国家出手，楼市迎来3大利好！9月起，房价会“全面上涨”吗？

sanasnoz

房地产的真实数据比预期的还要差。
国家统计局数据显示，今年1-7月份，房地产投资增速罕见-6.4%，且前7个月土地成交规模同比降两成，房企拿地总额同比更是大降55.6%。社融方面，住户中长期贷款，少增2488亿。房价方面，7月70个大中城市中，新房价格同比下跌的城市有48，二手房价格同比下跌的城市有61个。这意味着，当前的楼市已经接近“全线下跌”了。



8月15日，国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖答记者问时表示，房地产市场呈下行态势，当前整体处于筑底阶段。
为了大局稳定，高层的说辞，自然要偏温和。用经济学家李迅雷的话说，房地产投资对于中国经济增长已经得不偿失了。再直白点说，房地产已经成为我国经济增长的最大“拖累”。
下半年经济如何攻坚克难、实现稳增长？虽然很多人不爱听，但是我们仍然要说，还是得靠房地产。换言之，接下来调控楼市还是要加大力度，出台一系列稳楼市政策。把火烧得再旺一些。通俗地理解就是，病未痊愈，药不能停。



事实上，8月16日-8月22日，短短7天时间，国家出手，楼市就迎来了3大利好消息。业内人士解读，利好扎堆降临，对于当前的市场，就如同“久旱逢甘霖”。
第一个利好：国家出手，保交楼方案落地，严查烂尾责任
今年前7个月，百强房企销售额同比下降47.3%，“千亿房企”数量减半。简单直白地说就是，开发商的房子卖不掉了，大家都没兴趣买房了。为什么会这样？房价预期扭转是原因之一，但更主要的原因是，开发商债务暴雷，资金链断裂，开始躺平。于是全国出现了很多停工甚至是烂尾楼盘。
楼市负面新闻不断，对买房人的信心造成剧烈冲击——买不起房的更不愿意买房了，即便是有心入场的，看到这种景象，也会三思而后行，绝大多数人都会持币理性观望。正是这种负面情绪大肆蔓延，才使得大多数城市的成交量大幅下滑。开发商卖不掉房，回款艰难，债务还不上、无法正常经营，建房、交房也就成了奢望。
我们一直都说，当前阶段，提振买房人信心最应该做的就是“保交楼”，不是房价涨不涨的问题——只有把大家辛辛苦苦赚来的血汗钱买到的房子按质按量完成交付，买房人的信心才能一点一点恢复。这是一个极其朴素的道理。



8月19日，万众期待的保交楼方案终于落地了，有3个重点需要指出：1、明确了责任：开发商是责任主体，地方是属地责任。意思是，保交楼开发商和地方要一起使劲，任何一方都不能松懈，尤其是拒绝开发商躺平；
2、明确了保交楼的资金来源：专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”。严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用；
3、追责：对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。
虽然目前细则尚未公布，资金来源也仅限于“专项借款”四个字，但是对于市场而言，其实已经注入了大量的信心。个人理解，“专项借款”可能类似于2015年推出的“棚改专项债”，但也有所不同，因为是“借款”，我们可以理解为是，国家拿出钱来，暂时帮助开发商解决交楼问题，问题解决，资金退出，继续进入到下一个项目。当然，前提是这些项目能救得活。
对于市场上仍然存在的很多十年八年都没交付，房子已经卖完，预售资金被挪用，开发商也分红了，但是信誉也败光了的项目，专项借款显然已经不足以起作用了。对这类项目，会依法依规严肃查处，追究有关机构和人员的责任。
即便如此，有人可能仍会心存疑虑，这很正常，毕竟现在只是政策出台阶段，具体实施后效果如何，只能走一步看一步。但我们想说的是，停工楼盘、烂尾楼盘的问题，一定会得到解决，一方面保交楼的政策，已经上升到了国家层面；另一方面，保交楼关乎千千万万家庭的居住问题，是重大民生问题。
最重要的是，前面我们也提到了，房子交付的问题如得不到妥善解决，买房人的信心很难恢复，没有新的购房者入场，房地产如何实现良性循环？



