房贷利率又降了，还款什么时候降？能提振楼市吗？

前程无忧

刚刚央行又降低了1年期和5年期以上LPR，这是今年第三次下调了，对有房贷的群体来说肯定是好事，按贷款额100万、等额本息30年、原利率4.45%现利率4.3%计算，月还款降低89元......
需要注意的是，月还款金额不是从现在就开始降，看一下你们的房贷合同或手机APP还款页面，里面有利率重定的时间，一般是1月1日，也就是说，如果明年1月1日五年期及以上lpr还是4.3%的话，你2023年的实际房贷利率才会降低。（也有一种可能，9月以后lpr又涨回去了......当然这种可能几乎是不可能的......
很多朋友对房贷利率的认知还停留在基准利率那个时期，2019年10月8日以后的房贷利率发生了很大的变化，实际房贷利率计算方式如下所示：
2019.10.8之前的实际房贷利率=（1+各银行在不同城市制订的折扣或上浮百分数）*基准利率（2015年10月至今为4.90%）
2019.10.8之后的实际房贷利率=（1+各银行综合中央调控要求/本城市调控要求/贷款人资质等制订的加点幅度）*LPR（由18个银行决定，每月更新，2019年8月20日的LPR为4.85%）
另外，在你的整个房贷周期内，变数是LPR，不变的是加（减）点幅度，比如现在北京首套房贷利率加点幅度是55BP，也就是0.55%，这个55BP是始终不变的，也有可能利率加点是负数或0，比如石家庄首套房贷利率-20BP，这也是不变的。
这就导致，很多在高利率时期上车的家庭，他们的利率加点在100甚至150BP以上，虽然lpr一直在降低，他们的实际房贷利率却始终非常高，再加上其他因素影响（转换成别的利率更低的贷款），这段时间提前还房贷的现象非常普遍，以至于很多银行提前还贷的业务要排队很久。



同样，央行着急下调lpr也受到很多因素影响，一是楼市表现依旧疲软，七月百强房企销售额环比降低28.6%，同比降低39.7%；二是上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元，很明显现在社经形势不乐观，这种形势下积极存款、不愿负债是人的天性，所以国家需要动用金融工具降低企业融资成本、促消促产......——说白了，还是为了救市。
现在疫情的阴影始终盘桓不去，各行业比烂的居多，4.3%的房贷利率还是高一些，毕竟利率七折的记忆还在，降这点儿利率对市场影响预计还是很小，我的看法是——
就这？请加大力度！