保房价，还是保汇率？

sanasnoz

原创 刘晓博
最近几天，经济领域连续发生了几件大事：


第一，央行8月22日出人意料地“大幅不对称降息”，给5年期LPR（房贷基准利率）降息了15个基点。


降息之后，房贷基准利率为4.3%，最优房贷利率（首次购房、首次贷款、购买普通住宅）为4.1%。


至此，中国房贷利率创下了历史新低。下面是18个重点城市降息之后的最新房贷利率：







上述按揭利率，已经显著低于美国的按揭利率。中美房贷按揭利率非常罕见地出现了倒挂！（下图）







第二，上海、天津等在楼市调控上非常慎重的城市，在新区大幅降低了购房门槛。上海降低的是临港新片区，天津降低的是滨海新区，调整后的门槛甚至不到之前“北三县”门槛的一半。


第三，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。“保交付”，国家层面终于出手了！


第四，人民币对美元的汇率，出现了新一波贬值趋势。







上图是今天早上公布的最新人民币中间价，跟美元的比值为6.8388。中间价，可以视作官方基准价。







更能反映市场力量的离岸价，这一波最多贬值到了6.8848。从上面的周线图可以清晰地看出，2022年人民币汇率出现了两波贬值。


第一波，是美联储前三次加息期间，人民币汇率连续4个月后撤。第二波，就是最近。


第二波汇率贬值，恰好跟新一波房地产救市高度重叠。


于是让人想起一个话题：未来一段时间，中国到底是保房价，还是保汇率。


“保房价，还是保汇率”，2016年曾有过一波全国性的大讨论。它的起源，是我2014年关于楼市莫斯科模式的总结。


以前关于高房价出路，一般认为有两个模式：


一是东京模式，或者日本模式，房价高涨之后泡沫破裂，房价大跌，日元汇率升值。


二是香港模式，房价高涨之后也会剧烈波动，但整体高位横盘，港币汇率绑定美元，长期稳定。


后来我在研究中发现，1991年到2015年，莫斯科中心区的房价按照旧卢布计算，上涨了150万倍。这期间，为了淡化通胀因素，俄罗斯进行了币值改革，用新卢布替代了旧卢布，删除了“三个零”。


也就是说，俄罗斯完全放弃了汇率，选择了保房价、保经济。


后来，我又归纳出“德黑兰模式”，这其实是“莫斯科模式”的最新版。伊朗首都德黑兰的房价，常常在1年内翻倍，但如果用美元衡量，近年来一直徘徊在1平方米1000到1400美元之间。房价大幅上涨的原因，是本币的剧烈贬值。


也就是说，当一个地方房价高涨之后，其结局未必一定是东京模式（汇率升值，刺破泡沫），还有莫斯科模式和德黑兰模式可以选择，也就是放弃汇率，让房价飙升到一个不可思议的价格。


比如今年3月末的德黑兰的房价，达到了每平方米3.5亿里亚尔







值得注意的是，俄罗斯和伊朗，都是跟美国关系比较紧张的国家。而中美之间的战略博弈，正在日益加剧。


未来中国会走上保房价、弃汇率之路吗？2016年的时候，曾有过一场大讨论，就连央媒都加入了讨论。







我的看法是：汇率的稳定虽然很重要，但跟稳增长、稳就业相比，毕竟是第二位的。阶段性地让汇率向楼市让步，向实体经济让步，是有必要的。


1年来，日元、韩元等都对美元出现了大幅贬值。其中日元自2021年12月末至今对美元贬值了16%，韩元贬值了11.4%，人民币（离岸价）贬值了7.5%。


跟日元、韩元比，人民币算是贬值很少了。


韩元贬值少于日元，是因为韩元正在跟随美元加息，只是加息幅度不算高。另外，韩国非常罕见地出现了外贸逆差，适度贬值有利于平衡贸易。


日本跟中国一样，经济周期跟美国不同。美国通胀比较厉害，所以必须加息；日本还有点通缩，所以不会加息；中国则在降息。


中国跟美国的宏观政策背离最为厉害，按理说应该贬值更多。但中国有外汇管制，再加上今年对外贸易一枝独秀，7月单月的外贸顺差就超过1000亿美元，所以有条件控制人民币的贬值速度。


但从现在开始，尤其是从2023年1月开始，情况发生了重要变化：


第一，佩洛西访台之后，中美关系发生了新变化，拜登较大概率不会降低中美之间的关税了。


不降关税，对中国制造是利空，相当于少降息1次。所以，中国马上补上，8月22日选择降息。这样，人民币就有了贬值的理由。


第二，美联储、欧洲央行持续加息，让大宗商品价格下跌，这减轻了中国输入型通胀的压力，给中国货币继续宽松创造了空间。


第三，今年外贸的高基数，让明年增长难度加大。2023年，全球经济大概率是衰退的，需求也会下降。疫情会好转，中国的贸易竞争对手会逐步恢复，出口的竞争会变得激烈。


在这种情况下，让人民币汇率适当贬值，破7，甚至破7.2，都是有可能的。


如果人民币汇率可以破7、破7.2，甚至到7.5，则我们稳增长的政策空间将大大提升。


或者说，高层在考虑国内和国际平衡的时候，会越来越关注于国内。因为年轻人的失业率偏高了，急需要解决：







而楼市，在经历了多轮救市之后仍然偏冷。所以，未来继续降息是可以期待的。


中美10年期国债收益率已经严重倒挂，未来还会继续维持甚至加剧这种倒挂。


要防止热钱外流，只能让汇率进一步贬值。


所以，至少从现在开始的1年内，汇率需要向楼市、向实体经济让步。


人民币适当贬值，并不是坏事。看看日元今年大贬值之后，日本发生了什么吧：







日元贬值之后，日本人的国际消费更多留在了国内，外国人蜂拥而来，给日本送钱。其中抄底日本房产的，就有很多人。


想想看，最近国内是不是有不少人想移民？人民币适当贬值，可以抑制这种倾向。


我并不认为，中国即将进入保房价、弃汇率的阶段。房价和汇率都需要保，前者关系到稳增长、稳就业，后者关系到人民币国际化、一带一路、中国购买大宗商品的价格。


两个都要保，都要基本稳定。


但在某个阶段，适当地偏重其中一个，是不可避免的。


现在而言，楼市实体经济、国内就业比汇率更重要。