降息叠加政策持续优化 楼市企稳可期

前程无忧

本报记者 周雪松

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR下调5个基点、5年期以上LPR下调15个基点，由3.7%、4.45%调整至3.65%、4.3%。接受中国经济时报记者采访的专家表示，一方面，LPR调降有助于降低购房成本，增强购房意愿，提振房地产销售。另一方面，LPR调降也有助于降低存量房贷利率，延缓居民降杠杆节奏，并在房贷利息节约下提升消费预期，助力消费回升。

降息或促进楼市回暖

中国民生银行首席经济学家温彬在接受本报记者采访时表示，此次1年期和5年期LPR实现非对称下调，将对降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升发挥积极作用。

5年期以上LPR报价再度大幅下调15BP，有助于缩窄与往年房贷执行利率的差距，提振宽信用进程。考虑到中央政治局会议要求“稳定房地产市场”和8月18日国常会提出“完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本”，房贷利率需要进一步降低，向历史低点靠拢。参照历史最低水平，2008年年底首套房贷款利率达到4.158%，个人住房贷款加权平均利率4.34%，而当前两项指标分别为4.25%、4.62%，因此仍有10BP、28BP的调降空间。

在温彬看来，在新冠肺炎疫情反复、地产出现交付风险下，经济修复进程缓慢，降低成本以刺激融资需求、呵护稳定经济增长显得非常必要。从房地产融资链条看，作为宽信用的关键环节，二季度房地产开发贷款和按揭贷款均表现不佳，整体下行压力不断加大，通过降低贷款利率来刺激居民购房需求仍有操作空间。且相比于新发放贷款，存量房贷款利率仍处于高位。在按揭增量不足、存量减少和更低利率的经营贷替换下，房地产链条融资稳定性减弱，直接影响宽信用的根基。

温彬强调，本次5年期以上LPR下降幅度较大，有助于扭转市场预期、促进楼市回暖，并有利于消费回升。

房贷利率仍有下调空间

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受本报记者采访时表示，2022年截至8月，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

陈文静认为，此次降息主要目的为降低实际贷款利率，使市场主体感受到融资成本下降，激活实体融资需求。

在2019年时，房贷利率换锚5年期以上LPR，即房贷利率为5年期以上LPR加固定基点，随5年期以上LPR浮动，故本次LPR的调整将同样带动房贷利率调整。

5月15日，央行和中国银保监会联合下发通知，调整购买普通住宅的首套房房贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（为5年期LPR+60个基点）。

本次5年期以上LPR下降至4.3%，同时也预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。近期，部分二三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率仍存在下调空间。

陈文静说，房贷利率下调，将降低购房者置业成本，本次降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

“整体来看，当前经济恢复速度较慢，房地产开发投资增速自2021年2月至今持续下行，房地产销售面积再度走低，中央政治局会议‘因城施策用足用好政策工具箱’定调后，预计调控政策或将持续加力优化，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，后续市场有望企稳，热点一二线城市或稳步复苏。”陈文静对记者表示。