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今早，央行降息如期而至！
给实体经济贷款做参考的1年期LPR下调5个基点，降至3.65%；
给房贷做参考的5年期LPR，下调15个基点，降至4.3%。
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房贷利率
创下历史新低！
大家都知道，房贷利率=5年期LPR+银行加点；
在7月15日央行、银保监会曾发布，首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限贷款市场报价利率，
调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
也就是说此次降息后，一些城市的首套房贷利率，最优可以做到4.10%。
北京这边，这次下调后首套房贷利率也成功跌破5%。
目前北京的银行执行的是首套利率加55个基点，二套加105个基点；
调整后首套房贷利率变为4.3%+55个基点，也就是4.85%；二套房贷是4.3%+105个基点，是5.35%。
从历年的利率情况看，这次下调后无论是基准利率，还是最优利率，都创下新低！
这是今年LPR的第二次大降息。
今年1月，5年期LPR利率为4.6%，5月20号下调15基点至4.45%，8月22号再降15基点至4.3%。
年内大降30基点，尤其这次坦白来讲，降幅超出我的预期。
上周二，我在文章比想象的严重！全面走低！楼市救不起来了？里面提到今天极有可能降息。
只不过预测是10个基点，没想到会降这么低。
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吹大泡沫
有没有崩盘危机？
前几天给大家看了最新的经济数据以及房地产数据，从中我们得知当下的基本面仍然处于一个极度低位的水平。
所以近期降息的力度，松限购的城市已经上了一个等级。
之前的文章中我也提到，如果这波刺激救市还激不起波澜，后续会继续松下去。
由此在评论区也是引发了不小的争议，有人提到为了救市忽悠上车，这么吹大泡沫，最后的结果是泡沫破灭，量价齐跌崩盘。
并且就算是一线核心区也扛不住，遥想当年的日本就是如此。
这条留言当时我并没有回复，一来是比较敏感，二是并非一句两句就能说清的。
今天再次大降息刺激，所以来给大家说下，中国的房地产会不会走日本的老路？
或者说如此刺激吹大泡沫，中国楼市的最终归宿是不是暴跌？
咱可以先了解下日本当年的实际状况。
日本的房价疯涨，源于宽松的货币政策及极低的贷款利率。
1984年日本金融自由化改革，利率自由+放松管制让房地产贷款规模激增，高杠杆之路彻底开启。
随后1985年的“广场协议”后，日元大幅升值打击了日本的出口贸易；
因此日本实行宽松的货币政策，也就是用低利率来维持企业竞争力，从1985年开始，连续5次大幅降息，从5%降到2.5%。
货币宽松让资本市场疯狂，由此楼市迎来狂热的投资，不到6年东京房价翻了6倍多，杠杆率也达到新高。
然后日本zf的措施是严控房地产贷款量，提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被苛以重税。
但这一举措并没起到控制作用，反而因为土地限制过多交易困难，地少了让地价上来了。
随后举措就是货币政策的大幅收缩了，一年内连续5次加息控制，这个操之过急让房地产崩盘了。
我们与日本的差异在哪里？
一是对于货币政策的把控，和日本相比我们是非常保守的。
一年内降30基点，LPR从4.6%降至4.3%，我们已经说是迈出了很大的步子；
日本当年是5%降到2.5%，这个差异显而易见。
我们会降低利率去刺激，但这并不是压舱工具，不然你看反映到市场，购房人声音都是少这一百二百的不够干嘛的。
目前看，即便我们的货币政策宽松是趋势，但也做不到那样低的利率，还是有部分人被拦在门外，所以泡沫风险和当年的日本比小很多。
二就是我们的城镇化率，尚未达到崩溃峰值。
1990年日本房价触顶，城镇化率是76%左右；
而我国去年城镇化率才达64.72%，与之相比还有10%左右的空间，不少刚需住房需求其实还未得到解决。
三就是在土地供应上，日本土地是私有制，我们是国有土地然后出让。
这会让zf在供应端口上，可以根据市场需求情况去控制，很难出现供不应求价格疯涨等情况。
咱们这涨不涨，是zf说了算。
所以现阶段的我们与当年的日本相比，其实有很大差异，距离崩盘还有很大距离。
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需求还在
楼市的曙光终会到来
中国房地产现在面临的风险是，越来越多的停工、烂尾导致大家对期房没预期。
现阶段比起房地产要完这种话题，我们应该关心的是何时会度过这一轮低温周期。
不知道大家有没有发现，很多关心楼市是否会暴跌的人，其实是那波真正有购房需求但因为资金卡住的人。
关心的同时还蕴藏些许的期待，这其实正能反映出真实的需求问题。
所以在目前这种危机里，我们要有的共识是市场需求还在，只是眼下没了预期。
我并不一味的鼓吹中国楼市，当然我也不认同中国楼市会崩盘的看法。
中国房地产牵扯太多，崩盘从zz上就不允许。
至于泡沫会不会吹破，上一部分也给大家说的很清楚了，一切还有空间。
现阶段这种危机波动中，我觉得应该关注的是如何选择及优化资产。
等暴跌尤其核心区域暴跌，不太现实。 | 
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发表于 2022-8-22 21:52:34
