全面降息，楼市成交将回升，底部运行仍需半年

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文｜邓浩志
央行宣布全面降息，其中，1年期降5个基点，5年期以上降15个基点。调整之后1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。





简 评：
1、 一年期LPR已经处于低位多时，而且7月份CPI录得2.7%的增速（3年来新高），7月M2增速录得12%（6年来新高），在这样的情况下，还再次下调一年期的LPR，市场多少有点意外，既可见当前经济下行压力之大，也可见管理层稳增长的决心。由于6月经济数据刚出现回升，7月再次掉头向下，这也是促使一年期LPR再一次下调的主要原因。


2、如果一年期LPR调整有点点意外的话，那5年期以上LPR调整则完全是意料之内。
目前，全国各地尽管已经出台了两三轮楼市刺激政策，但楼市总体依旧低迷，房企爆雷情况仍有发生，尤其在七月初，发生了停工停贷事件，这也使得购房者对购买新房采取了更加审慎的态度。使得7月全国多地新房成交量再次出现环比下跌。所以降低5年期以上LPR呼声很高，这次调整为顺应市场需求。
另外，目前二套房贷利率明显比首套房贷利率高出一大截（目前首套房贷最低4.25%，二套普遍5.05%左右）。如果想刺激市场释放改善型需求，则应该考虑单独降低二套房贷利率。5年期以上LPR降低以后，后续可以关注银行的房贷利率政策。


3、降息对楼市和经济都是重大利好。
目前，我继续维持此前的判断，但从销售角度看，楼市已经触底，只不过受多种因素影响，复苏没能达到预期。这次降息及后续可能调整的二套房贷叠加，楼市将获得更多资金支持。一则可以降低贷款者成本，刺激购房需求；二则会有新的资金“解救”出险房企的债务危机，缓解市场对交房的焦虑；三则政策利好继续释放，有望增强购房者的入市信心；四则有望实现经济稳定，恢复市场购买力，间接刺激这次楼市复苏。


总 结：
预计9月份开始，市场成交量会有明显回升。一则基于金九银十的传统档期，二则基于政策开始显现效果。四季度楼市成交量或继续维持同比回升的水平至年底。
至于房价，目前下跌幅度已经较大，调整基本到位，从全局看，难有继续大幅下跌的可能。但目前楼市库存仍然较大，房价今年至明年初，都难有上涨可能。
稳定楼市可能有新举措，新进展除了LPR下调之外，目前住建部、财政部、人民银行等，也计划通过政策性银行提供专项贷款，支持已售、逾期、难交付的住宅项目继续建设。
另外，可能由国家担保房企发债集资，实现保交楼、保销售、保信用“三箭齐发”，打破楼市恶性循环，解决房企核心风险。措施也体现中央化解楼盘停工风险，保交房的决心，有助加快舒缓房企资金压力。