央行开始为楼市输血

前程无忧

▣作者：和卿

8月22日，央行主持的金融座谈会提出“保障房地产合理融资需求”，标志着国家开始正式允许银行给房地产提供流动性支持。

1

所谓的流动性支持就是为房地产提供周转资金。


最近，房地产手里是极度缺钱。


截止7月，房地产开发商手里的周转资金大幅下跌24%（年化）。


8、9月又是房地产借钱该还的日子，一家家迫不得已跟债权人协商展期，暂时先还利息，后续有钱再还本金。


可以说，此刻房地产实实在在地遭遇了流动性危机。


没有钱要么资不抵债破产，要么就有人救一救。


最终，国家选择了后者，并于22日一句话定调。


其实，国家队早已悄悄救市。

8月19日，中债增进公司为8家民营房企提供担保融资。

要知道，中债增进公司是一家背靠国家的增信担保公司，其主要股东有中石油、中石化、首钢集团等一众国企。

更关键的是，它是“全额担保不可撤销连带责任”。


这就意味着，如果担保的房地产公司这次借的钱还不上，他可是要无理由偿还的。


这种下血本的通过保证房企信用来向市场传递保交楼的信心可谓救市信号强烈。


8月22日，银行也不装了，直接“偏爱式”降息对购房者降价15个基点的贷款利率（0.15%），以期刺激居民购房。


明明央行在15号的时候降低了10个基点的政策利率，银行却选择给1年期企业贷款利率降5个基点，给购房者降15个基点。


就是为了平衡长短期利差，防止用经营贷（短期贷款）置换房贷利率（长期贷款）等各种投机现象发生。


目的就是督促企业、居民多贷长期贷款。


真可谓用心良苦。

2

绕过国家为什么一定要救楼市等一大堆道理，直接说一说这轮救市对咱们普通老百姓会有什么影响。


咱们集中讨论3个问题：


1）这轮救市能不能盘活房地产？
2）对未来的房价有什么影响？
3）房贷利率还会继续降，甚至破4吗？


往远了看，能不能盘活取决于人们对未来收入的预期是否乐观。


往近了看，取决于房地产自身的信任危机能否修复。


疫情这三年有2件事儿严重动摇了老百姓对购房的消费信心——


其一，以恒大暴雷事件为代表，房地产自身债务违约；
其二，烂尾停贷事件。


老百姓对商品（商品房）保质保量的交到手里边都没有信心，何谈购房需求，何谈盘活？


所以，当务之急，房地产配合政府保交楼能否顺利完成很大程度上决定了此次救市的结果——降息作用微小，确保买房能交房的房地产信用恢复最重要。


眼巴前央行为开发商提供资金支持极有可能是保交楼的补充举措，并不是真的放弃“房住不炒”这一总基调。


毕竟，这栋楼没有盖好，拿着购房者的钱去买地盖下一栋楼的高杠杆模式风险巨大，总有走到尽头的那一天。


相信经过今年的烂尾停贷事件，后续即便房地产企稳监管层也不会放弃“三道红线”和贷款集中度管理举措，来约束房地产的高债务高周转模式。

3

接下来说一说房价。


既然保交楼决定了救市的效果和结果，那么它同样决定着人们对未来房价的预期。


短期看，这两年开放商对老百姓的伤害简直是暴击。


这轮暴击即便随着保交楼的成功也很难在短时间形成积极的买盘力量。


信心、收入等需要很长一段时间的改善。


所以，三两年房价仍然具有很大的压力。


长期看，供需。


此次保交楼主要是有两种方式：


1）zf挑大梁，牵头银行和房地产，通过房地产纾困基金保交楼；
2）zf鼓励优质开放商兼并重组资不抵债的开放商。


前者属于救助，并不会实质上减少房地产开放商的数量；后者属于市场行为，优胜略汰会造成房地产开发商的数量减少。


整个房地产市场集中度的提高是趋势。


这会造成房子供给的减少，加之监管对行业进入门槛的约束，长远来看会对房价形成支撑。


但是，zf的土地供给速度与保障性租赁住房的建设会成为制衡房价上涨的关键。


可以说，未来房价涨跌决定权仍然在zf手里。


或者说，取决于zf对土地财政的依赖度。

4

最后说一说房贷利率破4的问题。


我的结论是，破4是必然！


要知道，房贷利率降不降是银行与购房者博弈的过程：


你不买他不买，不仅房贷利率会降，连房价也跟着降；
你买了他抢着买，不仅房贷利率会涨，连房价也会涨。


这是很朴素的经济学——需求决定价格。


钱这东西跟商品一样，利率是钱的价格。


央行是唯一的合法生产商，银行是最大分销商，企业和个人是消费者。


当前景黯淡的时候，借钱的人自然就会少。


从银行实现最大化收益的目的，很会自然地降价——薄利多销嘛。


此外，9月到12月银行通过MLF借央行的钱会大量到期，央行为了银行的流动性（还不如说是为了经济）极有可能会降准来置换，这又会压低LPR利率。


眼瞅着5年期LPR下浮20个基点（目前最低4.1%），距离4只差10个基点，购房需求的低迷期银行还是有足够的理由再降10个基点（即便政策上没有，实际行动上也会）。


长远来看，任何一个行业的利润空间都会随着竞争者的加剧而不断收窄，商品数量的不断增加和丰富迫使商品价格下跌——这是商品价格自然的波动过程。


房价如此，房贷利率亦如此。


总之，关于此次官宣救我的看法如下：


1）此轮救市极有可能是保交楼的必要补充，目的仅仅在于稳定房地产信用恶化的局面，避免进一步拖累经济；


2）短期房价承压，房价的长期决定权取决于居民的需求和地方政府对土地财政依赖度造成的土地供给、保障性租赁房的供给；


3）房贷利率会破4是一个必然事件。