三条买房逻辑，带你看清楼市本质

arrarpetahack

8月15日，国家统计局发布数据显示：2022年7月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。一线城市商品住宅销售价格环比微涨0.3%，同比涨幅回落0.2%；二三线城市环比整体呈降势,同比降幅扩大。
其中北京新房价格环比上涨0.5%、同比上涨5.5%；二手房价格方面，北京领涨其它一线城市，环比上涨0.2%、同比上涨4.1%。



放眼全国来看，楼市低迷，各地政府出台一系列稳地产政策：主要涉及放松限购、放松限贷、上调公积金贷款额度、下调房贷利率、购房补贴、降低首付等；现在全国首套房的平均利率已经从去年9月高点的5.73%降到了现在的5.28%。
北上广深等一线城市依旧很稳，长期来看房价仍面临一定的上涨压力。眼下购房需求正在释放，好房源会变得非常抢手。

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北京房价为什么涨了？

居者有这样一位客户：W女士，前几年在老家买了一套房子，总价60多万，贷款40多万，贷款30年，每个月月供3000元左右，前段时间她去提前还贷，结果发现40多万的贷款还了接近20万，竟然还有40万本金，利息占了接近三分之二，她心疼不已，后悔贷款买房了。
其实她当年买的房子单价才4000元一平，现在她那个房子都要12000元一平了，相当于每平赚了8000元，这几年她买的这套房子增值了近100万。
其实和她一样的朋友有很多，总觉得买房就是在给银行打工，还利息不划算，于是想着多首付少贷款或者尽量缩短还款时间，这种做法其实不可取。
钱只有花出去才有价值，钱叫流通货币不流通就产生不了价值，钱的唯一作用就是购买资产产生现金流。我们不要总盯着利息，贷款锁定利率，无论物价怎么涨，你的还款基本是不变的，更应该看到的是被通胀所稀释的那笔钱，最终导致房价无可避免的会长期上涨。

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楼市分化明显 买房投资有标准

2018年以来，全国大多数城市的楼市，都表现出了大分化的行情。2020年以来，分化愈演愈烈，表现出了极其严重的两极分化。像人口还在流入的经济发达的一线城市，新一线城市，还是会普涨；但是一些三四线城市，资源枯竭产业不行，那就很难了。
两级分化的背后有很多原因：比如说楼盘本身的原因、资源分布的原因等等。但个人认为最重要的原因是人口跟不上了。为什么人口跟不上了呢？答案是就业，说白了就是收入。
人随着产业走，以一线城市北京为例，北京的北五环都是互联网产业，收入很高，北京的南五环则没什么产业，这种差异自然就使得房价有高有低。接下来，一线还会继续分化，并且会越拉越大。
通常来讲，一个区域的发展可以分为两个大的阶段，第一个阶段是发展市场，第二个阶段是发展教育。
从经济角度说，朝阳区的发展非常好，但是房价却并不算高，原因就是朝阳的教育不如东西海。另一个相反的例子就是东西城，虽然这些年东西城的产业上没有什么发展，但是由于教育资源的优势，大量的家长跑到东西城买学区房，这使得东西城的房价涨幅非常非常高。
衡量买房投资的标准，不再是哪个区域涨得快，而是哪个区域最抗跌。
房价上升周期内，品质好、地段好的房子一定第一个涨价，买房要尽量买区域的龙头代表盘，它们通常都是这个区域房价涨跌的风向标。如果房价上涨，它们通常都是领涨，而下跌横盘的时候，它们的抗跌性也很强。
相对而言，地段、品质是房子抗跌的主要因素。一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区，必然率先开启下跌步伐。

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识别稀缺资源 享受精密价值

什么是稀缺资源？东西是有限的，而想要的人却很多。相对于房产而言，核心城市的核心位置，商业学校医疗等生活配套一应俱全，周边有产业入驻等等都是稀缺资源。
买房这件事，首先要选对城市，城市等级越高涨幅也就越高；优先选择北上广深等一线城市，次选江苏、合肥、杭州、南京、成都等二线城市；其次在核心城市里面，看每个片区的GDP排名和增速排名，锁定排名靠前的片区。

提问：您好，北京朝青还有上涨的空间吗？

回答：朝青在整个朝阳这边吸引的是望京的溢出还有国贸的溢出。所以只要望京和国贸这边的需求还在，那么朝青就还会继续再往上走。

提问：望京板块还有增长空间吗？哪一块增长空间大？

回答：望京增长空间肯定是有的，但是望京目前稍稍有一点横盘，因为前段时间涨的太多了。增长空间首先要考虑的是时间周期，在同一个时间周期内，谁的涨幅可能更高。其次是一个片区里面，哪些房子增值空间更大。比如说你拿的是一档二档的楼盘，增值空间都还挺大的，如果是三档、四档的楼盘，那可能你享受到的红利就比较有限。