第二个利好：一次专门为房地产准备的降息。
8月22日，央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.7%下降至3.65%，下调5个基点；将5年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下降至4.3%，下调15个基点。
降息是预料之中的，但出乎所有人意料的是，这是一次不对称降息：1、一年期LPR只降息了5个基点。2、五年期LPR却降息了15个基点。所以我们称之为，这是一次专门为房地产准备的降息。
今年上半年已经进行了两次降息，市场上的货币供应量其实是非常充足的。为什么还要降息？我们说三组数据，大家一看便知：1、央行数据显示，7月份社融增速10.7%，较上月回落0.1%。新增社融规模7461亿元，较上年同期减少了3191亿元，创近六年新低；
2、二季度新增个人住房贷款仅200亿，新增人民币房地产贷款-1105亿元，负增长的根本原因是，现在大家不仅不贷款，反而还开始大规模提前还房贷了；
3、7月住户贷款增量与上年同期相比，减少2842亿元。其中，住户短期贷款增量同比减少354亿元，住户中长期贷款增量同比减少2488亿元。
上述3组数据，均指向一个结论：市场资金虽然充裕，但是大家都不愿意贷款了，而是转而喜欢存款。说得直白点就是，大家都不想消费了：居民不想买房，企业不想进货了，也不想扩张。
降息带来的利好有多大？此次降息之后，首套房房贷的最优利率可以低至4.10%，创下了历史新低。带入到实际计算：以商贷100万、期限30年、等额本息还款方式计算，此次降息后，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。



第三个利好：17部门发布意见支持积极生育，住房政策将向多子女家庭倾斜
8月16日，17部门联合发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》。其中明确提到，精准实施购房租房倾斜政策，住房政策向多子女家庭倾斜。尤其是公租房、保障房层面，多子女家庭可以组织优先选房、换房、提取公积金、提高公积金贷款额度等。除此之外，购房时，也能享受到差异化优惠政策。
为什么说生育政策对楼市是利好？其精髓在于“以房催生”四个字，生育和住房挂钩，多子女家庭将能享受到前所未有的政策倾斜。这对于需求不足的楼市，是一次信心提振。尤其是很多本来就有生育打算、有购房打算的家庭，政策落地，利好不断，对于他们而言等于直接送“大礼包”，这在一定程度上，会刺激购房需求的提前释放。
当然，最重要的是，指导意见出台后，各地也会因城施策，不排除未来几个月有的城市会出台更有力度的“以房催生”措施，这对于房地产和生育，绝对是双赢。



综上所述，楼市3大“利好”降临，对于市场的提振作用，可能将逐渐呈现。那么会不会出现像网络上有些人所说的，楼市利好接连不断，9月起，房地产全面复苏，房价也迎来“全面上涨”呢？
个人认为不会。楼市利好扎堆出现，可以确定的是，接下来热点城市会加速回暖，尤其是北上广杭这些头部城市，新、二手房成交量大概率会迎来实质性回暖。事实上，7月份北京的二手房成交量已经环比上涨12%了。上海更猛，上7月二手房成交2.0万套，环比增长28%。
但楼市复苏也仅限于少数经济发达、人口显著增量的城市。对于全国绝大多数的二三四五线城市，楼市短期想全面迎来复苏，不现实。一方面，生育政策、保交楼方案，兑现需要时间，尤其是保交楼，推进起来不会那么顺利，而且政策的力度够不够，还有待观察，尚需要时间验证。降息虽然力度够大，且超出了很多人的预期，但是说句实话，大家不会为了每月能省下88元月供，就加快节奏进场买房。用青岛大学教授易宪容的话说，利率下调，已经无法刺激买房人的兴趣了。相反，新房利率下调，但存量住房利率仍然保持在高位，这会加剧老业主提前还贷的欲望。
如前文所说，现在能提振购房者信心的最关键一环，就是保交楼，但此事恰恰是最不能急的。所以，2022年下半年剩下的时间，楼市大概率会在现有的基础上缓慢回暖，聚焦到房价的走势上，仍然绕不开“稳中微跌”四个字，尤其是一众人口流出、经济落后、产业单一的三四五线城市，需求严重不足，叠加库存大幅积压，房价继续回调是大概率事件。