美元“收割”全球经济？楼市或将首当其冲，央行出手，改革成趋势

前程无忧

众所周知，楼市的底层逻辑就是信贷资源，市场的好坏完全看政策的利好方向。对于这个言论，已经贯穿了整个楼市的运行规则，对此不少投资者和专家都觉得有道理，原因很简单，本地城市政策宽松，不管是落户、还是购房资格，都足以吸引一大批购房者入场。
反观今年楼市，这个逻辑真的还成立吗？答案显然是否定的，或者说上游市场，美元加息、国际战争爆发、贸易经济多次席卷全球经济，在某种程度上来讲，人民币的汇率和国内市场的稳定，都至关重要。今年我国1-7月城镇固定资产投资同比增长5.7%，1-6月为6.1%，投资有所下降，仅从这一点来看，下半年市场经济的压力不容小觑，特别是对于本身就需要高杠杆、高信贷的房地产行业，一旦增速下降，市场预期也就随之变化。



客观来讲，从宏观经济来看，这一次美元加息似乎在“收割”全国经济，在投资、消费、出口3个关键层面，显得格外突出。据海关总署发布数据显示，2022年1-7月份，我国进口总价值23.6万亿元，比去年同期增长10.4%，仅从7月份数据来看，我国总出口5647亿美元，同比增长11%。
仅从这赤裸裸的数据来看，我们得明白一个道理，那就是贸易逆差正在无限扩大，美元加息的存在无疑是加重了经济发展的压力。也许大多数人都觉得这个和自己买房卖房没有关系，平心而论，的确关联不大，但最直接影响的就是房企海外发债和金融机构的存款利率受到了波动，至于下游市场，想得到资金的灌溉，无疑是难上加难。



正在基于如此清晰且不可阻挡的原因，这一次楼市或将首当其冲，事实上从今年上半年成交数据来看，一切的一切都正在发生，主要呈现以下几点：
一是一线城市改革成趋势，即使前面的道路很艰难，但一切都得继续。例如土地集中出让，8月18日北京发布今年第三批商品住宅用地出让公告，地上建筑面积为148万平方米，将于9月下旬集中成交，其中70%的项目设置了竞现房销售面积的环节。仅从这一点来看，风向远比实际效果的带头作用更大。
二是二三线城市政策宽松成为板上钉钉的事情。例如最近惠州发布通告，针对首套房，首付比例降低至20%；苏州更是首次调整限购政策，外地人在昆山、太仓买首套房，不需要社保缴纳证明。仅从这一系列动向来看，因城施策的背后，都是当地城市自我求生存。



从以上2点来看，我们至少明白了当下楼市调控的核心，除了各大城市的保交楼，更多的是吸引潜在消费者，至于是首付比例、购房者，还是房贷利率，都取决于本地市场的核心在哪，例如中心程度降低落地资格、郊区降低房贷水平。
至于为何造就这一股趋势，说白了就是上游的信贷资源减少了，再往上就是国际经济受到冲击，在如此复杂的情况下，能保证人民币汇率和国内市场的稳定，就已经是一件不容易的事情。至于反馈的消费端，此时就需要注意的是现金流的流动性，例如房贷占收入占比、交房周期等，但不管是哪种情况，核心依然是政策的稳定性，说白了买涨不买跌，看似不成立，但是仍是最佳投资之道。



事实上对于这一点，最近央行早已经出手，一方面多次降息，保证金融机构和实体经济，有一定资金缓冲，这一点有做企业的人感触最深，特别是一些政策扶持金，起到了至关重要的重要。仍然对于房贷业务而言，首套房贷利率已经低于2009年，不少专家表示仍有很大的空间。
另一方面央行多次强调遏制金融风险，特别是部分城市和房企，面临多个项目烂尾的局面下，优先保证市场稳定，依法保证购房者权益，已经是当务之急。这一点已经是城市主体的考核内容之内。



总的来说，国际经济形势的变化，作为支柱性产业的房地产经济，有影响但可控。看到这里时，我不禁想到了一句话，那就是买房是最有价值的投资，回看当下，请问这句话还有参考价值吗？