北方第三城，发威了

sanasnoz

谁是北方第三城，争议一直较大。


北京综合实力最强，天津作为老牌直辖市，第二的位置也受认可。


有一个城市，在各类排行榜上经常被忽略，却在近些年异军突起。


这个城市，就是济南。


从GDP和资金总量看，济南只能算北方第五城。


2022上半年北方10强城市GDP数据，济南以5481.3亿排名第五。前四分别为：


北京19352.2亿，天津7620.58亿，青岛7070.35亿，郑州6740.05亿。


截至今年6月，济南汇聚的资金已达2.54万亿，仅次于长沙，位于北京、天津、西安、郑州之后，在北方城市中排名第五。







不过，近日，华顿经济研究院发布2022年中国百强城市排行榜中，济南以63.65的总分上榜准一线城市，排名全国第14，山东第一。


在排名前15位的城市中，北方城市只有北京、天津、济南。







这个知名度不算高的北方省会城市，要王者归来了吗？

01

全国首创带押过户

最近济南有点火。


济南宣布二手房“带押过户”新政，为全国楼市开创又一个先例。







过去二手房买卖中，卖方的房产是按揭或者抵押状态，必须先垫资赎楼，拿到红本，把房产变成全款状态，才能过户给买家。


而等房子过户到买家后，再由买家拿着红本去设立一笔新的抵押贷款。


这里涉及两个问题：


一是过桥垫资的费用较贵，利息一般在2分到5分甚至更高。


以100万过桥贷款、利息千分之三计算，一天就要3000千利息，十天3万，半个月4万5。


也就是说，房子还没卖，业主就先要掏一笔钱把房子产权“赎回”。


二是买家等待时间长，手续繁琐，需要等房子的原抵押注销，再设立新的抵押。


那么，济南的创新就在于，把买卖双方的抵押合二为一了，反正都是同一个房子的产权，变更还款方就可以了。







对卖方来说，省了几万块的过桥垫资利息，对买方来讲，不需要额外等待房子解押，准备好钱就可以了。


说白了就是让群众少跑腿，数据多跑腿，把复杂的手续由台前转移到幕后，减轻了群众买卖二手房的负担，提高了办事效率。







那么，房子可带押过户，在民法典中已有提及，济南这次属于带头落实。


《民法典》第四百零六条规定：


抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。


抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。


在济南之前，也有其他城市推过“带押过户”措施，不过政策力度没有济南这么彻底。


例如珠海，今年2月推出二手房交易“带押过户”五合一模式。


这个模式主要是在缩减买卖登记时间上做文章，虽说只要跑一次，但是买卖双方仍有取消原抵押和设立新抵押这两步，未从根本上改变登记流程。







因此，济南首创的二手房带押过户模式，相当于再造二手房产权过户登记流程，是一大进步，为其他城市促进二手房交易回暖打了个样，具有一定的标志意义。

02

济南的城市价值

济南，是山东省的省会，也是全国15个副省级城市之一。


作为一座国家级历史文化名城，济南素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美誉。


虽然位于内陆，却离海洋不远，南依泰山、北跨黄河，家家有泉水、户户有垂杨，是北方少有的山水城市。


不管是古代帝王，还是文人墨客，都为其特有的城市气质所倾倒。


很多人虽没有去过济南，但也通过小学课本认识了济南，学过老舍的一篇散文《济南的冬天》。


解放后，工业作为经济的压舱石，济南也走上了重工业发展之路。


全国第一台龙门刨、第一台小机床、第一辆重型汽车，均诞生于此。


21世纪初的济南，以石油化工、汽车、机械、黑色金属冶炼等重工业为主导，北方这座山水之城，逐渐披上了一层重金属的灰霾。


随着经济发展，山东半岛沿海区域的港口得到充分重视和发展，青岛、烟台和威海趁势崛起，山东的经济格局就此改变。







2018年之前，济南的经济总量和烟台不相上下。


自2019年从吞并了莱芜之后，济南一跃成为山东第二个万亿城市，缩小了与青岛的距离。

（注：山东2018年之前是17个地级市，莱芜市现已并入济南市）

至此，山东双核心的格局逐步形成，相距三百多公里的济南和青岛，成为山东经济发展的两根支柱。







作为GDP排名第3的大省，山东的明星城市到底是谁？


若以经济论，山东省经济过万亿的城市，只有青岛和济南。


青岛2021年经济总量为1.41万亿元，在全国24个GDP超万亿城市中全国第13位，济南经济总量1.14万亿，排名第18位。


烟台和潍坊紧随其后。


烟台2021年经济总量以8711.75亿位居省内第三，立下“2023年破万亿”的大目标。


