够他们的亏了的。

你如果是贷款买房，那么房价每年上涨需要达到7%以上，你才能保本，也就是200万的房子，一年之后，要涨到214万。

很显然，这个不容易达到的。



就比如说，一个超级简单的操盘思路，那就是严格控制新房的数量。

县城，虽然人口很少，但是每年的新房供应量就更少。一个县城，历年来较高记录，一年同时开3个新房楼盘，现在一年只开一个新房楼盘，而且他们这边开发商之间会互相通气，也就是新房房价一次比一次高。

这样的话，就给那些人持有房子的人，一种房价一直在涨的信号，然后你如果是当地的改善房购房者，你就没得选，新房楼盘一年只有一个，你没得选。

要么你就买人家的二手房，而且这边人又不差钱，二手房挂挂出来的很少，而且就算挂出来，价格也不低，这就形成和那些大城市里面那种改善房二手房小区的控盘思路。

新房供应量少，二手房小区业主又控盘，直接把这个地方的房地产流动性给锁死了，每年就那么点房子。

然后在购房者这块，就像他们很多人养那种大货车，他们去买这个大货车，他们是可以做到零首付。也就是你和汽车公司签订一个合同，车就白给你了，然后这个货车就是你的。

等于就是，你开这个货车，每年赚的一部分换车贷，另外一部分就是你的。

根据观察，这些货车司机，正常的话一年能有20万收入，好的话一年就能把汽车的贷款给还清。

换句话来说，这个小县城里面的购房者，一个是当地的改善房购房者，一个是这些货车司机，他们年收入20万，去买房子，还是能买得起的。

你让这些货车司机去别的地方买房，也不可能的，因为他们家就在这，老婆孩子、父母等都在这里，他们连市区的房子都不买，更别说去更远的地方了。

这个县城控制房价的思路，就是锁死流动性、减少供应量、定向的卖房，就把高房价给打下去了。

03、楼市从政策面的大调整

现在的楼市，从政策方面，给我的感觉，是一个大的调整。这个大的调整，不是说房价涨不涨，而是楼市的整个逻辑，发生了变化。

随着人口的持续减少，尤其是从今年开始，人口就要进入到负增长以后，未来每年等于都会有一个大的利空，那就是人口减少了。

大家想一个基本的逻辑，每年的新房成交面积是17亿平方米，按照100平来计算，每年新增的新房数量是1700万套，而从今年之后，人口就进入了负增长。

这就意味着，人均居住面积，会被动的快速上涨。

因为房子的面积越来越大，这是分子，而做为分母的人口数量却越来越少，那么就算房子的供应量也跟着减少，但是只要是供应了，人均住房面积就会自然越来越大。

而且这些面积里面，还没有计算那些没有产权的小产权房等等的房子。

可想而知，从今年开始，楼市就要长期面临一个利空，年年都有，房子比人多。

那么在这个长期根本因素发生了改变之后，过去的那些限购政策，已经没有太大的意义了。



现在楼市的情况，给我的感觉不像是单纯的，为了保住楼市，而放松楼市调控，更多的，像是一个时代结束了，另外一个时代又开始了，一个传承。

未来的楼市，应该是一个以银行两条红线，房企三条红线和地方上集中供地，人地挂钩，从二手房指导价和房地产税，包括改善房为主的全新模式。

在这种模式下，过去的那种短期性调控政策，都已经没有什么用。

这些政策反正都是要取消的，那么还不如在这个时候，再发挥一下余热，帮助楼市去一下库存。

因为人口问题解决不了，楼市库存量高的问题，就是个死结。

房子再怎么样，始终都是要给人住的，那么人都负增长了，房子供应量还是一个正增长，大家觉得这种供大于求的市场，是会长期保持的吗？

而且这种事情维持下去，会导致另外一个恶果。

那就是当人口减少，而房子持续增加，房子的销售情况，肯定是会越来越差的，那么当人口减少，新房卖不出去，地方上的土地还能卖出去吗？

这就会倒逼出来另外一个税收，就是对存量房进行收税。



就像现在楼市的问题，不是降低首付的问题，而是大家有没有能持续偿还房贷的能力。

如果说房价不跌，光是降首付的话，那么意味着大家后续的房贷压力就更大，那么收入又不稳定，甚至还有可能被裁员。如果还不起房贷，大量的房子被法拍之后，楼市一样会硬着陆的。

举个很简单例子，一套500万房子，本来首付3成，贷款350万，分30年还完，每年的房贷在23万左右。

后面首付降到了0，也就零首付买房，贷款500万，分30年还完，每年的房贷就变成了33万左右。

而且这还不是短期的增加，是未来30年都这么多，如果说收入跟不上，而房贷突然增加了那么多，这个游戏也就歇菜了。



题外话，全国这次降薪的行为，并不是普降，而是调节收入差距。南方那边的工资太高了，北方这边太低了，就把南方的降一些，北方的这些涨一些。

然后这个涨薪，彭叔还发现有个区别，就是一些小地方，如果说负债太多，比如有个县城，之前盲目发展，搞各种面子工程，欠一屁股债，这种虽然涨薪了，但是他们地方上有可能把这个钱，转移去还债了，导致本来涨薪，但是却因为还债了，导致没钱涨薪。

当然了，这个我自己猜的，具体为什么有的县城没有涨，有的涨了，我也不知道具体是什么原因。

大家也别看不起小县城，每个房价高的小县城，背后应该都有原因的。

没有无缘无故，房价就那么高的，而且大家从那个小县城的房价逻辑，可以看到一些城市的影子，比如说合肥、西安，就是通过控制新房供应量，来维持本城市的高房价。

04、总结

“决不当二手房接盘侠！”

这是很多杭州人买房的基本共识，因为二手房，尤其次新房，对比限价新房，还是贵。

杭州人更爱摇新房，这是基本面——很多人宁可与新房摇号死磕到底，也不愿意看一眼次新房。

截至8月25日下午3点，杭州本月共成交二手房3673套。估计最终8月总成交量也就是4000套出头，基本上已经回落到5.17新政之前的水平。

但，事情永远有两面性。

仔细翻看二手房成交明细，仍会发现一些让人匪夷所思的高价次新房成交。

当然了，对于大部分的杭州人来说，摇限价更便宜的新房还是更具性价比的选择。

但我也相信，存在即合理。

接盘高价次新房的人，未必就是“人傻钱多”，他们也一定有自己的理由。