房地产或将“硬着陆”？2个“新信号”显现，3类人有“麻烦”了

sanasnoz

过去20多年间，由于我国房地产行业的快速发展，房价也是水涨船高。根据国家统计局的数据显示，截止到2021年，全国的平均房价已经达到了10139元/平，相比1998年商品房改革初年，仅全国平均房价的涨幅就达到了5倍以上，像是一些人口集中、经济发达、产业集聚的一、二线大城市，房价涨幅更是达到了10~20倍，核心地段甚至达到了30倍也不足为奇。



比如北京、上海、广州、深圳四个一线城市。根据安居客的数据显示，2022年，四个一线城市的平均房价已经高达5.9万元/平（北京）、5.5万元/平（上海）、3.6万元/平（广州）以及6.3万元/平（深圳）。在这样的房价涨幅背景下，买房的难度可想而知，特别是普通人，想要凭借着工资收入买房，难度堪比登天，即便是依靠父母的帮衬，大多数人也仅仅是付个首付款，想要全款买房，可能性微乎其微。



但时间来到2021年，楼市的发展趋势似乎让很多人看到了全款买房的希望。此话怎讲？众所周知，2021年，楼市一反常态，开启了罕见的“降温”模式。根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本更是降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。
更值得一提的是，2021年12月22日，易居房地产研究院在年度报告中直言预测：2022年，全国商品房的成交均价或将由涨转跌，同比降幅可能达到1%，创本世纪以来的最差水平。无独有偶，社科院也在2021年对下一年的楼市发展趋势做出了相关预测，根据社科院发布的《中国住房发展报告（2021~2022）》显示，预计2022年，全年全国商品房平均价格增长率将在-3%~3%之间，商品房销售面积增长率将在-1~-5%之间。可以看出，无论是易居房地产研究院，还是社科院，对于2022年的楼市发展趋势都认为呈现下行或将难以避免。



介于此，不少人都认为我国房地产或将“硬着陆”，尤其是看了华尔街见闻发布的《高盛：全球楼市硬着陆，一个不可忽视的风险》这篇文章，越来越多的人开始认为，我国房地产的“硬着陆”或许是大概率事件。
那么，事实真的如此吗？贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为2022年房地产会被修复，但不会出现“硬着陆”的情形。理由是：2021年12月8日，国家经济会议中高层明确指出，在“房住不炒”的基础下，加大预期引导，积极探索租购并举，加快发展长租房市场，推进保障房住房建设新模式。



事实上，在笔者看来，虽然高层已经明确指出要加大预期引导，积极探索租购并举，推进保障房住房建设新模式等等，但2个“新信号”已经愈发明显，即便我国房地产不会出现“硬着陆”的风险，但楼市拐点的到来仍旧是既定事实。



首先是供需关系。根据央行的数据显示，截止到2019年，我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，还有超过40%的城镇居民拥有2套及以上住房。除此之外，根据国家统计局的数据显示，截止到2021年，我国的城镇化率已经达到了64.72%，也就是说，接下来我国城镇化的发展速度将会进入缓慢发展阶段，这也就意味着进城买房的人会大幅减少，与此同时，再加上我国住房空置率的居高不下、新生儿出生率的逐年降低以及我国人口老龄化的不断加剧，凡此种种，住房总量的过剩以及住房需求的减少或将难以避免，楼市的供大于求也将成为既定事实。



再者是购房信心。根据央行6月29日发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来3个月，只有16.9%的居民打算购房，该比例低于今年一季度的17.9%，同时创下2016年三季度的新低。除此之外，根据CREIS中指·云调研在4月份做的10000份调查问卷数据显示，56%的受访者表示会根据政策效果购房，50%的受访者认为未来经济改善不明显，18%的受访者认为未来经济运行存在着明显下行压力。与此同时，再加上近期房企暴雷频频发生，项目停工风波不断，这些信号都将影响到购房者的实际购房信心，延长购房者的观望周期或将不可避免。



综上所述，在以上2个“新信号”愈发明显的背景下，3类人有“麻烦”了，分别是：前些年快速扩张的房企、利用高杠杆进行炒房的投资客以及房地产行业的相关从业人员。总之，以上3类人的“麻烦”，无一例外，都是因为房地产行业下行造成的，而且，长期来看，这3类人的“麻烦”，大概率还会持续不断。对此，你怎么看？