潍坊在2021年交出了7010.6亿元的成绩单，并以9.7%的增速勇夺全省第一。


若以人口论，山东有两个千万人口大城，临沂和青岛，人口第三的是潍坊，第四才是省会济南。







所以，济南发展至今，在山东的存在感不算强，作为省会城市，在省内的首位度相比隔壁的西安、郑州，也是比较低的。


由于知名度欠缺，毕业生去山东就业的比重也不高。


济南的出路，就是向东发展，与淄博、潍坊、青岛抱团，形成山东经济发展主轴线。







向北跨河发展，与滨州、德州、聊城等加强一体化，向南，济泰一体化发展生态旅游。







在最新印发的《济南市新型城镇化规划（2021-2035年）》中，济南提出，2035年确立国家中心城市和建成济南都市圈。


这一鼓舞人心的提法，让人看到济南奋发图强的一面，似有重回“大城之梦”的迹象。


从最新空间规划看，济南要构建“一体两翼多点”空间格局。







中心城区：中部主城区定位世界级文化魅力地区，东部整合提高高新区、章丘城市产业功能，发展临空经济，西部建设国家科学中心、国际医学中心、央企城等重大项目。


北岸先行区：对接京津冀的前沿，对标雄安新区，成为华北创新驱动双引擎，强化与齐河的同城化发展。


莱芜-钢城：城市副中心，带动鲁南发展桥头堡。


商河、平阴城区作为功能节点。


结合特殊的地理环境，济南主城区呈东西狭长走向，重点发展方向是向东，其次是向北。

03

济南投资价值

现在的济南，GDP已过万亿，距离千万人口也仅一步之遥。


在“强省会”战略加持下，济南城市建设新老交替，有了更大的作为空间，也被注入更多的期许。


今年以来，济南楼市先后在5月和8月大幅放松了调控。


5月份济南发布新政，首套房认房不认贷，非本市户籍家庭贷款首付调整为三成，二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%。


楼市调控政策出台后，6月份济南商品房网签套数和签约面积，创上半年单月最高。












为进一步促进楼市回暖，8月12日，济南个人住房公积金贷款二套房最低首付款比例由60%调整至40%；


8月17日，首创二手房交易带押过户，为楼市松绑。







7月济南新房成交均价1.4万，10区2县中，历下区新房价格为2.6万，其次是市中区1.9万，槐荫区1.6万，历城区1.56万，天桥区1.5万。


长清区、章丘区、济阳区、莱芜区均价8千，平阴县和商河县均价6千。







济南的热点区域，仍集中在东部新城，包括雪山、盛福、神武、唐冶、张马屯等片区。







济南的老城区汇聚着众多景点，有趵突泉、五龙潭、黑虎泉等凸显泉城韵味的标志，还有远近闻名的大明湖、华山湖和北湖，各种生活配套信手拈来。







老城板块，生态环境和教育资源优势明显。


北湖片区这几年拆迁建设力度很大，片区内置业者多为周边地缘客户为主。







作为东部新城腾飞的核心引擎，奥体CBD将承担济南经济发展重担。


龙奥片区：区位、环境、交通、配套都有优势，紧邻奥体中心，地铁3号线经过，商务金融、体育休闲和生态居住功能齐全，市级配套资源丰富，新盘较少。


CBD片区：济南的新中心，多条地铁经过，未来会很繁华，是改善置业热点区域。







盛福片区：处于历下、历城、高新三区接壤的地带，强邻环绕，配套齐全，商业有高新万达广场，改善属性明显，学校存在不确定性。


张马屯片区（新东站板块）：TOD模式居住中心，优点是交通便利，多条地铁经过，而且距离奥体、CBD较近，属于奥体外溢板块。


长岭山片区：历下区最后的居住板块，定位中央居住区，配套齐全，紧临东部CBD，不利因素为炼油厂正南，存在一定影响。


汉峪片区：占据城市核心区域内为数不多的原生森林，出则繁华，入则宁静，以改善客群置业为主。







雪山片区：距离CBD、奥体比较近，区域位置较好，规划舒适宜居区，景观和教育资源尚可，商业远期有雪山万达广场，价格相对便宜，刚需客户首选。


唐冶片区：相较于张马屯、雪山来说更为偏远，但规划相对不错，商业体量多，历城区政府所在地。


2号线已经运行，4号线正在建设中，缺点是距离CBD高新区稍远，有飞机航道影响。







华山片区：主要围绕华山湖打造的住宅区，环境较好，北部刚需置业可选。


济钢片区：以TOD为驱动，土地供应量比较充足，属于刚需板块。


神武、彩石板块：片区产业用地居多，住宅用地较少，住宅区整体规模小，居住氛围不集中，依赖唐冶配套。


一般来讲，资源加持越多，不动产越保值。


目前，济南的购房门槛下降，二手房交易更便捷，预算充足，首选城市核心及次核心，否则，结合具体学区、交通和商业配套进行取舍。


总结，过去一年，济南的楼市下滑不少，和全国大多数城市已有，济南的房地产市场也进入观望期。


不过，政策面暖风频吹，市场在慢慢恢复，最困难的时期或已过去。